4.8%背後:萬物雲的戰略野望與陽光城的抉擇

來源:中國網地産 2021-08-06 17:06:19

一紙公告,給處於動蕩的物業行業加了一點新料。

8月5日,陽光城表示擬以其持有的陽光智博100%股份戰略投資萬物雲並獲取萬物雲4.8%的股份,即萬物雲在現有股權的基礎上向陽光智博全體股東增發4.8%的股份,陽光智博全體股東按照其在陽光智博的各自持股比例進行換股。

用通俗一點的話來講,陽光城用整個陽光智博換了萬物雲4.8%的股份。

陽光智博不上市而是股權合作的背後,是行業整體形勢的變化與雙方短期與長期利益最大化的考量。

行業估值反覆橫跳 資本市場不再無腦

一份文件,一場暴擊。

受住建部等八部門聯手整治房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等四方面問題及其他因素的影響,7月26日,港股物業股開盤即迎來全線重挫,多家物業股跌幅均超10%。截至收盤,佳兆業健康收跌20.55%,世茂服務收跌19.55%,金科服務收跌18.15%,旭輝永升服務收跌17.47%,合景悠活收跌15.66%,華潤萬象生活收跌超14%。

但物業股的下跌之路並未就此止步。7月27日,物業股繼續走低,部分頭部物業公司兩日累計跌幅超過30%,不僅抹掉了此前一個多月的漲幅,還扭轉了年初至今的股價整體漲勢。

雖然後續物業公司紛紛宣佈股份回購措施,並一定程度上帶來股價的回暖,但仍難以抵消此前的巨大跌幅。

4.8%背後:萬物雲的戰略野望與陽光城的抉擇_中國網地産

物業上市公司,在各種因素的影響下股價反覆橫跳。

這背後是數量不斷增加的已上市和待上市物業公司規模,以及資本市場的逐步理性。

截至2021年8月5日,資本市場共有52家上市物業公司,其中僅有15家物業公司市值過百億港元,市值處於5-20億港元區間的上市物業公司有12家,同時興業物聯、宋都服務、燁星集團的市值更是不到5億港元。

首尾之間,雲泥之別。

7月26日,大摩最新發研報指,下調對內地物管股行業看法由原來“吸引”降至“符預期”,因料缺乏短期催化劑,以及內房行業去杠桿化和流動性前景,繼續影響市場情緒。該行估計內地物管股今年上半年純利平均增長60%,但認為相關因素已反映在股價之上。

資本熱潮消退,留下的很可能是一地雞毛。

巨頭主導格局定型 成為黑馬再無可能

與資本市場類似,物業公司間的規模、營收差距也堪稱天壤之別。

3月22日,碧桂園服務發佈2020年報。報告期內,碧桂園服務收入156億元,同比增幅61.7%;股東應佔利潤26.86億元,同比增長60.8%。截至2020年12月31日,除“三供一業”外,碧桂園服務合同管理面積約為8.2億平方米,收費管理面積約為3.8億平方米,管理共3277項物業,向境內外約424萬戶業主及商戶提供物業管理服務。

3月31日,萬科舉行2020年度業績發佈會,報告期內,萬物雲實現對萬科集團內和對外營業收入182.04億元,同比增長27.36%。其中,住宅物業服務收入100.52億元,佔比55.22%;商業物業及設施服務53.14億元,佔比29.19%;智慧城市服務9.91億元,佔比5.44%;社區生活服務收入9.85億元,佔比5.41%;萬物成長收入8.62億元,佔比4.74%。截至報告期末,萬物在管面積5.66億平方米。

目前來看,物業行業已經基本定型,碧桂園服務與萬物雲遙遙領先於其他物業公司。伴隨著行業格局的定型,一方面物業行業再無可能出現黑馬,另一方面,也意味著資本市場的分化。

公開資料顯示,截至2020年12月31日,陽光智博共有164個在管物業管理項目,總在管建築面積約3020萬平方米,覆蓋位於中國19個省、直轄市及自治區的51個城市;同期為中國7個省、直轄市及自治區的8個城市的19個項目提供商業物業運營及管理服務,總在管建築面積約140萬平方米。

在2020年,陽光智博實現營收13.72億元,利潤為1.73億元,其中營收增長40.1%,利潤增長120.6%。

不難發現,陽光智博既非行業巨頭,亦無黑馬之姿,匆忙上市將很難實現其預定目標。

“萬”進“陽”退大勢所趨 戰略意義遠超想像

與陽光智博規模、營收相似的上市物業公司有卓越商企服務及正榮服務,目前估值分別約為76億港元、49億港元。而以商業運營及商業物業管理為主的寶龍商業,目前估值約137億港元。

數據顯示,2018-2020年陽光城地産集團分別錄得合約銷售額1629億元、2110億元及2180億元,複合年增長率為13.9%。2020年末,陽光城擁有土地儲備4250萬平方米。考慮到陽光城與陽光智博間建立的長期戰略業務關係帶來的交付面積的確定性,以及其商業物業運營及管理服務業務,估計上市估值在百億港元左右。

當下,物業行業收並購價格水漲船高,市場拓展深陷惡性價格競爭,資本市場估值持續分化,部分物企上市後仍然發展艱難。

上述種種因素及其影響,可能是陽光智博考慮整體換股的主要原因。

陽光智博之外,萬物雲一直在嘗試引領並重新定義物業行業。

在8月2日的大寶專欄中,朱保全表示,物業經營中關涉民生的住宅物業可以擴張慢一點,反而是to B的商業物業、to G的城市服務業務可以發展更快一些,從而在企業經營和民生責任間求得平衡。萬物雲的全域佈局剛好發揮作用,充分發揮萬物梁行的品牌紅利、萬物雲城的先發優勢,讓萬科物業的民生口碑再升級。

8月6日,陽光城召開線上投資者會,對陽光城和萬物雲的合作進行答疑。陽光城方面表示,和萬物雲的合作,能夠實現科技、人力、財務、管理等的更好發展,並表示將成立合資公司“萬物陽光”。

科技共用,對萬物雲和陽光智博均非常重要。但是,對萬物雲的戰略意義可能要遠勝於陽光智博。這是萬科物業接管沃土計劃後得以成體系的賦能體系外物業公司的第一次大規模嘗試,也是對萬物雲資訊化成果適配性與可用性的最好檢驗。

如果説ACN合作網路是貝殼能取得今天江湖地位的殺手锏,那麼一套能高度適配所有物業公司的科技化賦能體系也極有可能成為萬物雲的殺手锏。

與此同時,並表之後的萬物雲將成為首家擁有每年近萬億銷售額的雙背景物業公司,尤其是在房地産格局愈發固定的當下,更加難能可貴。

從品牌的角度來看,2018年至今,物業行業先後經歷了更名潮、子品牌潮,近一年又颳起了發佈會潮。這背後蘊含著頭部物業公司渴望靈活性、匹配細分市場並定義某一領域的戰略考量與佈局。

但萬物雲現有品牌的“偶像包袱”太高,不利於自身業務的下沉及項目的獲取。而新的合資公司“萬物陽光”,有望在維持萬物雲“偶像包袱”的前提下,協助萬物雲“攻城略地”,服務更廣的領域,從而給自身帶來更大的發展空間與想像空間。

無論是合縱連橫,還是突擊全新領域,萬物雲都試圖給資本市場和投資者提供充足的想像空間,避免由於行業整體估值下行而被重估。 展望未來,具有更多領域可以對外賦能與輸出的萬物雲,又將會給物業行業帶來哪些驚喜與想像空間呢?

(責任編輯:羅浩)
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