上海樓市半年考:“打新潮”涌動 ,二手房房價增幅由漲轉跌

來源:新京報 2021-07-14 14:40:49

因為積分差兩分未達“入圍門檻”,李瓊(化名)與位於上海青浦區大虹橋板塊的“網紅盤”招商虹橋公館失之交臂。

招商虹橋公館是上海上半年的銷售套數冠軍,其上半年以累計949套的銷售套數佔據銷售套數榜單首位。同時,按銷售金額計算,招商虹橋公館同樣進入前三名榜單。

但並不是所有的購房者都能成為幸運兒。由於招商虹橋公館過於火爆,不出意外地觸發了積分制,而李瓊雖然基礎分滿分,但是由於繳納社保年限少,並未達到65.39分的入圍門檻。

在到達入圍門檻後,購房者才能參與到搖號中,最終憑藉拼運氣而獲得招商虹橋公館的購房資格。一旦購房成功,意味著購房者將以每平方米約6萬元的單價買到新房,而周邊項目售價例如萬科天空之城二期二手房售價已經達到每平方米9萬元以上。

上半年,隨著上海新盤積分制、新房限價、地價和房價聯動等多重政策落地,上海新房的成交均價同比下降3%,而成交量隨著供應量而持續走高,同比去年增長59%。同時,二手房房價經過年初較快上漲也迎來盤整期。

新房、二手房利差拉大

“在上海五大新城中,青浦區大虹橋比較熱門,新盤普遍入圍積分在65分以上,且可選擇的範圍較小。建議積分較低的購房者,可以考慮嘉定區或者寶山區等。”某滬上仲介人員告訴記者。

65分的積分相當於在基礎分拿到滿分60分的情況下,按照社保0.1計算,繳納社保年限也需要超過4年,達到50個月以上;而多數上海的外地人要想取得更高的積分,需要更長的社保年限。

不只是招商虹橋公館,上半年,上海新房、二手房倒挂現象愈發明顯。“新房只要能買到就賺到。”上述滬上資深仲介人員向新京報記者表示:“新房、二手房之間有百萬元甚至千萬元的利差空間。”

以上海市中心的高端樓盤復興瓏禦項目為例,該項目認購客戶的入圍積分達到112.8分,是上海首個最接近滿分的樓盤項目,這意味著在基礎分滿分的情況下,入圍者還需要滿足累計繳納社保220個月(上海社保繳納上限221個月)。這也意味著,入圍者的社保年限至少要達到18.3年。

基於新房、二手房利差拉大,記者了解到,“打新”隊伍中不乏上海家庭賣掉老房子後以老人名義加入“打新”的家庭。

復興瓏禦項目在售的新房均價則為13.58萬元/平方米,而該項目一期的二手房掛牌價格已經超過20萬元/平方米,而“打新”成功者就可以“賺”到1200多萬元。

同樣,與復興瓏禦項目一街之隔的、也是問鼎今年上半年銷冠的項目老西門新苑銷售均價約為13000元/平方米,該項目以65.9億元的銷售金額位居榜首。

由於新房價格低於周邊二手房,其往往設置了更高的門檻。記者以購房者名義諮詢了解到,個別熱門項目甚至還暗藏著“百萬茶水費”、“高首付門檻”等限制。

當然,並非所有的新盤都會觸發積分制。今年上半年,共計有153個新盤超3.6萬套房源入市,只有約三分之一的項目觸發了積分制。

“相比于市中心、虹橋板塊等熱門區域,如果考慮上海寶山區和嘉定區,更遠的奉賢區,購買新房的話,積分入圍並不會很高,部分項目由於沒有觸發積分制,如果認籌早的話就可以選到合適的房源。”上海一名寶山區的仲介人員向記者介紹稱。

中指院上海分院高級分析師劉航總結稱:“今年上半年,上海新房成交套數同比增長59%,原因一是今年加大供應量,帶動需求;二是去年上半年受疫情影響,供應和成交都出現停滯,基數較低。隨著去年下半年成交的恢復,成交量的同比增速會趨緩。”

“在成交均價方面,上半年通過調節供應結構,增加外環外的供應量,使得全市整體成交價格維持在低位,成交均價同比下降3%。今年下半年,上海預計還有兩批集中供應樓盤入市。從供應量來看非常充足,不過供應量主要以外環外為主,市區7區的供應量仍受到限制,所以新房成交均價會下降,同比降幅可能會收窄。” 劉航預計。

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二手房市場進入盤整期

今年年初,隨著“學區房”的火熱,上海二手房迎來一波持續上漲潮。

從上海鏈家研究院數據來看,今年上半年上海二手房成交均價同比增幅從2020年下半年進入上漲趨勢,於今年春節前後達到最高峰,此後二手房成交均價同比增幅由漲轉跌。

據上海鏈家研究院的監控數據顯示,在剛剛過去的6月份中,上海全市共成交二手房2.8萬套,環比增長10%,同比增長1%;成交金額941億元,環比增長12%,同比增長3%;套均總價和成交均價分別為337萬元/套和41269元/平方米,環比分別增長2%和5%,同比分別增長2%和3%。

今年上半年,上海全市二手房累計成交金額6057億元,成交套數18萬套,套均總價336萬元/套,成交均價40793元/平方米,同比增長4%。

在“打新”不易的情況下,李瓊下一步可能轉戰二手房。由於外環內的新房供應量較少,購買二手房成為更多年輕家庭的選擇。

“新房仍然是賣方市場,而二手房的議價空間正在逐步加大”。某滬上仲介人員向記者表示。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示:“目前二手房市場並無再上漲的動力,一是因為新房吸引了較多的關注度,打新熱度未減;二是因為目前銀行放款週期延長至近100天(去年同期為40天左右),拉長了成交週期,一定程度上影響了置換過程;三是因為在一系列調控政策的影響下,穩定了市場預期,新房、二手房倒挂的情況讓部分購房者望而卻步。”

在剛過去的6月份中,二手房新增掛牌量環比繼續下滑,但掛牌存量依然充足,未出現供不應求的情況;從成交房源中的漲價佔比來看,已經是連續4個月下降。

(責任編輯:崔瑞婷)
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