深度解析 | 新零售背景下,線下商業的機遇在哪?

來源:中國網地産 2021-08-09 19:00:17

深度解析 | 新零售背景下,線下商業的機遇在哪?_中國網地産

最近,居家辦公的同時,我聯繫上了一些外地的大學同學。聊天時,才發現這些人畢業5、6年間,有人“繼承”了家裏的寵物店、便利店,也有人單靠奶茶店一年就賺回了百萬加盟費。

此前,我不止一次在開盤現場,遇到過投資實體經濟失敗的買房人,最終無奈又回到了樓市。但是據這些同學説各家店舖的盈利都還不錯。

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(江望潤府售樓處實景 項目授權供圖)

比如,開奶茶的同學2017年在當地萬達金街附近的社區街鋪開店,有三、四個已交付的中高端社區環繞,而且彼時周邊奶茶店數量零星。所以,短短1年時間,該同學就賺回了100萬的加盟費,並且今年初已在籌備第三家分店事宜。

反觀最近幾年,即便是一些被大肆吹捧的限價神盤,不賺反虧的也是不少。

其實,不難理解,房住不炒的大背景下,熱盤不僅首付提高,且只能搖一個、房貸利率也普遍逼近6%,哪怕投資客好不容易靠運氣搖中了,期房需供房約5年、二手房停貸等諸多條件影響,其收回投資可能遠不如前幾年般容易。

反而是,商鋪抗風險能力更強,既不受經濟環境影響,也沒有商圈轉移與綜合體運營的風險,圍堵修路影響也不大,加上小商鋪租金高、門檻低,交房就能出租,以租養貸。

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(江望潤府售樓處實景圖  項目授權供圖)

在過去20年,買商鋪是少數能跑贏M2(貨幣供應量)的資産配置途徑,甚至實現了較高收益,實現人生的“睡後收入”。有數據顯示,住宅租金的投資回報率通常在1.5-2%,而商鋪租金的回報率基本在3-5%。(數據來源:雲房數據)

種種信號仿佛都在昭示,是時候看看商鋪了。

然而,市面上交易的基本都是新鋪,難“養熟”,是勸退很多人原因。商鋪的區位屬性、外部流量屬性帶來的能級屬性,將直接影響著整體商業氛圍、租金的水準及是否存在空窗期。

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那到底該買哪的商鋪呢?

新城規劃落地需要時間,即便是宇宙中心的河西,也經過了10年以上發展期。對於商鋪持有者,等到利好兌現的時間很難捱。主城卻不一樣,“幾腳油門,配套盡享”是常態。當下,鼓樓濱江熱盤江望潤府的臨街商鋪倒是一個非常不錯的選擇。

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(江望潤府售樓處實景圖 項目授權供圖)

老一輩的時候,南京有句俗語:“南有夫子廟,北有大馬路“之説,繁華的中山碼頭和火車西站,商賈雲集,洋樓林立,被稱為“南京外灘”。

2013年,南京調整行政區劃,下關區併入鼓樓區,老下關搖身一變成為鼓樓濱江,以一個嶄新的面貌問世。

2016年起,800億投資規劃涌入鼓樓濱江板塊,以上海陸家嘴、香港中環,紐約曼哈頓等國際典型濱江CBD為規劃藍本,計劃打造一個比肩上海外灘的南京“新外灘”。按照規劃,鼓樓濱江會配建總面積約1000萬平方米的總部樓宇及大型商業綜合體,聚集精英人流。(數據來源:百度百科)

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(鼓樓濱江展示效果圖)

以江望潤府為軸心,半徑1-2公里範圍內,聚攏高端商務、商業、總部、科研、文化娛樂等為一體的虹吸效應,流動客流旺盛消費需求

目前已有深業漫埠、大觀天地MALL、世茂濱江52+MiniMall等商業體薈萃,也規劃有大馬路商業街,以及中山碼頭、和記洋行地塊改造的舊主題商業煥新,吃喝玩樂購一站可享,共振城市繁華江岸線。

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(區域鳥瞰效果圖)

江望潤府與地鐵5號線方家營站(在建)距離約650m,又與地鐵9號線大橋南路站(在建)直線距離約1km,未來人才流、商務流、資本流交相匯聚。(數據來源:百度地圖)

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(效果圖)

一言以蔽之,這裡利好遠未出盡。

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又該買什麼樣的商鋪呢?

同學賺到錢的關鍵,有三個:一個是商鋪類型;二是業態;三是店面選址。

首先,商鋪看租金,租金看經營,經營看人氣。有業內人士基於這一核心指標,對優質旺鋪做了以下排序:高入住,高、中低端社區的底商>寫字樓樓下的底商>新辟商業街臨街鋪。

想像一下,在家炒菜,發現鹽、醬油等調味料沒有了,此時能解決燃眉之急的只有樓下的商超。即便是疫情反撲的當下,多地各類商場、批發市場全部被要求暫停營業,唯獨各大社區底商依舊活躍,生意火爆。

街鋪人氣來源兩個,一是本小區業主,二是周邊輻射人口。

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(區位圖)

江望潤府項目臨街商鋪只有34套,但是社區總戶數多達約660戶,改善家庭一般為3-5人,也就是説,小區未來約有2000-3600人次的穩定消費客流。住的人多了,自然要消費,入住率高的老小區周邊基本沒空鋪就是這個道理。

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(江望潤府效果圖)

周邊約500米半徑範圍內,還有錦繡江山花園(東苑、西苑)、中冶錦繡華府東苑等居住小區分佈,常住人口在萬人左右。另外,項目一街之隔就是拉薩路小學方興校區,適宜圈定師生客群。與此同時,隨著“三胎”政策開放,家庭教育消費也將成倍增長。

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(效果圖)

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社區商鋪的選擇,也有大學問,馬虎不得。

從周邊生活商業來看,要麼是仲介門店、餐飲底商,要麼街邊臨時攤位,然而周邊次新房價格已高達4-5萬/㎡+,簡單來説,與這些業態與改善居民的需求並不能完全契合。

值得一提的是,江望潤府項目整體展示及業態偏向高端,多為零售、服務、商超等業態,這對於附近人口的吸引力就很可觀了。

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(江望潤府售樓處實景圖 項目授權供圖)

在商業地産發展日趨成熟的今天,業態規劃的重要性正逐漸顯現,合理的業態規劃更有利於出租變現。比如,通常社區有500戶以上的消費群體,年齡結構以中、青年為主體。當下,人們不僅對衣物的檔次要求更高,衛生方面的要求也很高,從而也就有了幹洗業務需求的增長。據統計一家小型幹洗店的年利潤約為20萬-40萬。

江望潤府主推建面約60-200㎡都會街鋪,兼顧自用與出租,可讓自用者無懼高額租金壓力,輕鬆開啟事業的戰場,也可出租抵房貸,生活輕鬆、無壓力。

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(江望潤府售樓處實景 項目授權供圖)

而且項目商鋪層高約4.8米,鋪鋪臨街,無商業盲角,視野開闊,店面及廣告等昭示性好,品牌亮相效果更佳。

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一般來説,商鋪價格在住宅價格的1.5-2倍比較合理。比如,2016-2017年,河西商鋪的價格大多在500萬左右,江北核心區也有商鋪銷許均價高達6萬/㎡。基本都能很快去化掉。

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保利西江月商鋪認購、簽約記錄 圖源南京網上房地産)

而今,江北核心區的揚子江金茂悅商鋪銷許均價7.5萬/㎡,住宅均價才3.2萬/㎡,目前已售罄;長江時代1314新領商鋪均價更是在10萬/㎡。

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(長江時代1314商鋪銷許價 圖源南京網上房地産)

再看市場熱度絲毫不遜色的江望潤府,只需要一套住宅的首付就可以入手一套,資金壓力小,低成本撬動大資金。

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(江望潤府售樓處實景圖 項目授權供圖)

寫在最後:

就像沃倫·巴菲特説過,一生能夠積累多少財富,不取決於你能夠賺多少錢,而取決於你如何投資理財。

社區商鋪,在聰明人眼中是一種很好的資産配置途徑,其穩定性可以讓資産保持長效穩定上揚的狀態。從鼓樓濱江看,江望潤府不論是核心商圈地段、高凈值人群客流量、低總價門檻等多方面考量,都是積累財富的優質選擇。

【項目地址】鼓樓區城河北路與方家營路交匯處

【導航搜索】江望潤府

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(責任編輯:王永超)
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區位屬性、外部流量,都屬性帶來的能級屬性,直接影響著一個地段的商業氛圍。
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