新華網北京5月28日電（王日晨）據中國房地産業協會、中國房地産測評中心聯合發佈的《2021中國房地産上市公司測評研究報告》顯示，2020年上市房企規模持續增長，但增速放緩。總資産均值為1577.89億元，房地産開發業務收入均值為274.96億元；盈利能力方面，絕對指標凈利潤均值為32.17億元，同比有所增長，但相對指標凈資産收益率同比有所下滑；償債能力有所提升，去杠桿效果顯現，凈負債率均值較上年下降0.7個百分點至95.07%；經營效率穩中有升，總資産週轉率與上年基本持平，存貨週轉率稍有上升。

在資本市場表現上，企業估值持續下探。報告顯示，2020年末滬深上市房企平均市盈率7.78倍，較滬深全市場平均市盈率低約60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，較港股全市場平均市盈率低約55%；市凈率方面，滬深上市房企平均市凈率同樣遠低於全市場水準，在港上市房企平均市凈率表現較好，高於港股全市場平均市凈率。

從上市房企總資産規模來看，截至2020年末總資産超過千億的上市房企有59家，約佔上市房企總量的30%，其中超過3000億的上市房企有27家，約佔上市房企總量的14%。超過萬億的上市房企共有6家，分別是恒大、碧桂園、萬科、綠地、保利、融創。從總資産累積百分比來看，10強上市房企的總資産累積百分比已超過40%，50強累積百分比近80%，100強累積百分比超90%，集中度較上年略有上升。

2020年，在監管要求下，房企開始積極降低杠桿水準，但各企業負債水準不盡相同，頭部房企信譽較好，積極推動銷售回款，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累，需要警惕資金鏈風險。

根據報告，長期償債能力方面，2020年上市房企剔除預收賬款後的資産負債率均值為62.93%，與上年相比保持穩定；凈負債率均值為95.07%，較上年下降5.75個百分點。在房地産金融監管政策收緊的情況下，房企紛紛採取多種方式降杠桿，凈負債率在短期內的調整幅度相對較大。短期償債能力方面，流動比率均值為1.65，速動比率均值為0.64，兩者與上年相比，均基本保持穩定。現金短債比中位數為1.30，較上年提升0.21個百分點，上市房企貨幣資金對短期債務的覆蓋情況有所改善，短期償債能力提升。

盈利能力方面，多數指標有所下滑。報告顯示，2020年上市房企營業利潤均值52.47億元，同比下降7.15%；凈利潤均值32.17億元，同比增長12.17%；凈資産收益率均值8.78%，同比下降7.60%；總資産報酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除凈利潤均值外，其餘各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。

在成長能力上，上市房企業績增速整體放緩。2020年，上市房企的房地産開發業務收入、營業收入、凈利潤和凈資産規模均實現增長，除凈利潤外，增速均有所下滑。具體來看，房地産開發業務收入均值同比增長1.84%，增速較上年大幅下降32.55個百分點；營業收入均值同比增長15.40%，增速較上年下降4.64個百分點；凈利潤均值同比增長12.17%，增速較上年上升0.05個百分點；凈資産規模均值同比增長13.75%，增速較上年下降8.22個百分點。

在經營效率方面，運營效率穩中有升，存貨規模增速下降。2020年上市房企經營效率穩中有升，存貨週轉率、流動資産週轉率和總資産週轉率均值分別為0.38、0.28和0.20。其中，存貨週轉率均值較2019年上升0.05，其餘兩項指標與2019年基本持平。報告指出，上市房企存貨規模增速變緩。2020年存貨同比增長14.80%，增速較2019年下降7.80個百分點。其中63家房企2020年存貨同比減少，2019年為49家。從存貨集中度情況看，10強上市房企總存貨佔比約42%，30強房企佔比約67%，50強房企佔比約81%。

在創新能力上，産品創新、管理創新和多元化業務發展成為房地産企業高品質發展的重要抓手。産品作為房地産企業的核心競爭力之一，受到房企越來越多的關注。2020年是我國經濟數字化轉型的關鍵期，數字化改革正逐步改善房地産企業的運營效率，多元化則是房地産企業追求第二增長曲線的重要途徑。目前，房地産行業的發展邏輯已不再支援高速增長，儘管目前上市房企發展重點仍為夯實開發主業，但尋找第二增長曲線已成房企共識。龍頭房企開闢第二戰場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養老、産業運營、投資等領域。

測評研究報告指出，近年來，房地産行業逐漸由高速發展期轉入平穩發展期，以“房住不炒”為定位的房地産長效機制已基本清晰。隨著行業利潤空間受到進一步擠壓，市場競爭加劇，行業內部分化愈加明顯，市場集中度逐漸上升，強者恒強格局顯現。粗放式發展漸成過去，向管理要效益的時代已經到來，房地産行業正在持續的變革中加快轉型升級的步伐。同時，數字化、高科技的全面滲透，帶動行業持續變革，房地産行業正從開發業務一枝獨秀步入開發、服務雙驅動的時代。未來，房地産行業將越發成熟，各大細分子板塊也將百花齊放、茁壯成長。