40億元鎖定千億貨值 “三道紅線”全綠助力遠洋集團跑贏收並購賽道

來源:中國網地産 2021-07-29 11:58:25

2021年,依舊是收並購頻發的年份。

據Wind數據顯示,房地産行業發生的並購案例達到了87起,交易額約1367億元,均呈現出明顯的上升趨勢。如萬科收購藍光華東多個優質項目,陽光城61.45億元將永康項目公司納入囊中,遠洋以40億元鎖定紅星地産千億貨值……均引發了行業的高度關注。

當前,與此前交易總是集中在頭部房企不同的是,在各項政策的持續監管之下,擁有資金實力、管理能力、産品實力等優勢的綜合型房企,正以“後發先至”的長跑者姿態,成為收並購案件中的主要玩家。

遠洋係40億元平價收購紅星地産70%股權

7月18日,遠洋集團與遠洋資本通過天津遠璞公司平價獲取紅星地産70%股權,交易金額40億元。據此,遠洋集團成為紅星地産的新主人。與千億貨值相伴而來的,還有21個位於一二三線城市的商業項目,以及簽約面積超2000萬平方米的紅星地産物業平臺。

事實上,遠洋集團與紅星控股(原紅星地産母公司)的“聯姻”早有端倪。今年3月,遠洋集團的先鋒官——遠洋資本以10.3億元的價格戰略性收購紅星地産18%股權,邁開了雙方正式合作的第一步;今年6月,遠洋資本與紅星控股達成《合作框架協議》,以23.12億元將後者7家物流子公司收購,進一步充實了遠洋在物流領域的佈局。

據公告顯示,目前天津遠璞已完成對紅星地産18%股權的收購,預計在7月30日、8月10日及2022年1月10日前後,完成收購紅星地産剩餘的22%、11%和19%的股權。而紅星控股持有紅星地産的股權比例則相應降低至30%。

與一次性買賣所不同的是,遠洋集團與紅星控股均選擇了細水長流式的合作方式。對於遠洋集團而言,70%的股權足以讓其對紅星地産保持絕對的話語權;同時,保留紅星控股30%的股權,也為雙方持續進行合作創造了條件。如在股權交易完成後,遠洋集團原則上將繼續委託紅星方面的愛琴海集團,對21個商業項目進行運營管理,以發揮其運營經驗與差異化競爭優勢。

分析人士指出,遠洋集團選擇這種頗為穩妥的收購方式,符合其一貫的穩健風格。交易完成後,遠洋集團在安全的前提下實現了規模的穩健提升,對行業也有借鑒意義。

主營業務或實現快速增長

顯而易見的是,紅星地産旗下91個項目,將對遠洋集團的主營業務帶來明顯的提振效應。

從業態分佈來看,紅星地産可售型住宅産品比重高達80%,且多為面向剛需和剛改的高效項目,可實現快速去化;從區域佈局來看,紅星地産在華東、華西和環渤海區域佔比最多,與遠洋集團業務佈局十分契合。值得一提的是,項目多通過招拍挂方式獲取,訴訟少、毛利高,且分佈城市能級較高。按照計劃,紅星地産在未來兩年每年將貢獻300億至400億元的銷售規模。

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而雙方的合作,不僅限于住宅業態,還涉及到了商業及物業管理領域。

紅星地産的物業管理平臺將通過平價凈資産轉讓的方式,由遠洋集團和遠洋資本100%持有。未來3年內,隨著項目進入交付期,該物業管理平臺在管面積有望突破2000萬平方米。聯繫遠洋服務年報數據可知,截至2020年末,遠洋服務整體在管面積為4545萬平方米,紅星地産旗下物業在管面積的加入,也將令遠洋服務實現可觀的規模增長。

此外,紅星地産還擁有21個知名的商業項目,其中位於上海、天津、福州、蘇州、長沙、西安等一二線城市核心地段的優質資産佔整體估值70%以上;同時,超過30%項目位於華東區域。眾所週知,在商業地産領域,遠洋集團也是一把好手,十餘年來已成功打造出北京頤堤港、成都遠洋太古裏、杭州遠洋樂堤港在內的多個城市商業標桿。截至到2020年末,遠洋集團已投入營運的項目可租賃面積約210.9萬平方米,實現全口徑租金收入41.2億元,同比提升2%,全口徑EBITDA利潤24.1億元,在建的商業地産項目總建築面積逾 180 萬平方米。

對於遠洋來説,紅星方面這些能帶來穩定現金流商業項目的併入,未來將大大提升集團在商業地産板塊的建樹及造血能力;長期來看,還將有助於遠洋集團以多種渠道擴充土地儲備。

穩健財務+低成本融資優勢護航下一程

此前,收並購方式並非遠洋集團增厚土地儲備的主要手段。能在“三道紅線”之後成為行業的收購新秀,背後自然要歸結于遠洋集團穩健的財務狀況和低成本融資能力。

截至2020年底,遠洋集團剔除預收款後的資産負債率為69.0%;凈負債率為55%;非受限現金短債比為1.51,“三道紅線”指標全部達標,處於“綠檔”。同時,遠洋集團的信用水準亦長期位於行業第一梯隊——境外獲得穆迪和惠譽Baa3、BBB-的信用評級,境內獲得中誠信國際和聯合資信的AAA級信用評級。

以穩健經營為前提,以穩健財務為基礎,遠洋集團得以用較低的成本獲取充足的現金流,安全穩健的對外擴張。如4月22日,遠洋集團首次發行4億美元境外綠色債券,票面利率3.25%;5月11日,遠洋集團成功簿記發行5年期26億元公司債,票面利率4.2%;7月8日,遠洋集團成功發行3.2億美元綠色債券,票面利率2.7%,創公司境外市場美元債最低發行利率。

同時,依託遠洋集團信用背書和財務優勢,紅星地産的融資成本有望進一步降低,從而增厚平臺利潤,為股東創造更大收益。

當前,房地産行業融資難、融資貴的狀況仍將持續。遠洋集團不為規模所裹挾,始終堅持穩健經營的策略,也給其帶來了更多的市場機遇。隨著房地産行業邁向發展新階段,聚焦主業發展的遠洋集團,或將迎來更多可能。

(責任編輯:李彤)
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