黃靈靈

“最堅挺”的深圳學區房價格鬆動了！

一場法拍，讓學區房中的“愛馬仕”——國城花園跌落神壇。

近日，在阿裏拍賣網上，有一套國城花園房源以2206萬元成交，成交價與2月初同一戶型房源相比，狂降662萬元。

值得注意的是，這並非個例。自2月8日官方指導價發佈以來，深圳二手房市場接近冰封，連“最堅挺”的學區房都開始“批量”降價，一個前期被“爆炒”的片區一週內報價下跌10%，炒房突然不香了。

頂級學區房降價拍賣

國城花園堪稱深圳學區房的“標桿”，此前成交價一直高不可攀。但近日卻因為一場拍賣成交價大跌，引發市場高度關注。

上述房源面積為127.82平米，以2206萬元成交，該場拍賣吸引了15位競買人參與、1.33萬次圍觀。在經過147次出價後成交，單價為17.26萬元/平米。

即便圍觀熱度很高，但該房源成交價與2月初同一戶型房源的2868萬元成交價相比，仍大降662萬元。

國城花園位於深圳福田百花片區，可以説是學區房中的“愛馬仕”。樓盤僅有兩棟，其中一棟為3梯8戶的大戶型，另一棟則為3梯12戶的小戶型。鏈家網站顯示，國城花園于1995年建成，樓齡已超25年。

但該樓盤因有深圳實驗小學和深圳實驗學校(中學)兩個一流學區加持，備受家長青睞。

今年1月，有仲介告訴中證君，該樓盤一個44平方米房源以1420萬元成交，單價高達32.27萬元/平米。

彼時，有網友調侃：“這是能學出諾貝爾獎？”

熱點片區報價一週猛降10%

頂級學區房作為深圳樓市的風向標，其走向一直是市場矚目的焦點。

從近期市場情況看，這些頂級學區房的房源不僅拍賣價降了，連業主放盤價也開始下跌。

在南山，一個名為“觀海臺”的樓盤房源，兩天內報價下調140萬。其中，5月7日下降110萬；5月8日，業主又下調了30萬。該樓盤位於南山區商業文化中心區，有配套名校。

位於南山中心區的海印長城也有降價情況，該樓盤配套的學位是附屬南山二外學府中小學。貝殼網顯示，該樓盤一74平米房源近兩周降價兩次，降價64萬。

此外，萊蒙水榭春天5期、中海陽光玫瑰園、八卦嶺片區等分佈于龍華、南山、福田等區的學區房均有業主降低放盤價。

特別是前期漲幅較大的學區房，在“2·8”樓市新政後，有不同幅度的回落。以去年漲幅靠前的八卦嶺片區為例，因2019 年初傳出要建設一所名校，該片區去年房價一路上行。

但深圳中原監測的數據顯示，4月18日-24日的一週內，八卦嶺片區報價下跌10%。

學區房被“定向爆破”

今年2月8日，深圳宣佈建立二手住房成交參考價格發佈機制，對全市3595個住宅小區制定了二手住房成交參考價。

隨後，各銀行紛紛表態，將以官方參考價作為放貸參考依據，意味著買房者能從銀行貸到款的金額下降了。若業主不願意調低價格，則首套房首付或從三成提高至五成。

由此，深圳二手房成交量自“2·8”新政後驟降。深圳市房地産仲介協會(簡稱“深房中協”)數據顯示，4月份深圳二手房(含自助)網簽量為4396套，環比下滑9.7%。

學區房還被高層政策“定向爆破”。4月30日，中央政治局會議明確提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，增加保障性租賃住房和共有産權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

事實上，今年以來，各城市密集出臺學區房調控政策。

4月23日，北京海澱區、西城區、東城區率先發佈義務教育入學新政，進一步明確了“多校劃片”政策。業內人士指出， 多校劃片是指一個小區對應多個學校，把學生入讀小學初中由“一對一”變成“一對多”，最終能入讀哪所學校由唯一答案變成多種可能，從而緩解教育資源集中問題。

上海在學區改革上則出臺名額分配、公民同招、民辦搖號等政策。2020年3月，上海發佈新規，要求義務教育招生入學全面實施公民同招。與此同時，上海實行名額分配政策，將重點高中至少一半名額均衡分配給每一所中學。

京滬之外，其他熱點城市也調控頻頻。5月10日，寧波率先宣佈建立熱點學區二手住房交易參考價格發佈機制，首批涉及9個熱點學區、112個小區。5月13日，武漢市教育局也發佈通知：堅持“以區為主、劃片對口、免試就近”入學基礎上，“醞釀打通中心城區與新城區的界限，實施城鄉一體化管理模式，採取全市融通方式招生”。

目前，深圳學區房在史上最嚴調控政策下已有鬆動跡象，這能否持續，是否會蔓延至其他城市，值得市場關注。