【中指快評】土地出讓金收支變化,未來房企如何佈局

來源:中國網地産 2021-06-07 18:39:26

中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛

舊改、城市更新上政府更有意向引入社會資本

城市的發展都會制定城市總體規劃,各地政府會依據當地的財政收入、發展規劃、自然環境、歷史情況、現狀特點、綜合部署,為確定城市的規模和發展方向,實現城市的經濟和社會發展目標,合理利用城市土地,協調城市空間佈局等所作的一定期限內的綜合部署和具體安排。城市的總體規劃往往由財政收入去決定一個城市的定位、規模和發展格局,過去的財政收入大部分會運用到城市配套建設,但是這次收支調整之後,城市更新將受到財政收入重新分配的影響,城市老舊小區改造面臨的資金難題,引入社會資本一直是各界大力倡導的辦法之一。

城市更新是未來各地政府發力的方向,過去發展的四十年中,城市更新發展最完善的城市集中在深莞惠等大灣區,土地出讓金收入一直是城市財政收入的重要組成部分,城市既想完善配套設施,又想增加財政收入從而不得不加大推地力度,不斷從地價中獲取城市發展的能量源泉,但是縱觀各城市的土地財政依賴的城市中,土地出讓金依賴最低的城市的三個一線城市,都在重點引入社會資本做舊改的。

政府郊區土地一二級聯動支出靈活度降低

《通知》中“除本通知規定外,四項政府非稅收入的徵收範圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策,繼續按照現行規定執行”。出讓金劃轉給稅務部門負責徵收後,按照支配向鄉村建設傾斜的分配後,政府郊區土地一二級聯動意願降低。土地市場的一二級聯動在過去一段時間較為盛行,比如和某企業進行圈地,進行配套設施建設,盤活區域市場後以較便宜的價格將部分建設用地出讓給一級開發企業,剩餘土地進行招拍挂出讓,從而賺取預期成熟的土地出讓金。現行的政策中土地出讓金雖然也是需要上繳,但是是扣除土地成本費用後的凈收益部分上繳國庫,這一部分可以扣除在徵地、拆遷過程中發生的徵地、拆遷費用和其他費用及前期土地開發等成本費用,費用可以根據一級開發時的難易程度進行調整。出讓金劃轉給稅務部門負責徵收後,相當於原本這部分資金不僅要用到一級開發的收支上,主要需要考慮用於鄉村建設的佈局和開發,對於城市來講支出的靈活度將會受到影響。

(責任編輯:王志)
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【中指快評】土地出讓金收支變化,未來房企如何佈局
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城市更新是未來各地政府發力的方向,過去發展的四十年中,城市更新發展最完善的城市集中在深莞惠等大灣區,土地出讓金收入一直是城市財政收入的重要組成部分,城市既想完善配套設施,又想增加財政收入從而不得不加大推地力度,不斷從地價中獲取城市發展的能量源泉,但是縱觀各城市的土地財政依賴的城市中,土地出讓金依賴最低的城市的三個一線城市,都在重點引入社會資本做舊改的。
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