抓行銷促回款 房企審慎拿地

來源:中國證券報 2021-08-10 08:05:46

近期,實行“兩集中”制度的地區陸續披露了第二輪集中出讓地塊情況。從目前情況看,房企參與熱情下降。業內人士指出,受房地産行業融資收緊、調控趨嚴等因素影響,房企拿地態度趨於謹慎。有的房企上半年沒有拿一宗地塊,不少房企則通過聯合方式拿地。

調整規則

8月6日晚間,深圳公共資源交易中心發佈補充公告,中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地塊使用權,具體出讓時間另行公告。截至8月6日24時,已交納的競買(投標)保證金,深圳土地礦業權交易平臺將原路退回。

無錫第二批次集中土拍日前結束,在掛牌的23宗宅地中,有6宗底價成交,1宗流拍,其餘均為溢價成交。地塊均採用“限地價+搖號”方式出讓,嚴格設置最高限價。

中指研究院企業事業部研究副總監劉水指出,“三道紅線”“兩集中”“拿地銷售比40%紅線”等政策促使企業量入為出,審慎拿地。部分資金鏈壓力較大企業拿地力度明顯降低。房企會更加依賴經營性現金流入,堅持加大行銷、緊抓回款,保持良好的經營局面。

劉水認為,為滿足監管要求和落實規模、效應和風險三平衡的戰略目標,短期部分企業或繼續調整投資節奏,以銷定産,産銷平衡。中長期看,為實現企業可持續發展,房企仍需維持適當投資力度,部分擁有資金優勢和業績增長訴求的企業或維持較高拿地力度。

值得注意的是,為降低熱點地塊搶奪熱度、提升項目建設品質,部分地區調整了拿地規則。《杭州市發佈第二批住宅用地集中出讓公告》顯示,為進一步“穩地價、穩房價、穩預期”,促進房地産市場健康穩定發展,對第二批集中出讓地塊的競價規則進行了適當調整:一是競買單位需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買;二是溢價率上限由30%調整為20%,其中“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%;三是出讓地塊達到上限價格後,由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。此外,此次集中出讓首次在十城區推出“競品質”試點地塊,採取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式,從源頭上引導房地産市場供應高品質住宅産品。

穩健投資

隨著上市公司半年報陸續披露,不少房地産企業在半年報中披露謹慎拿地的態度。部分房企認為,隨著22城供地“兩集中”政策及其後續細則落地,熱點城市穩房價調控效果將逐步顯現,需求入市節奏將更加平穩,商品房價格變動趨於平穩。

大名城表示,2021年上半年房地産調控繼續保持不放鬆,重點城市供地“兩集中”政策發佈,金融監管不斷趨嚴。在此背景下,公司把握市場需求釋放節奏,創新行銷模式、加大線上線下行銷力度,謹慎擴充土地儲備,投資態度較穩健。

大名城指出,2021年上半年重點城市商品住宅新批上市面積創歷史同期新高,在供應量增加的帶動下,新房市場活躍度提高,各線城市成交規模同比均有所增長。綜合來看,2021年上半年百城新房價格累計漲幅達1.7%,較去年同期擴大0.43個百分點,但仍處近五年同期較低水準,百城新房價格總體保持平穩;成交規模方面,重點城市商品住宅成交面積達近五年最高水準,長三角地區貢獻度高。土地市場方面,2021年上半年全國300城住宅用地供求規模同比均回落,其中三四線城市降幅明顯。

部分房企上半年無新增土地儲備項目。渝開發近日披露的半年報顯示,2021年上半年公司實現營業收入1.39億元,同比增長55.38%;實現歸屬於母公司所有者的凈利潤-1235.56萬元。本報告期無新增土地儲備項目。

渝開髮指出,受公積金成渝互認互貸等綜合因素影響,重慶房地産市場上半年穩中有漲。上半年,重慶市房地産開發運作平穩,商品房銷售市場保持活躍。調控政策造成需求端波動、開發項目間競爭加劇,導致房地産銷售收入下滑、開發利潤率降低等,可能會對公司的經營業績産生一定影響。

聯合拿地

從拿地方式看,不少房企通過聯合方式拿地,緩解資金壓力,同時實現地塊儲備擴充。

城建發展在半年報中指出,上半年房地産調控長效機制進一步強化,金融端和土地端相繼實施房企融資“三條紅線”、房地産貸款集中度限制、在22個重點城市率先出臺“兩集中”供地的三大新政,行業優勝劣汰加劇。公司與招商、五礦、陽光城等聯合競得朝陽崔各莊、王四營及通州梨園3宗地塊。加強集團産業鏈協同效應,競得重慶銅梁TOD項目。

從房企披露的銷售簡報看,不少房企7月份銷售業績出現下滑,聯合拿地的現象較普遍。

新城控股7月份實現合同銷售金額約168.88億元,比上年同期下降19.40%;銷售面積約155.39萬平方米,比上年同期下降21.49%。公司披露的近期新增地塊顯示,公司通過聯合競買方式取得江蘇省南通海門市編號為CR21027號地塊,出讓面積約為6.19萬平方米,計容建築面積約為11.15萬平方米,公司目前擁有上述項目51%權益,需支付土地價款5.1億元。

除上述地塊外,新城控股還通過聯合競買方式取得江蘇省南通海門市編號為CR21028號地塊。該地塊位於海門市三星鎮紡都大道北、震蒙大道東側,出讓面積約為6.39萬平方米,規劃用途為住宅、商服及配套公建用地,容積率為點1.7且點2.0,計容建築面積約為12.78萬平方米。公司目前擁有上述項目51%權益,需支付土地價款約為5.84億元。


(責任編輯:孫悅)
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