2021年6月2日，以“傳承 守望 變革”為主題的首屆“新發展格局下中國物業管理理論與實踐”學術研討會暨第二屆年度中國上市物業公司研究報告發佈會在北京林業大學舉行，現場發佈了《2020中國上市物業公司研究報告》。

結論

客觀公正透視物企真實表現

《2020中國上市物業公司研究報告》根據 A 股和港交所上市的中國物業公司 2020年報計算各個測度指標。分別從戰略控制能力、企業創新能力、價值創造能力、運營效率能力四個維度對44家上市物業公司的運營健康指數進行測算。《2020中國上市物業公司研究報告》剔除了鑫苑服務，鑫苑服務截至報告完成時，2020年報仍未發佈。以下測算不包括星盛商業，星盛商業作為一家純商業服務企業，不參與物業公司的測算。

43家參與測算的上市物業公司得分明細

體系

四大維度解讀上市物企發展

2020年5月，北京林業大學物業研究團隊首次發佈《2019中國上市物業公司研究報告》，引發業內對上市物業公司的研究熱潮。2020年，北京林業大學物業研究團隊在業界首先提出建立“運營健康” 和“財務業績”並重的綜合業績評價體系，以幫助企業和投資者突破盲區，做出有實效的判斷。在反覆討論與評估後，《2019中國上市物業公司研究報告》界定了構成企業“運營健康”和“財務業績”的指標體系。物業上市公司“運營健康”指標體系包括了價值創造力、市場領導力、全國影響力、資源運籌力和業務創新力五個維度。“財務業績”指標體系包括了盈利能力、收益品質、償債能力、成長能力、營運能力五個維度。其中“運營健康”維度旨在評價物業公司的運營表現。

2021年6月，延續首次報告的客觀公正，北京林業大學物業研究團隊更進一步，再次發佈《2020中國上市物業公司研究報告》，在指標體系、評價維度等方面進一步走向深化，以期發現上市物業公司發展背後的力量與可借鑒之處，為物業公司發展明晰方向。北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬表示，在首次報告的指標設立中，設立了過多的財務指標，使用了過多的財務數據，對於體現物業公司運營特徵的資訊卻使用較少，這造成對物業公司運營健康的評價有諸多局限性。

經歷了數次的探討和研究後，《2020中國上市物業公司研究報告》最終完成了對“運營健康”指標體系的優化和迭代，最新的“運營健康”指標體系包括戰略控制能力、企業創新能力、價值創造能力和運營效率能力。

指標

11大指標剖析物企核心能力

根據北京林業大學物業研究團隊的研究，借鑒《2019中國上市物業公司研究報告》經驗教訓，此次研究報告共選取11大指標對上市物業公司進行剖析，分別為：項目的分佈特徵、子公司的形態、品牌的市場價值、高管的異質性、非地産項目佔比、非物業服務費收入佔比、每股凈資産、市盈率TTM、資本回報率、坪效指標、人效指標。其中，項目的分佈特徵、子公司的形態、高管的異質性三項指標為業內首次提出。

項目的分佈特徵

《2020中國上市物業公司研究報告》以44家上市物業公司項目佈局廣度的均值和項目佈局深度的均值為臨界點，將上市物業公司的項目佈局劃分為：高廣度-高深度、高廣度-低深度、低廣度-高深度、低廣度-低深度四個象限。44家上市物業公司中，碧桂園服務、彩生活、雅生活服務、保利物業、恒大物業、綠城服務、招商積余、中海物業、藍光嘉寶服務、金科服務、世茂服務、融創服務、新城悅服務、永升生活服務共14家物業公司的項目佈局廣度處在所有企業的均值之上，即高廣度區域。同時又有浦江中國、建業新生活、南都物業、銀城生活服務、祈福生活服務、雅生活服務、保利物業、招商積余、寶龍商業、金融街物業、華潤萬象生活、時代鄰里、新大正、榮萬家服務、融創服務共15家物業公司的項目佈局深度處在所有企業的均值之上，即高深度區域。

上市物業公司的項目分佈特徵

將項目分佈特徵數據與2020年各上市物業公司的經營收入對比可以發現：項目分佈特徵具有高廣度或者高深度的特徵的所有企業中，除了金融街物業、銀城生活服務、浦江中國、祈福生活服務4家外，其餘所有企業的經營收入均處在44家企業經營收入總和的前85%。在象限圖中可以發現，處在低廣度-低深度區間的上市物業公司的經營收入處在44家企業經營收入總和的後20%。根據二八定律，只能有20%的物業公司佔據整個行業80%的財富。要想成功擠入前20%的行列，物業公司就要在廣度或深度上有作為，在任一方向取得領先地位，都有可能使物業公司進入行業的前20%。

上市物業公司2020年經營收入

子公司的形態

物業公司的佈局目前已經展現多元業態發展的趨勢，碧桂園服務、萬科、保利、龍湖等基本都在倡導“城市空間運營與服務商”，而不在把自己定義為簡單的提供物業服務的企業。《2020中國上市物業公司研究報告》使用子公司的特徵指標評價各物業公司多元業態佈局的現實情況。通過整理上市物業公司控股比例在50%以上的公司經營範圍，將上市物業公司的戰略佈局方向劃分了13個大類：科技領域、工程施工與設備材料、食品與餐飲、貿易零售、旅遊、資産管理、商業服務、生活服務、文化傳媒、教育、投資與諮詢、環境工程以及城市服務。通過收集各上市物業公司在13大類領域的子公司的註冊資本，並按照其重要性賦不同大類以不同的權重，以此計算子公司的特徵指標。

上市物業公司的戰略佈局領域

物業公司戰略佈局兩極化明顯，頭部企業的戰略格局已經展示出去物業化趨勢。在子公司的形態這一測度指標中，呈現出了明顯的兩極分化。可見上市物業公司在子公司的形態這一測度指標的整體得分處於較低水準，整個行業在相關和非相關多元化上的佈局仍然處於剛剛起步的狀態。但是反觀得分靠前的5家頭部物業公司：碧桂園服務、招商積余、時代鄰里、金科服務、雅生活服務，這五家物業公司在科技領域、工程施工與設備材料、食品與餐飲等13個領域已經進行了很多相關和非相關多元化的戰略佈局。甚至碧桂園服務已經有了非常成熟的戰略佈局體系，該項得分處於所有上市物業公司的領先地位，碧桂園服務在項目的廣度上佔據了足夠的優勢後，轉而開始了相關多元化和非相關多元化的業務佈局，甚至碧桂園服務已經將自己定位為：為全世界創造美好生活産品的高科技綜合性企業。碧桂園服務已經跳出了物業的圈子，意在尋求增長的第二曲線，這就是物業公司的去物業化。但是，大多數的物業公司要麼沒有反應過來，要麼沒有足夠的資金與碧桂園服務這樣的巨鱷進行戰略競爭，導致在相關佈局上還不夠成熟。

上市物業公司子公司的形態

高管的異質性

目前在上市物業公司中，高管的異質性得分的平均值是0.2615（滿分1分），中位數是0.2164分，雖然遠洋服務（1分）、保利物業（0.982分）、金融街物業（0.6168分），佳兆業物業（0.5877分），第一服務控股（0.5216分）五家上市物業公司的高管團隊異質性得分超過了0.5分；但總體來講，高管團隊普遍是處在低異質性的水準。高管團隊的同質化，會使高管團隊産生排斥“異類”的傾向，降低了高管團隊的包容性。同時，同質化也會導致團隊無法多樣地看待問題和進行決策，這會直接導致企業的創新能力下降。目前的物業管理行業尚未識別這一現象，高管團隊的價值並沒有實現最大化。但隨著行業的發展，高管團隊的配置終會成為物業公司進行革新的關鍵一環。

上市物業公司高管團隊的異質性