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住宅政策逐漸收緊之後，一線城市相繼出臺了多項針對酒店式公寓的利好政策——

去年7月，深圳發文提出，深圳市住房和建設局聯合印發的《關於停止商務公寓審批的通知》提出，停止商務公寓項目審批。而已批復的商務公寓，在滿足公共配套等基礎上，鼓勵轉為可售型人才住宅，以此增加住房供應。據了解，深圳部分區域的公寓甚至能夠申請積分入學，可謂是一項重大利好。

今年2月，深圳發佈《關於商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，明確表示已建成的商務公寓、宿舍項目，可以在滿足相關技術條件的情況下接入燃氣設施。

（圖源深圳市住房和建設局官網）

浙江早在去年4月就發佈《浙江省常住戶口登記管理規定》，其中表示，允許人才公寓、酒店式公寓設立集體戶。有業內人士表示，此舉極大的縮小了公寓、住宅之間的功能性差異，利好公寓市場。

圖片來源浙江省公安廳

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在利好不斷向商辦類産品傾斜的背景下，越來越多的買房人認識到該類産品的價值。

這其中，深圳的市場表現尤為明顯。數據顯示，今年1月，深圳灣1號一套公寓從9000萬漲到接近1.3個億，最後因業主惜售未能成交；

2月份，位於深圳福田梅林的皇庭世茂裕璽賣了將近20套，單日銷售6800萬；

位於八卦嶺附近的歲寶壹品，由於靠近名校，自去年9月份首開以來去化便一直不錯，1月份更是賣了5個多億；

位於龍華北站中心商務區的萬科和頌軒，有地鐵優勢，一週穩定賣60+套，最緊俏的是建面約39、56㎡的較小戶型……

這背後，同樣也有住宅政策不斷趨緊導致了買房人向公寓市場轉移。資料顯示，深圳“715”新政之後，住宅的入場門檻提高，導致成交量下跌。不過，由於市場潛在需求，同樣擁有居住屬性的公寓，便成為了成交的主力。

不過，並非所有的公寓産品都能受到買房人認可，這其中，購買邏輯主要有以下3個要素：

1.地處核心地段，如深圳北站核心商務圈等，既能夠近距離享受城市紅利，又擁有一定的人流量優勢；

2.有利好因素加持，如福田的香蜜湖附近，近期有磁懸浮列車等利好落地，相比規劃來説，這種真正能夠帶來生活變化的實質性利好，更能夠吸引買房人的關注；

3.居住屬性強，部分功能絲毫不輸住宅；雖然面積小，但功能齊全，臥室、廚房、衛生間應有盡有，不僅是自住，後期出租也頗受歡迎。

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風向標城市的現象對其他城市往往有很強的借鑒意義。作為長三角特大城市的南京，近期同樣出現了一些“細微”的信號：

1.5月29日，南京發佈新政，在無房戶的供應上，符合條件的樓盤從此前的30%提高到40%，但無房戶家庭認證從嚴，必須要“1年社保+2年無房”；

2.多個板塊“提首付”成功，城南從3成提高到5成，近期更是有樓盤漲到了8成。江北核心區之外，城南中心、研創園也相繼有樓盤將首付提高到了5成；低調的紫東核心區，5成首付+150萬驗資，兩小時售罄……

3.去年2月，南京發佈《關於進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》，明確表示酒店式公寓可分割銷售的最小單元建築面積不得小于45平方米。一方面，公寓産品在功能性上會向住宅靠攏；另一方面也説明，建面約45㎡以下的小公寓，將會越來越少。

種種跡象顯示，公寓産品，已經再次迎來風口。

而對於買房人來説，也是一次很好的置業機會。

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站在買房人的角度，我們可以結合其他城市熱銷的公寓特性，既要選擇城市中心板塊，也要考慮各方面利好落地程度。而在南京，最受市場歡迎的置業板塊，非江北核心區莫屬。全省唯一的國家級新區光環加持，又是南京擁江發展大趨勢下，未來的江北主城中心。正因此如此，江北核心區內每逢住宅上市，搖號+驗資+8成首付，依然能夠屢開屢罄。

江畔都會上城公寓效果圖

這其中，表現尤為亮眼的便是江畔都會上城，在2020年住宅産品的銷售中，江畔都會上城的成交面積、成交金額以及搖號人數在全市樓盤中名列前茅。住宅之外，SE公寓也是毫不遜色，屢次加推都獲得了亮眼戰績，頗受買房人歡迎。

所有的成績都不是一蹴而就的，這與江畔都會上城所能享受到的利好和産品本身有很大的關係——江北核心區商務C位、多條地鐵環繞、裝修交付、小戶型（建面約35㎡起），首付僅需30萬起步，性價比很高。

前段時間，江北首家、全南京第二家高端倉儲式會員制商店——山姆會員商店正式進駐江畔都會上城配套商業，就位於江畔都會上城SE公寓樓下！

項目效果圖

主力店對於區域經濟向來有著重要的提振作用，甚至能夠帶動一個區域商業聯動，産生巨大的虹吸效應。作為零售商場的頭部企業，山姆會員店在全世界範圍內門店超過800+，會員更是超過5000萬。目前南京僅有一家位於主城南，開業三年依然人氣十足，每逢節假日甚至會排起長隊，妥妥地“人氣王”。不過，相比城南的“單兵作戰”，江畔都會上城這座山姆會員店，依託于江北核心區的優勢，後期將與周邊各大綜合體一起，形成聯動效應。

首先，江畔都會上城整體將打造1座4層商業、1棟150米高的甲級辦公寫字樓、2棟酒店式公寓以及13棟27-32層的住宅于一體的商業綜合體的約35萬方濱江都會綜合體，山姆會員店便坐落于4層商業中。根據施工進度，山姆會員店預計在2023年完工。屆時不僅能夠拉動區域消費升級，而且也能夠為公寓帶來足夠的人氣。

其次，周邊2公里範圍內規劃有江北地下城（目前建設進度已經超出地面，一期工程預計2023年底完工）、華潤大型商業綜合體、江北砂之船（已動工），周邊2公里內有已經開業的紅星美凱龍、慕斯薈、銀城綜合體（規劃）等繁華商業。可以看出，未來，百貨、精品店、大型商超等等多種品類的綜合體都將聚集在此處。對於消費者而言，幾乎所有的消費需求，都能在一定的生活半徑和空間內實現。最為明顯的例子便是老牌市中心“新街口”。到那時，項目周圍的人氣、流量甚至商業環境都會發生巨變。

而這一切，最為直接的利好對象，便是處於“C位”的SE公寓。

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不僅是人氣優勢，由於地處江北核心區，江畔都會上城在交通、教育氛圍、醫療等方面都擁有得天獨厚的資源：

從區位上來看，江畔都會上城項目靠近長江隧道口，經此可快速到達江南主城；項目距離地鐵10號線臨江站約在700米左右，規劃中的11號線浦口萬匯城站（與地鐵10號線換乘站，直線距離約800米）也在項目不遠處，暢享便利。

區位圖 

教育資源方面，江畔都會上城與南京一中江北新區分校僅一路之隔，周邊還有實驗小學、新世紀小學、浦口四中、南京一中高中部（在建）等優質教育資源。

此外，4月22日，江北新區教育和社會保障局和南京市第一中學共同簽訂了《合作辦學協議》，根據合作協議，南京一中將在江北新區合作新辦六所公辦初中小學，進一步豐富整個區域的教育配套。（具體學區劃分以教育局公示為準）

項目效果圖

醫療資源上，鼓樓醫院江北分院等優質醫療資源侍立在側，為健康保駕護航。

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相比起動輒上百萬驗資的住宅，江畔都會上城SE公寓的性價比可以説是很高了，首付30萬起步，建面約35㎡，裝修交付，是目前江北核心區少有的低門檻置業機會。

儘管面積不大，但功能十分齊全。建面約35㎡戶型中，休閒區、活動區、廚房、衛生間，這些全都有，甚至可以達到一室一廳的效果。並且贈送有約2.6米寬、0.6米高的闊景飄窗，這也是目前整個江北核心區範圍內，唯一一家贈送飄窗的公寓産品，大大拓展了室內空間。

建面約35㎡戶型圖

裝修方面，選用科勒、老闆、西門子等知名品牌，並且油煙機、電磁爐、浴霸、空調、電熱水器等傢具一應俱全，買房人後期僅需配置軟裝，即可輕鬆入住。（具體裝修標準以開發商合同為準）

項目裝修標準

樣板間實景圖

為了給買房人提供更為舒適的居住環境，江畔都會上城SE公寓特別設置了共用社區空間，建面約200—300㎡，會客、讀書、運動、聚會等多種需求都能夠在該空間實現，方便交流鄰里之間的感情。

共用空間實景圖

不僅如此，去年的2月份，南京市發佈《關於進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》，其中規定，酒店式公寓可分割銷售的最小單元建築面積不得小于45平方米。也就是説，江畔都會上城這批建面約35㎡的裝修公寓，將會買一套少一套。

寫在最後

作為另一種形式的居住産品，酒店式公寓的價值在最近幾年也越來越受認可。不過，真正值得購買的産品卻需要用獨到的眼光發掘。而江畔都會上城，則是市面上為數不多的優質産品。目前，項目有少量建面約35㎡的裝修公寓在售，首付約30萬起步，席位不多，意向買房人可抓緊時間，前往售樓處了解詳細資訊。