樓市調控將呈現全面化精準化和常態化

來源:中國證券報 2021-08-02 10:18:53

如是金融研究院院長管清友日前接受中國證券報記者專訪時表示,未來樓市調控會呈現三個新特點:一是全面化,從新房到二手房,從保障房到學區房,從買房到租房,與房地産相關的監管政策會全面覆蓋。二是精準化,各地因城施策,房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等問題都會重點整治,不留死角。三是常態化,房地産調控將會成為常態,很難發生逆轉。

預計後續二手房成交參考價或核驗價機制會進一步擴圍,特別是二手房價格和地價增長過快、一二手房價格嚴重倒挂的城市有可能跟進。

記者 焦源源

樓市調控持續升級

中國證券報:近期,從中央到地方針對樓市調控出臺一系列措施,在當前時點有何深意?監管層對樓市的調控呈現出哪些新特點?

管清友:2021年以來,樓市調控持續升級,從中央到地方,一系列措施相繼出臺,累計超過320次,遠超往年同期。在當前這個時點加大樓市調控力度,我認為主要出於兩方面考慮:

一是地産去金融化避免資産泡沫造成系統性金融風險。過去十幾年,部分房地産公司呈現高負債、高杠桿、高週轉的特點,在快速發展的過程中積累了不少風險,特別是部分核心城市高房價、資産泡沫化問題備受關注。所以去年以來,樓市被多次點名,隨著房企融資“三道紅線”和房貸管理“兩道紅線”相繼落地,房地産去金融化進程正式開啟,逐漸從金融業向製造業回歸。今年以來房地産金融監管更加嚴格,嚴控首付資金來源,提高首付比例,上調房貸利率,房地産去金融化進程明顯加速。

二是穩房價回應社會關切,促進相關社會政策實施。穩房價關乎民生,關乎社會穩定,關乎人口可持續增長。例如,我們很明顯地感受到,當前“三孩”政策推進的速度之快可以説是前所未有。5月七普人口數據公佈,6月“三孩”政策實施,7月一系列生育支援政策集中出臺,可見中央促進人口長期均衡發展的決心。作為相關配套政策,樓市調控持續升級和嚴打學區房炒作是大勢所趨。

我認為,未來監管層對樓市的調控會呈現三個新特點:

一是全面化。從新房到二手房,從保障房到學區房,從買房到租房,與房地産相關的監管政策會全面覆蓋。

二是精準化。各地因城施策,房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等問題都會重點整治,不留死角。

三是常態化。過去房地産作為穩增長的重要工具,呈現週期性特點,現在明確不將房地産作為短期刺激經濟的手段,在房住不炒的主基調下,房地産調控將會成為常態,很難發生逆轉。

維持房地産市場平穩運作

中國證券報:住建部等八部門近日表示力爭用3年左右時間,實現房地産市場秩序明顯好轉。如何理解“秩序明顯好轉”的表述?

管清友:“秩序明顯好轉”主要是指維持房地産市場平穩運作,既不能大漲也不能大跌,未來“穩定”成為房地産的主基調。穩地價、穩房價、穩預期,房價地價漲幅太大都會被約談。

今年已有18個城市被約談,近期銀川、徐州、金華、泉州、惠州五城因新房價格和地價增長過快被住建部緊急約談,並將這5城納入房地産市場監測重點城市名單,穩定市場預期。

當然也不能大幅降價,最近就有房企因定價遠低於市場價格、涉嫌不正當競爭被舉報。下一步預計重點城市將繼續實行新房限價政策,通過“兩集中”供地模式,“限房價、競地價”,從拿地到銷售,形成閉環,直接鎖定了未來新房價格,穩定市場預期。

熱點城市二手房樓盤指導價格或者核驗價是大勢所趨,通過加強二手房市場調控和監管,避免掛牌價虛高,堅決抑制投機炒作,有助於引導樓市逐步回歸理性。當然在此過程中,城市分化也會更明顯。

另外,加快發展保障性租賃住房,解決新市民、青年人住房困難問題,也是“秩序明顯好轉”的重要一環。

中國證券報:深圳、成都、西安等6城近期推出二手房成交參考價,該機制是否會進一步擴圍,會如何擴圍?

管清友:二手房成交參考價或核驗價,主要是為了整頓掛牌價虛高亂象,也有穩房價的功能。多城開始實施二手房成交參考價或核驗價,房管局會以市場真實價格為依據,從源頭上對每套二手房房源掛牌價格進行審查,沒有通過審查的不能對外公佈。也就是説賣方不能隨意挂高價,即使買賣雙方私下協商好,網簽放款也得按照官方認可的價格放款,多出的部分買方不可貸款,只能提高首付比例。

二手房成交參考價和核驗價可以使掛牌出來的二手房價格相對靠譜,能夠合理引導市場預期。而且銀行根據二手房成交參考價和核驗價放款,可適當降杠桿,削弱房産的金融屬性。

預計後續二手房成交參考價或核驗價機制會進一步擴圍,特別是那些二手房價格和地價增長過快、新房和二手房價格嚴重倒挂的城市。

中國證券報:日前召開的中央政治局會議再提“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”,釋放了什麼政策信號?

管清友:7月30日中央政治局會議在部署下半年工作時,針對房地産提出了兩點工作思路:一是堅持“房住不炒”,“穩地價、穩房價、穩預期”是下半年房地産調控的主基調,表明即使下半年經濟存在下行壓力,房地産調控也不會放鬆;二是加快發展租賃住房,加大政策保障房建設,並特別提到了關於租賃住房的用地、稅收的支援。這意味著,不僅會在“雙集中”供地中加大對保障性租賃住房的土地供應,還會對參與保障性租賃住房建設的房企,實行減稅、免稅等稅收優惠,提高房企參與保障性租賃住房建設的積極性,加大保障性租賃住房供應,解決好大城市住房突出問題。

城市間分化會越來越明顯

中國證券報:在當前調控趨緊的背景下,下半年樓市將呈現哪些趨勢?

管清友:下半年樓市有五大趨勢值得關注:一是房地産調控還會升級。二是一線和二線城市房價增速邊際放緩,市場逐漸降溫,不少三四線城市房價有下行壓力,特別是人口流出、産業匱乏的收縮性城市,城市間分化會越來越明顯。三是房貸利率或有所上行,銀行房貸額度越來越緊張,對於熱點城市,相當於變相提高首付比例,加大購房難度。四是房企去杠桿還在繼續,一部分房企可能會出現現金流危機。新開工增速放緩,竣工增速繼續提速,房企加快回籠資金。五是學區房仍是重點監管對象,教育改革持續深化。

中央政治局會議對下半年貨幣政策的定調是穩健,貨幣環境將總體鬆緊適度,可能有微調,但不會轉向。雖然提到了“宏觀政策跨週期調節”,但也明確保持政策連續性、穩定性、可持續性,也就是貨幣政策整體不會有太大變化,最多是微調。年內降息的可能性不會太大,即使降息也會是不對等降息,儘量將房地産隔離在寬鬆貨幣環境的受益範圍之外。

雖然房貸利率之錨的5年期以上LPR已經連續15個月沒有變動了,但近期深圳、寧波、杭州、上海等城市接連上調加點數,房貸利率悄然上調,樓市加息潮已至。不僅房貸成本上行,貸款難度也在加大。對房貸進行集中管理後,不少銀行房貸額度趨緊,審核更為嚴格,首付資金證明、社保證明等都有嚴格要求。而且放款週期變長,熱點城市平均放款時間從1個月至2個月延長至3個月至6個月。

中國證券報:今年以來,A股市場地産相關板塊調整較多,後市會如何演繹?

管清友:從中長期來看,中國將開啟科技創新的新時代,科技成長行業景氣度回升,前景可期,投資性價比更高。地産股的投資邏輯已經發生逆轉。

短期來看,A股市場年內有階段性和結構性機會,投資者要輕指數重結構。2020年地産股跌了10%,2021年年初至今跌了18%,地産股估值已跌至十年低點,估值空間修復可期。年內地産股繼續大幅下行的空間有限,具有較高的安全墊,是較好的防守型投資選擇。如果股市出現高低切換,地産股可能會有階段性、結構性的機會。


(責任編輯:孫悅)
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樓市調控將呈現全面化精準化和常態化
來源:中國證券報2021-08-02 10:18:53
如是金融研究院院長管清友日前接受中國證券報記者專訪時表示,未來樓市調控會呈現三個新特點:一是全面化,從新房到二手房,從保障房到學區房,從買房到租房,與房地産相關的監管政策會全面覆蓋。二是精準化,各地因城施策,房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等問題都會重點整治,不留死角。三是常態化,房地産調控將會成為常態,很難發生逆轉。
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