近日，北京大興共有産權房項目國瑞·瑞福園的部分購房人向新京報記者反映，該項目開發商北京國瑞德恒房地産開發有限公司（簡稱“國瑞德恒公司”）在今年1月曾以新冠肺炎疫情屬於“不可抗力”為由，通知購房人延期交房4個多月，且不承擔違約責任。如今已過合同約定的5月10日交付期限，開發商再次通知延期交房，並採取“換房號方式解決孩子上學問題”。部分購房人認為，開發商換房號涉嫌違規，並要求開發商及時交房。

對於項目延期交房的問題，國瑞德恒公司一名工作人員于5月11日回復新京報記者稱，“我司將延期約40天，即交房時間延期至6月20日前，但不保證到時候能準時交付。此外，將通過更換房號的方式解決孩子入學、入托問題。”

部分購房人稱延期交房影響孩子入學

據了解，國瑞·瑞福園位於大興區瀛海鎮，由國瑞德恒公司開發建設，項目規劃總建築面積約20.8萬平方米，其中共有産權住房項目地上建築面積約10.1萬平方米，銷售價格為2.9萬元/平方米，全裝修交房。

“由於國瑞·瑞福園項目延期交付，導致部分家庭中孩子不能按時入學、入托。”國瑞·瑞福園購房人何亮（化名）向記者反映稱，“按規定，該項目所在的區域入托、入學報名時間截止時間為今年的5月31日，而開發商延期交付導致5月份不能收房，由此將會耽誤孩子的入學、入托時間。”

何亮進一步表示，“部分家長因為孩子入學、入托時間將被耽誤，多次向開發商要求及時交房。最終，開發商國瑞德恒公司想出了以換房號的方式解決孩子入學、入托問題。”

部分購房人告訴記者，所謂的“換房號上學”就是開發商將已經備案且經過相關部門認可的房源號調換給急需給孩子辦理入學、入托手續的家庭。“我們認為這種方式欠妥，因為從購房指標到簽合同到網簽備案，我們一直用的是一個房號，現在隨意調換房號肯定是違規的。後期，一旦被查出來，孩子又將面臨被學校或幼兒園退回的風險。”一位購房人説道。

對於部分購房人提出的延期交房對孩子上學帶來的影響等問題，國瑞·瑞福園項目負責處理此事的工作人員告訴記者，“我們採取換房號的方式解決這些問題，就是將延期交付的房子房號換成已經在相關部門備案的房子房號，然後按照正常的網上申報程式辦理入學、入托手續。”

隨後，新京報記者提出開發商採取更換房號的辦法解決孩子上學事宜是否違規等問題，但是這名工作人員並未給出明確答覆。

開發商“換房號”解決方式被指涉嫌違規

帶著上述部分購房者對此種操作模式所産生的質疑，5月18日，記者與國瑞·瑞福園項目屬地的大興瀛海鎮教委取得聯繫，該委一位吳姓工作人員向記者介紹，“一般來講，必須是入住以後的業主才能拿著相關材料為孩子辦理入托、入學手續，所以即便是開發商調換其他未交付入住的房源號也不可辦理入托、入學手續。另外，經過調換的房號戶主名是不是入學孩子家長名字又是一個問題。”

這名吳姓工作人員進一步表示，“如果開發商真的私自調換房號，很可能就是違法違規操作。一旦經過查實，這些入學、入托的孩子將面臨被退回風險。”

隨後，記者又聯繫到了該項目所屬社區，一名工作人員表示，“我們只是代管這個小區，購房人更換房號得聯繫物業和開發商開具證明，具體問題需要購房人聯繫開發商方面。”

5月18日，記者再次就上述問題聯繫到了國瑞德恒公司，負責處理上述適宜的劉姓工作人員回復稱，“具體情況可以再問問瀛海鎮教委和社區，如果擔心更換房號被清退而不按照我們的操作方式在網上錄入新房號給孩子辦入托、入學手續，那就更沒有機會辦理入學、入托了。”

那麼，國瑞德恒公司此舉是否合規合法？5月18日下午，新京報記者就此事與大興區住建委多個科室取得聯繫，最終，該委房源籌集科一名工作人員就此事回復記者稱，“目前，我們已經接到過很多對於此事的投訴，已經安排相關人員進行調查處理。”

北京市盈科律師事務所高級合夥人房玉洲律師認為，“一般的購房合同中並未直接有關於戶主家庭成員入學、入托的約定，但如果因為開發商延期交付房子而導致影響孩子入學時間，顯然損害了購房人的利益。而且，開發商隨意將備案的房源房號進行調換以解決孩子上學問題的做法已經涉嫌違規操作。

延期交房背後：交房時間一變再變

對於部分購房人來説，擔憂的不僅是由於延期交房將使得孩子入學、入托時間受到影響，還有未來是否能夠再次準時交房。因為，從今年1月份發出延期交房通知後，交房時間就一變再變。

該項目購房人陳明（化名）向記者介紹，其于2018年8月按照相關部門的公告申購了國瑞·瑞福園的房子，當年9月6日搖號成功，11月1日進行選房，11月3日支付了首付款。然而，直到2019年7月2日，陳明才被要求與開發商簽訂購房合同。雙方約定，房屋交付時間為2021年5月10日，如果開發商延期交付超過60日，購房人不解除合同的，合同繼續履行，開發商按日計算向購房人支付全部房價款萬分之二的違約金。

但是年初，國瑞德恒公司發佈了延期4個多月的交房通知。據陳明介紹，在2021年1月28日，國瑞德恒公司向購房人發佈一份《關於因不可抗力事件造成延期交房的通知函》（簡稱“通知函”）。通知函説明，“新冠肺炎疫情構成‘不可抗力’事件，疫情持續且反覆，直接導致公司不能按照預售合同的約定時間交房，公司只得據此順延交房期限，且不承擔違約責任。順延後的交付時間為2021年9月30日前。”

包括陳明在內的部分購房人對通知函提出質疑。其中，購房人杜彥（化名）表示，“除了2020年6月份北京個別地方疫情導致的‘不可抗力’外，年初以及年末兩次均在建築淡季，項目建設期受所謂‘不可抗力’事件影響時間不足4個月20天。對於疫情的影響，開發商可以考慮進去，但不至於延期4個多月，國瑞德恒公司延期交房的理由不成立，我們對其違約責任承擔方式等內容不予認可。”

對於延期交付，在3月份，一名工作人員曾回復新京報記者稱，“我們正在趕工期，爭取不延期交付，具體交付時間和原因目前不能回答。”

直至5月10日，國瑞德恒公司未按期交房。“開發商再次通知延期交房，這讓購房人很不安心。”國瑞·瑞福園購房人趙震（化名）告訴記者，“這次開發商還提出了延期交付賠償説明，但是項目工作人員一直不讓購房人及代表進入項目查看項目施工進展。

據了解，關於延期交付的賠償，具體有兩種方式，第一種是現金賠償，按照房屋總價款乘以萬分之二乘以（延期交房期間減去20天）；第二種為物業費折抵，按照房屋總價款乘以萬分之二乘以（延期交房期間減去20天）乘以150%。這筆賠償款需要等交房時候再進行支付。

有其他購房人表示，我們更不安的是開發商一而再、再而三地更改收房時間，從延期4個多月到爭取不延期，再到延期40天，未來是否還會繼續延期？

項目建設緩慢，工作人員稱“不能保證準時交付”

5月11日，新京報記者趕到位於大興區瀛海鎮瀛吉街路口的國瑞·瑞福園進行實地探訪。新京報記者在現場看到，該項目週邊有圍擋，採取封閉式施工，很少有工人出沒。當記者試圖以購房人身份進入項目了解施工進程時，國瑞德恒公司工作人員則表示“不能進入”。

這名項目工作人員告訴記者，“我司將延期約40天，即交房時間延期至6月20日前，但不保證到時候能準時交付。”

那麼，國瑞·瑞福園延期交房的真正原因是否僅因為“疫情構成不可抗力”？對此，有業內人士告訴新京報記者，“國瑞·瑞福園于2018年10月售房時已經完成一層建設，2020年8月-12月，小區內幾乎無明顯變化，很少見到施工人員。直至2021年1月，經過兩年多的時間，國瑞·瑞福園的8棟18層住宅仍未完工，其建設進度遠低於同業水準。

上述業內人士進一步表示，與同期及同區域其他共有産權住房項目相比，永靚家園于2019年1月簽約，開發商與購房人約定2020年10月交房，在疫情影響之下，開發商依然按照約定於2020年10月準時交房。亦莊亦城亦景家園于2019年10月簽約，開發商與購房人約定2020年9月交房，依然按期交房。興念雅苑是位於大興區的另外一個共有産權房項目，同樣能夠按時交房。總體來看，儘管這些共有産權房項目都經歷了疫情，但是它們均可按時交房，可見疫情對於一般開發商來説並非完全不可抗力。

律師建議購房人向屬地主管部門投訴

對於國瑞·瑞福園項目延期交房一事及後續處理進展，5月18日，大興區住建委綜治辦一工作人員回復記者時表示，“目前，我們對此事不是特別清楚。”

房玉洲律師認為，新冠肺炎疫情雖屬不可抗力範疇，但不可抗力影響的範圍（行業）和時間是需要明確界定的，並且受不可抗力影響的合同方要第一時間履行通知義務，與合同相對方協商確定受不可抗力影響範圍和時間，進而協商確定解決方案。而絕不是單方對不可抗力事件影響範圍和時間進行界定，由單方決定相應法律後果，甚至以不可抗力的名義，回避不可抗力事件之外的違約情形。

關於延期交房的責任，房玉洲律師認為，房屋買賣雙方應本著契約精神，善意履行合同。項目的工程進度如確實受到不可抗力影響，開發商應按照法律規定、合同約定與購房人充分協商，對不可抗力的影響範圍和時間進行界定，明確相應法律後果。如因疫情之外的原因，導致無法按期交房的，則該部分應按照合同約定承擔違約責任；滿足解除合同條件的，購房人有權選擇無責退房，並要求對不可抗力之外的違約情形承擔違約責任；購房人不同意退房的，也有權主張繼續履行合同，並要求支付不可抗力之外的違約行為的違約金。

對於上述問題的救濟途徑，房玉洲律師提醒廣大購房人，開發商延期交付問題不僅是買賣雙方的合同糾紛，也不是僅憑合同約定標準進行賠付或補償就可以的，開發商的這些行為往往也違反了行政法規，購房人可以及時向屬地主管部門進行投訴，同時還要留存證據準備尋求訴訟途徑解決問題。