調控升級地産股走勢疲弱 房企劍指管理要效益

來源:中華工商時報 2021-07-09 10:03:37

日前,地産板塊多只龍頭股表現疲弱。截至7月8日上午收盤,萬科A報23.87元/股,金地集團報10.54元/股,保利地産報11.97元/股,相比上周有所回調,但股價仍處於較低水準。就當前估值來看,A股132家房地産開發公司市盈率為12.69倍,位列申萬一級28個行業板塊倒數第三。國信證券新近研報指出,當前地産板塊估值僅高於銀行和建築裝飾板塊;縱向來看,目前板塊估值仍處於近10年較低水準。

為了穩定股價不少房企開啟大規模回購股票行動,統計顯示,2021年以來,已有包括華僑城A、美好置業、宋都股份、中國金茂中國奧園等在內的超20家房企先後發佈了股份回購或擬回購方案。同時,也有房地産相關上市公司發佈了股東增持或股票回購計劃,僅5月份就先後有九龍倉集團、美凱龍、建業地産、時代鄰里等多家房地産相關上市公司發佈了股東增持或股票回購計劃。

盈利下滑拿地意願降低

從房地産行業整體來看,平均毛利率從高點35%下滑至目前的23%,平均歸母凈利率從高點10%下滑至目前的4%,而且從近期拿地來看,部分房企甚至做好了1%-2%凈利率的準備。

盈利能力下滑疊加資金鏈緊張,房企在拿地上漸趨於謹慎,2021年1-5月,房地産企業土地購置面積累計同比下降7.5%,當月同比下降31.6%。拿地金額方面也出現明顯下滑,2021年1-5月拿地金額累計同比下降20.5%,當月同比下降0.3%。

另一方面銷售端依然火熱,據國家統計局數據,1-5月,商品房銷售面積66383萬平方米,同比增長36.3%;比2019年同期增長19.6%。商品房銷售額70534億元,增長52.4%;比2019年同期增長36.2%。銷售端火熱與拿地端乏力形成鮮明對比,表明房企銷售高增長、資金來源充足,但仍不願意加大力度拿地。

調控升級行業發展迎來變局

2021年上半年,各地政府落實城市主體責任,因城施策、綜合施治,促進房地産市場平穩健康發展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24個城市相繼升級調控,主要涉及升級“四限”、增加房地産交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。上海更是上半年房地産調控的風向標,上半年連續7次加碼調控。

更為重要的是,房地産貸款集中度管理制度出臺,效果日漸顯現。根據銀保監會數據顯示,截至4月末,銀行業房地産貸款同比增長10.5%,增速創8年來新低,6家大型國有銀行全部實現集中度下降。核心一、二線城市以及熱點三、四線城市,紛紛出現房貸額度緊張、放款週期拉長現象。

信貸資金用途合規性審查趨嚴,謹防資金違規流入房地産市場。截至6月份,北京、上海和廈門自查發現違規流入房地産金額超25億元。而重慶、內蒙古、廣州、深圳等多地監管部門,就“過橋貸”、“贖樓貸”等業務約談相關部門,監管對象擴展到非銀行類金融機構。

受信貸收緊影響,2月開始,全國房貸利率止跌回升,並趨勢性上移。5月份,全國首套房平均房貸利率5.33%,較2020年底上漲11BP,二套房貸款平均利率5.61%,較2020年底上漲8BP。

房企要向管理要效益

房企從告別土地紅利、金融紅利時代,進入管理紅利時代,市場的轉變倒逼著企業向管理要效益。

據不完全統計,從2020年1月份到7月份,TOP50房企中僅有10家房企進行了組織架構變革,但自8月份三道紅線發佈以來,有17家房企在組織架構上進行了調整和優化。

整體來看,房企組織變革主要圍繞總部精簡、區域優化、多元化業務條線調整三大主題;精簡、聚焦、降本為房企變革的目的。

總部層面,萬科地産、正榮地産新城控股均沿著精簡架構、扁平化管理的思路對組織架構進行了調整。

比如,近日萬科將集團職能部門即“研究與開發專業工會”部門遷出深圳總部,與此同時總部員工減少30人,將近集團總部員工的五分之一;正榮地産將行銷中心從總部剝離出來,單獨成立行銷公司;新城控股則是將總部相似職能部門進行合併,合併後成立四大新職能中心。

區域公司方面新增、裂變與合併並行,動態調整是當前行業變革主題。2020年8月,中梁控股宣佈將原中梁地産南方區域集團升級為中梁粵港澳發展集團,2020年末,中梁控股相繼成立長三角發展集團、京津冀發展集團。

2020年10月,碧桂園啟動新一輪組織人事調整,將73個區域公司裂變成100個左右,祥生控股將蘇寧皖區域調整為連宿、蘇南、宣城、合肥4個事業部;華潤置地將華南大區將拆分為深圳大區和華南大區。

整體來看,隨著土地、金融和人口紅利的逐步消失疊加宏觀層面不斷收緊,房地産行業進入低增長、低利潤的長週期。行業銷售利潤下滑,提高每人平均效能、向經營管理要效益成為房企新的突破口,諸多房企開始從“粗放經營”走向“精細化管理”。司馬岩


(責任編輯:孫悅)
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