今年上半年，物業企業一邊上市，一邊忙著收並購。既有上市物業公司之間的“鯨吞”，也有“大魚吃小魚”。今年上半年物業行業收並購總金額已超過了去年全年。

當前，擴規模仍是物業服務企業發展的核心戰略，而依託收並購在短時間提升規模，有利於快速切入新賽道，拓展新業態。不過，業內人士認為，物業企業收並購也面臨盲目擴張，易陷入規模增而效率不增的發展陷阱。高品質增長應該成為物業行業當前重要的命題。

上半年物企並購案例超40宗

物業行業的最大收購案當數碧桂園服務收購藍光嘉寶部分股權，涉資49.64億元。目前這一上市公司之間“鯨吞”過程並不順利，仍在進行中。

7月2日，雙方發佈公告稱，除牌決議獲批准，但除牌接受條件未達成。因此，要約延後至7月16日。待達成除牌接受條件後，上市一年多的藍光嘉寶將從聯交所退市。

此前碧桂園服務對藍光嘉寶發起現金要約收購，並撤銷藍光嘉寶服務上市地位。收購完成後，藍光嘉寶將成為碧桂園服務的附屬公司，並對其合併財務報表。

在持續規模擴張的動力支撐下，5月下旬，碧桂園服務配售所得款項超百億港元，突破物業行業單筆融資額的紀錄。

事實上，在頭部大型物業企業大規模收並購的同時，中小房企間的收並購亦不斷。

7月5日，綠地控股擬將全資子公司綠閔物業100%股權轉讓給花樣年，股權對價為12.6億元。7月2日，海倫堡物業收購宜樂居物業100%股權，而在一個多月前（5月17日），海倫堡物業收購了浙江魯商物業100%股權。

7月1日，中梁物業收購江西華夏物業80%股權。6月29日，合景悠活發佈公告稱，同意間接全資附屬公司收購上海申勤物業80%股權，代價為4.98億元。6月19日，金科服務斥資7591萬元收購重慶美利山物業……

對於上半年物業行業收並購，中指研究院總結稱，擴規模仍是物業服務企業發展的核心戰略。諸多企業特別是大型企業紛紛開始制定並公佈管理規模的增長目標，例如恒大物業于2021年初制定了每月外拓面積不低於3000萬平方米的目標；合景悠活表示在2021年規模將達到2億平方米，未來3年在管面積預計增長10倍。

值得注意的是，物業行業收並購多數和上市物業企業相關。2021年上半年，儘管部分上市公司下調了上市所得款項用途中用於並購的比例，但並購依然是多數上市物業的熱門選擇。

整體來看，據中指研究院不完全統計，今年上半年，物業企業發生並購案例超40宗。

另據克而瑞不完全統計，2021年不足半年的時間裏，物管行業收並購總金額已近133億元，超過了2020年全年的100億元。不僅如此，從各大並購案的平均交易金額來看，2021年收並購事件的平均交易金額達6.98億元，即使除去了碧桂園服務並購藍光嘉寶服務的交易金額，平均交易金額仍達4.67億元，較2020年2.85億元有大幅提升。

收並購向多種業態延展

物業企業熱衷收並購，不僅是因為在短時間內能夠實現物業管理規模的擴張，而且還可以彌補企業在地理區域和業態上的空白，豐富管理業態，實現多種業態物業管理組合的協同發展，進而達到高品質快速增長。

在中指研究院分析人士看來，目前物業企業間的收並購已不再局限于傳統的住宅、商業物業的業務，而是呈現出更多的外延趨勢，尤其是環衛業務和公共服務業務，成為物業企業競相並購的熱門標的。以達到豐富管理業態、補足區域競爭短板，多維度優化戰略佈局的目的。

早在1月29日，恒大物業宣佈以15億元總對價拿下亞太酒店物業100%股權。當時，恒大物業表示，通過收購事項，可與集團現有業態類型及業務佈局互補，産生協同效應，加快公司全業態、全産業鏈佈局覆蓋。

而在近期，這樣的收並購案例也不鮮見。6月23日，彩生活收購北京達爾文國際酒店物業49%股權。6月23日，華發物業收購廣東粵劍保安服務100%股權。

6月21日，金融街物業計劃以1.32億元收購株洲物管公司65%的股權。株洲宏達物業在物業管理行業，尤其在城市環衛和城市市政服務領域擁有豐富的運營管理經驗和市場競爭力。

除了多種業態的收並購外，企業之間的合作也呈現前所未有的熱度。其中，金融街物業聯合武夷物業新設物業公司，從中持股40%。而高地城市服務與泰安華新達成戰略合作，將在醫院物業領域開拓更多合作場景。

值得關注的是，除了借助關聯的母公司，持續穩定增加合約與管理面積外，與大型地産公司簽署合作協議，也成為物業企業的擴大規模的有效手段。

7月5日，綠地控股發佈公告稱，綠地控股與雅生活、雅居樂簽署了《合作框架協議之補充協議》，即2023年至2025年3年內，雅生活每年從綠地控股獲得500萬平方米物業服務面積。

業內：收並購警惕陷入盲目擴張

目前，物管企業之間的收並購越發激烈。“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”都已成為常態。

在中指研究院分析人士看來，物業板塊分化漸凸顯，競爭趨於激烈，需樹立危機意識。物業板塊上市公司競爭格局不斷演變進化，昭示著行業正面臨著分化，未來整合或將加劇。

對此 ，克而瑞分析人士也認為，很多中小物管企業的處境越發艱難。很多中小物業企業通常依賴於母公司的項目輸送，自身發展很大程度上也會受到關聯房企的規模限制。此外，由於龍頭物企在近年來加快了第三方外拓步伐，中小物企很難在各類投招標中勝出，進一步限制了規模的擴張。

對於資金實力強的物業公司，作為規模版圖擴張的重要一環，收並購無疑是企業迅速擴規模、切入新業態和新業務的最佳手段，其關鍵性不言而喻。

但中指研究院分析人士也表示，收並購也面臨盲目擴張，易陷入規模增而效率不增的發展陷阱。比如，新獲得的管理面積裏客戶忠誠度較低，特別是在初期的磨合階段，需要付出更多成本。因此，儘管節省了市場化外拓和組建新團隊的成本，如何快速整合新收購項目的業務團隊，使其融入公司管理網路，提升管理效率也成為了物業企業需要考慮的新課題。

事實上，目前，高品質增加不僅成為房企的座右銘，也是很多的物業企業的追求。對此，中指物業事業部副總經理牛曉娟認為，隨著市場的不斷成熟，物業服務企業利用品牌影響力，通過全委、競標等方式也可以外拓項目，同時能有效地降低成本。因此，當企業發展到一定規模的時候，加大品牌擴張力度，發展模式也會更加多元化。