行業觀察 | 最後100米的商業佈局

來源:中國網地産 2021-07-30 19:02:34

行業觀察 | 最後100米的商業佈局爭搶_中國網地産

資本的下一個風口

社區商鋪成為新“戰場”  

今年上半年,百果園估值600萬、錢大媽估值最高250億,並且計劃上市的消息一經爆出,直接刷新了資本市場對社區商鋪的認知。

有業內人士指出,這種依託于社區商鋪的電商企業、連鎖超市獲得巨大成功,能起到很好的示範作用,吸引更多的企業瞄準社區商業模式,投入大量資金,從而提高社區商鋪價值。

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(江望潤府實景圖 項目授權供圖)

其實,自2020年以來,受疫情影響,社區團購迅速大火。有的便利店店主在日常賣貨的同時,還會開通了一些社區團購的點、快遞配送點,不僅能收取佣金,還能增加了到店人流量。拼多多、滴滴、美團、京東等巨頭也陸續砸錢加入戰局,不僅僅是社區團購,電商平臺也爭相佈局在最後100米。

《中國零售行業發展報告》數據亦證實:在各類購物中心裏,社區型購物中心市場表現最佳,綜合指數為69.8,運營能力指數達97.4。更有有關統計顯示,未來10年,我國社區商業消費將佔到社會消費零售總額的1/3。

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(江望潤府實景圖 項目授權供圖)

當下,社區商鋪正在成為新的置業風口,這是基於社會集體看好的共識與信心。並且相較于南京住宅價格上漲、首付提高火爆,即便是低總價社區商鋪也只有少數聰明人敢於嘗試,而這一風向即將改變。

比如,鼓樓濱江紅盤江望潤府正推出建面約60-200㎡社區街鋪,僅34套,只需要住宅的首付就可以入手一套商鋪。另外,很多無房票與自營投資的人也非常喜歡置業商鋪。

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優質地段強勢引流

多重強勁購買力匯聚

商鋪投資是穩妥長線型投資品,其價值會隨著城市發展和商圈成長而不斷攀升,所以置業者不僅要用前瞻性的眼光判定商鋪未來發展趨勢,更要以長遠眼光來判定投資空間。

第一,是地段,必須是城市發展高地,坐享政策紅利。這是街鋪抵禦風險的壓艙石,也是街鋪價值判定的基本。李嘉誠也講過,房地産的核心因素就是地段,地段、還是地段。

江望潤府所在的鼓樓濱江商務區,作為南京市重點打造的“新外灘”城市名片,目前政府總投資約800億,其定位為南京第三個融合商務、商業、現代産業、居住等綜合功能的區域,配套總面積約1000萬平方米的總部樓宇及大型商業綜合體,聚集精英人流。(數據來源:百度百科)

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(區域鳥瞰效果圖)

而且“濱江CBD”更是政府新規劃5大商圈之首,目前世茂52+MiniMall、大觀天地MALL、大拇指廣場、茂悅港已經運營,同時還有規劃建設中的大馬路商業街、深業漫埠等商業,以及中山碼頭、和記洋行地塊改造的舊主題商業煥新。

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(鼓樓濱江展示效果圖)

加上鼓樓濱江本身就是居民聚集地之一,人氣旺盛,隨著周邊商業的發展和商業氛圍逐步成型,正彰顯著強大客群吸引力,四方人潮匯聚必將促動商機,都能為江望潤府街鋪提供充足的“養分”。

第二,是客流量,這與租金收益直接掛鉤。交通、學校、居住圈層等配套齊全,方能匯集高端客流。

  • 雙地鐵環伺,直面“流動”人潮

從全球範圍來看,地鐵接駁物業已經發展為具備穩定保值、高實用程度、強抗風險能力三種屬性的城市高效物業。

江望潤府與地鐵5號線方家營站(在建)距離約650m,而且與地鐵9號線大橋南路站(在建)直線距離約1km(數據來源:百度地圖)。未來人才流、商務流、資本流交相匯聚,商機清晰可見。

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(效果圖)

  • 約660戶高凈值家庭,固定客流購買力強勁


據了解,項目總戶數約660戶,改善家庭一般為3-5人,也就是説,小區未來約有2000-3600人次的穩定消費客流。

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(江望潤府售樓處實景 項目授權供圖)

而且周邊約500米半徑範圍內,還有錦繡江山花園(東苑、西苑)、中冶錦繡華府東苑等居住小區分佈,常住人口在萬人左右。江望潤府34席稀貴商鋪,輻射周邊常住人口需求,潛利可期。

  • 拉小直屬分校緊鄰,師生家長人氣匯聚

項目一街之隔就是拉薩路小學方興校區,從師資力量、招生計劃,以及教學課程都將受到本部領導(具體學區劃分以教育局為準),適宜圈定師生客群,早中晚三重客流。與此同時,隨著“三胎”政策開放,也就是説,家庭教育消費將成倍增長。

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(區位圖)

江望潤府擇址鼓樓濱江,很大程度上決定了後期承受市場波動的能力,而且便捷的交通更能帶來源源不斷的客流。高規劃、高配建、高人氣等因素疊加,為未來商鋪的租金、租金漲幅提供保障。

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一套住宅首付的錢

以時間差搶佔投資收益差

有“理財”達人曾分享了成功經驗,身邊不少都富人喜歡在中高端社區包攬底商,而且買的基本都是新鋪。

有數據統計,同一個區域住宅與成熟商鋪正常價格比在1:1.5-2左右。相較于江望潤府上一次住宅加推均價(約4.1-4.6萬/㎡),項目住宅與商鋪的價格比將要遠優於這比例,後期仍有不小的成長空間。

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(江望潤府效果圖)

其實,自2016年開始,據南京網上房地産數據,河西中部、仙林湖、麒麟等板塊都有銷許均價超6萬/㎡的商業。而且據樂居南京統計,2018年,河西在售商鋪的價格普遍在6-8萬/㎡以上,甚至不乏有30萬/㎡。

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(2016年商鋪價格統計示意圖)

不僅如此,江北核心區的保利西江月彼時住宅不到3萬/㎡,商鋪銷許均價卻已至6萬/㎡。2020年,揚子江金茂悅商鋪銷許均價7.5萬/㎡,目前已售罄。

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保利西江月商鋪認購、簽約記錄 圖源南京網上房地産)

同是政府重點開發的熱門板塊,江望潤府商鋪僅需一套住宅的首付即可購入,市場上難得投資品。

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超強品牌力加持

都會商街偏向高端業態

以往經驗還告訴我們,不論是住宅還是商業,品牌溢價效應越凸顯,其産品流動性也更高。

江望潤府由佳兆業、正榮聯合開發,強大的品牌不僅提升投資信心,為後期管理保駕護航,而且大品牌擁有更豐富的商業經驗,讓商鋪業主賺錢更舒心。而且區別於傳統純餐飲類底商,考慮到項目整體客群以高凈值人群為主,所以整體展示及業態偏向高端,多為零售、服務、商超等業態。

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(售樓處實景 項目授權供圖)

不僅如此,在商業地産發展日趨成熟的今天,業態規劃的重要性正逐漸顯現,合理的業態規劃更有利於出租變現。江望潤府主推建面約60-200㎡都會街鋪,僅34套,一層層高約4.8米,二層層高約4.2米。

其中小面積商鋪,小額投入,也能撬動財富杠桿,而且經營可塑性強,適宜規劃生鮮水果店、便利店、花店等快消費業態。大面積商鋪,則可經營教育連鎖、銀行網點、美容養生、休閒娛樂等各類高租金業態。

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(項目實景圖  項目授權供圖)

另外,項目鋪鋪臨街,無商業死角,視野開闊,店面及廣告等昭示性好,品牌亮相效果更佳。

寫在最後:

眾所週知,以低門檻撬動盡可能高的投資回報,才是致勝之道。如江望潤府價格僅是一套住宅的首付的同時,還集合了“雙地鐵+拉小直屬分校+成熟地段豐沛人潮”的鼓樓社區鋪,少之又少。

同時,商鋪主力建面約60-200㎡,業態靈活。搶佔先機才能把握商機,有需要資産配置的買房人不妨前去看看。

【項目地址】鼓樓區城河北路與方家營路交匯處

【導航搜索】江望潤府

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(責任編輯:王永超)
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