從地鐵21號線智慧城站C出口出來，會望見鱗次櫛比的高樓，外觀裝飾黑色玻璃瓦，佳都智慧大廈、廣電智慧大廈、萬科智慧商業廣場、時代EPARK……地處天河智慧城核心區域，大廈的名字也充滿“智慧”。但殊不知“智慧”的大廈，許多在多年前還只是低效破舊的舊村級工業園，變化背後藏著許多“智慧”的舊改與城市更新故事。

過去産“奇跡”，如今生煩惱

在廣東，舊村級工業園並不少見，可以説是特定時代背景下的歷史遺留産物。改革開放後，在廣東以鄉鎮企業為主體的村級工業園興起，租用村集體用地建廠房，逐漸培養了完整的産業鏈條，“村村點火、戶戶冒煙”的發展模式，為廣東騰飛之路奠定了一定基礎。

但伴隨産業體制、城市發展的日益變化，鎮村級工業園逐漸成為城市發展的桎梏，不僅擠佔了大量空間，還成為“小散亂弱”的代名詞。在土地日益緊缺趨勢下，鎮村級工業園呈現“佈局散、污染大、隱患多、利益雜、改造難”等問題，成為制約高品質發展的攔路石。

曾經的繁榮帶來的代價也十分驚人。資料顯示，在廣州，全市村級工業園超過2700個，但産值僅佔全市工業企業總産值的10%，稅收僅佔全市工業企業總稅收的6%。在東莞，市鎮村工業園總面積52萬畝。在“製造之都”順德，有382個村級工業園，1.9萬家企業，佔用70%的工業用地卻只能貢獻27%的産值和4.3%的稅收。

為高品質發展騰出新空間，一場“向存量要資源”的城市更新行動正在廣東各地乃至全國進行。今年，“城市更新”首次出現在政府工作報告中，也被寫入國民經濟和社會發展五年規劃裏，被業界解讀為未來五年城市更新將加速發展的重要信號。

上半年，在各地陸續出臺的“十四五”規劃中，城市更新成為重中之重。廣州的“十四五”規劃中，“城市更新”共被提及24次；中山將設立城市更新基金；深圳明確8街道舊改項目將提速；佛山劃定108個市級重點項目；東莞每年完成1萬畝“工改工”；珠海鼓勵民營資本參與舊改；江門聯動廣州開展工作……

不拆也能富！舊村盤活變眾創空間

當土地資源接近瓶頸，如何以鎮村工業園改造為突破口，為高品質發展“騰籠換鳥”？廣東各地也正因地制宜探索自己的改造辦法。説起舊改和城市更新，許多人往往聯想到的是拆遷和補償，但在廣州天河區，探索出一條“不拆也能富”的村級工業園改造道路。

由天河區淩塘村舊物業升級改造而成的時代E-PARK（天河）園區可以説是天河舊改的一個典型。2017年園區建築主體由廣州市天河區新塘街淩塘股份合作經濟聯社完成建設，全部為毛坯狀態，難以吸引企業入駐。

項目一期經時代商業整體承租後，大刀闊斧進行了升級改造，改造後的一期建築面積達12.5萬平方米，定位為創新産業為主的創新創業載體。改造效果如何？身處其中的科技企業辰創科技或許有發言權。

“這裡位於廣深科技創新走廊中核心節點，區位優勢明顯，適合總部辦公。”辰創科技聯合創始人、執行董事曹祥園説。“園區現代簡約的設計風格，設施齊全的辦公配套，這些都適合於高端科技人才的聚集，有利於滿足公司吸引高科技人才的需求，畢竟人才是我們辰創科技的最大價值。”

相比傳統沉悶冰冷的寫字樓、格子間，時代E-PARK顯得更有溫度，通過“軟硬建設”吸引並賦能企業。在硬體上，園區打造新一代生態創意辦公空間，配置籃球場、足球場、聯合辦公空間、多功能會議廳、食堂等設施。

軟體上，園區則通過提升軟服務來驅動企業發展。園區引進廣東首個泛智慧行業協會廣東省人工智慧産業協會，匯集智慧創新産業發展的技術與人才要素。與此同時，園區還協同團市委“青創杯”“天英匯”等賽事平臺，為優質智慧創新企業提供技術研發、産品應用、市場推廣、創業投資等方面的支援。

據園區相關負責人介紹，截至目前，園區匯聚了200多家智慧創新型企業，I+A類企業（新一代資訊技術、人工智慧）加産業孵化平臺佔比超過85%，引進30多家高新技術企業，改造後園區除了租金水準提升為改造前的近兩倍。

因地制宜改造，向存量要空間

淩塘村舊物業改造背後是天河區城中村眾創孵化模式。早在2017年6月，天河區在全市率先出臺《廣州市天河區利用村（社）集體物業打造眾創空間和孵化器的工作指引（試行）》，先行先試將扶持創新創業與“三舊”改造工作結合。低效老舊的村級工業園與專業市場機構合作運營，通過機構的改造以及人才資金等多方資源的引入，盤活村集體物業，打造村裏眾創空間。

數據顯示，截至2020年10月，天河全區村（社）集體物業改造升級項目共計53個共202.6萬平方米（下稱“村改創”園區），累計完成29個共79.62萬平方米項目改造，登記備案為市級以上孵化器23個，眾創空間11個，共有12家被認定為國家級和省級孵化載體。總營收10億元以上園區從無到有增至6個，集聚各類創新型企業超過1000家，帶動就業3萬餘人。

天河區選擇以微改造形式盤活舊村級工業園，背後有因地制宜的考慮。作為廣州的門面，天河區的城市面貌一直有A和B兩面，一面是珠江新城的光鮮熱鬧，一面是城中村的逼仄狹窄。城中村的存在制約著天河産業升級發展，但由於供地不足、房價高企，天河的城市更新困難不小，所以從細微處入手的微改造和盤活舊村模式相對是更適合天河的村級工業園整治模式。

最近住建部發佈的《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》中，提出要嚴格控制大規模拆除、大規模增建和大規模搬遷。而廣州、深圳和中山等地亦紛紛出臺本地的城市更新管理辦法，下一步，各地和各企業在推進城市更新過程中，將如何規制？一些難啃的“硬骨頭”將如何突破？微改造盤活舊村模式值得借鑒。