房貸利率走出“獨立曲線”

來源:廣州日報 2021-08-13 08:23:43

近期,一則關於房貸利率上調至7%的消息,牽動著買房人敏感的神經。記者調查了解到,7%的房貸利率是個別地區個別銀行的情況,目前廣州的房貸利率較8月初無太大波動,首套房貸利率在5.55%~5.85%左右,二套房貸利率在5.75%~6.05%左右。

值得關注的是,2020年下半年以來,在“三道紅線”“房貸集中度管理制度”“防止經營貸流入樓市”“對試點房企拿地銷售比進行單獨限制”等舉措之下,房地産貸款增速、房地産貸款集中度、房地産信託規模等指標持續下降,信貸資金正加速向實體經濟重點領域和薄弱環節傾斜。有業內人士提醒購房者,需要牢記“房住不炒”是當前調控的主基調,調控的目的不是讓市民不買房,而是不炒房,未來房地産行業會削弱金融投資屬性,向居住屬性回歸。

現象:佛山有銀行房貸利率超7%

“看房看了快1年了,雖然有些看中房源的單價稍有下調,但也眼睜睜地看著房貸利率漲了差不多5輪了。”廣州市民小李苦笑道,從去年年底開始看房,彼時首套房貸利率最低4.8%,如今,看中房源的房價利率已經上調到5.8%左右了。

小李的經歷並非個例,今年以來,房貸利率經過多輪上調。記者從貝殼發佈的佛山房貸利率情況中了解到,光大銀行佛山的首套/二套房貸利率高達7%。記者就此向光大銀行佛山分行營業部處了解到,目前該行在佛山的首套房貸利率為7.0%,二套房貸利率為7.2%。“現在銀行房貸額度緊張,放款時間沒辦法確定,需要排隊等候。”該營業部相關工作人員向記者表示。

中原地産仲介小蘇向記者表示,目前佛山的首套房貸利率最低為6.3%,二套房貸利率大概在6.8%~7.1%。“目前房價平穩,漲幅不大,有銀行透露接下來還將上調房貸利率。”小蘇向記者透露。

與佛山的房貸利率相比,記者從四大行廣州分行處了解到,近期廣州房貸利率無太大波動。結合廣州某家房地産仲介公司提供的住房貸款利率情況表,以及和各大銀行處了解獲悉,目前廣州首套房貸利率在5.55%~5.85%左右,二套房貸利率在5.75%~6.05%左右。其中,中行方面表示,總體來看,受調控影響,該行房貸額度有一定壓縮,放款時效有所減緩,該行結合貸款客戶申請資料遞交時間及審批情況進行有序放款。

“一般而言,一、二線城市的房貸利率會比三、四線城市的房貸利率低。目前公司內部會更新住房貸款利率情況,以前是1個月左右更新一次,今年以來更新得比較頻繁,最近兩次的更新僅隔一週時間。”廣州某家房地産仲介公司的工作人員小風向記者坦言。

分析1:房貸利率反超一般貸款利率,或繼續上漲

在房貸利率節節攀升的同時,市場利率卻不斷下降,如餘額寶的七日年化收益率跌至2%以下,銀行大額存單年利率下調至3.5%左右。數據顯示,今年3月份以來,房貸利率已經開始超過一般貸款利率了,且在反超之後,“剪刀差”一度呈現擴大趨勢,房貸利率逐漸走出一條獨立曲線。

“主要是宏觀經濟變化,引發相關政策調整,以及市場供求機制影響。2020年國內經濟處於特殊時期,一方面國內通過貨幣政策逆週期調節與改革手段,降低實體經濟貸款利率,激發微觀主體活力,支援生産生活恢復;另一方面,國內加強房地産調控,防範房地産‘灰犀牛’風險與資金脫實向虛,並引導更多資源流向實體經濟薄弱環節與重點新興領域。”光大銀行金融分析師周茂華分析,年初以來,受銀行房貸兩條監管紅線影響,部分銀行房貸額度緊張,但房地産需求仍強勁,市場供求機制也導致部分銀行上調房貸利率。

融360數字科技研究院李萬賦分析,近期熱門城市的房貸利率連續上漲,帶來了全國房貸利率整體水準的上漲,房貸額度也比較緊張,反映了“房住不炒”政策執行之堅定,房地産市場秩序從多個方面被持續整治規範,預計房貸利率還會繼續上漲。

分析2: 房地産融資呈現“五個持續下降”

記者注意到,在2016年至2018年,新增房地産貸款佔新增貸款比重高達40%以上,此後,佔比逐漸下降。如今,在相關政策的調控之下,房地産融資呈現“五個持續下降”的特點:房地産貸款增速持續下降、房地産貸款集中度持續下降、房地産信託規模持續下降、理財産品投向房地産非標資産的規模持續下降、銀行通過特定目的載體投向房地産領域資金規模持續下降。

銀保監會披露數據顯示,今年以來,房地産貸款增速持續低於各項貸款平均增速。6月末,房地産貸款同比增長9.8%,增速創8年來新低。房地産貸款集中度由2019年的高點29.2%降至6月末的28.2%,各類商業銀行房地産貸款集中度均有不同程度下降。

銀保監會副主席梁濤在6月1日召開的新聞發佈會上表示,在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支援,加大對住房租賃市場金融支援,促進房地産市場平穩健康發展。截至2021年4月末,銀行業發放的個人按揭貸款中,首套房佔比是91.8%,同比上升0.8個百分點。投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

與此同時,信貸資金正加速向實體經濟重點領域和薄弱環節傾斜。銀保監會數據顯示,上半年製造業貸款增加1.7萬億元,涉農貸款增加3.03萬億元。科研技術貸款同比增長23.7%。普惠型小微企業、民營企業貸款較年初分別增長16.4%、8.6%。“從上半年國內銀行業資産結構看,房地産信貸增速低於各類貸款增速,但是普惠型中小微企業貸款同比呈現增長,銀行部門對小微企業、製造業等重點新興領域支援力度明顯增強。”周茂華表示。

後市:房地産行業將削弱金融投資屬性

2020年8月,“三道紅線”制度正式出臺;2020年12月,房貸集中度管理制度正式公佈;2021年3月,防止經營貸流入樓市文件正式發佈、近期又對試點房企的拿地銷售比進行了單獨限制……記者梳理髮現,2020年下半年以來,房地産調控政策多管齊下。“一系列的監管動作均表明瞭主管部門引導房企降低金融杠桿的決心。而從實施以來,典型房企由紅轉綠、指標向好的情況來看,應該説是達到了一定的預期效果的。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示。目前而言,在因城施策的同時,對房地産調控強調的是政策的持續性和穩定性,因此短期內政策轉向的可能性不大,更多的是打補丁和對前期政策出現的問題的優化。另外,此前住建部也聯合了八個部門表示要用3年的時間讓房地産市場秩序明顯好轉,對此企業要有足夠清醒的認識,穩妥應對。

周茂華分析,房地産調控穩是主基調,就是通過結構性精準調控,確保各地完成三穩任務。這些政策未來是否放鬆,關鍵還是要看銀行是否觸及三道紅線和國內房地産表現,如果接下來局部房地産仍有過熱苗頭,相應房地産調控仍有加碼可能。

對於身處在不斷變化的房地産市場中的投資者,肖文曉提醒,需要牢記“房住不炒”是當前調控的主基調。“調控的目的不是讓大家不買房而是不炒房,所以剛需該買的還是要買,但是是否還要像以前那樣將房子作為主要的投資品則是需要斟酌的。”肖文曉表示,未來房地産行業一定會削弱它的金融投資屬性向居住屬性回歸,所以在資産配置上除了自住物業之外,只有優質物業才能經得起考驗,所以有眼光的選擇會越來越重要。

業界聲音

年初以來,受銀行房貸兩條監管紅線影響,部分銀行房貸額度緊張,但房地産需求仍強勁,市場供求機制也導致部分銀行上調房貸利率。

近期熱門城市的房貸利率連續上漲,帶來了全國房貸利率整體水準的上漲,房貸額度也比較緊張,反映了“房住不炒”政策執行之堅定,房地産市場秩序從多個方面被持續整治規範,預計房貸利率還會繼續上漲。

需要牢記“房住不炒”是當前調控的主基調。未來房地産行業一定會削弱它的金融投資屬性向居住屬性回歸,所以在資産配置上除了自住物業之外,只有優質物業才能經得起考驗,所以有眼光的選擇會越來越重要。

(責任編輯:王永超)
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