今年以來，不論是動輒2000多萬的城中華宅，還是河西濱江超6萬/㎡的大平層，乃至少見的寫字樓也能被“一掃”6層……驅動這批人出手的原因，更多的是來自通脹預期。

考慮到目前經濟平穩上行，通貨膨脹還在繼續，按照美林投資時鐘理論，持有現金流並不是明智的選擇。在將家庭資産分配到住宅、股票、黃金等渠道後，很多人出於進一步財富再分配的需求，又把目光轉向了不限購、不限售的商辦項目。

在過去20年，買商辦産品是少數能跑贏M2（貨幣供應量）的資産配置途徑，甚至實現了較高收益，實現人生的“睡後收入”。然而不是所有商辦項目都是穩賺的優，究竟具備什麼價值的産品才真正值得出手呢？

NO. 1｜壹

業內公認的“決定房地産的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”一座城市的城市中軸與核心區域，往往聚集著非常豐富的資源，吸引大量的人口聚集，區域內的物業通常供不應求，使得房價的支撐力和抗跌力都非常強勁。

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能級越高的城市，資源難得性越突出。有數據顯示，近20年來，南京GDP在全省增長第二，達12.88。到了2020年末，南京市GDP已經達到1.48萬億以上，全國第十，也是江蘇省內實際擴張非常迅猛的城市之一。

年初南京“兩會”上，南京更是提出作為長三角城市群唯一“特大城市”，未來五年將建設成為常住人口突破千萬、經濟總量突破2萬億元的超大城市。其中人口總目標只有近70萬的缺口。

繼新街口成熟、河西新城崛起後，擁有著“千億投資規劃”南部新城被視為都市級3.0商業中心，也成了很多人圍獵的對象。其中，作為片區封面的南京南站佔位京滬高鐵、滬漢蓉的黃金交叉點，目前商業總體量已超過300萬方。以“高規劃+樞紐芯+強地鐵+商貿區+國家戰略政策”眾多利好，吸引簽約企業超百餘家。

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縱觀長三角地區，也是難得能與虹橋形成雙核驅動的站點。據悉，周邊區域內已有中國南京軟體谷以及上千家IT名企，華為、中興等均坐落於此，金輪集團總部在不久後也將搬遷至此。預計5年內吸引國內外規模企業超800家，集聚逾20萬科技人才，未來還將有更多企業入駐。

NO. 2｜貳

再則是交通，好地段支撐起物業的價值，便捷的交通則使物業更加保值。其中地鐵物業被業內視為投資優選。從全球範圍來看，地鐵接駁物業已經發展為具備穩定保值、高實用程度、強抗風險能力三種屬性的城市高效物業。

南京南站作為華東地區最大的交通樞紐，連接八條高等級鐵路的國家鐵道樞紐站，是亞洲第一大火車站和亞洲第一大高鐵站，對外年旅客吞吐量約達3200萬人次。

由南京南站牽引出的目前南京最大地鐵換乘體系，目前已通車有1號線、3號線、S1號線、S3號線，連接機場，通達主城，多條軌道立體交通路網助力區域騰飛。另外，周邊還規劃開建的5號線、6號線、10號線二期、13號線、16號線號線，通達全城。

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不僅如此，2021年，江蘇省政府、安徽省政府聯合印發《南京都市圈發展規劃》，劃歸南京都市圈觸點範圍：包括南京、鎮江、揚州、淮安、蕪湖、馬鞍山、滁州、宣城8市全域及常州市金壇區和溧陽市，坐擁約3500萬常駐人口。聚焦人氣，看得見的好錢景。

以上是從地段到交通的區位因素分析，實際上，優質的商業配套也是必不可少的條件。縱觀大都市的城市中心崛起，均離不開高端商業的強力支撐，比如巴黎的香榭麗舍、紐約的曼哈頓、日本的銀座等。當前南站周邊在建商業綜合體項目共有6個，這裡將成為南京南部地區規模超大、以時尚消費為主的綜合商貿區。而金輪星際中心正處於城市南北主軸線上，直面南京南站，地段優勢顯而易見。

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項目共分為A、B兩個地塊，共有8棟建築，涵蓋商業辦公、城市公寓、地面商業體、辦公地上、酒店等多種業態，是南京南站少有的“站-寫-寓-商”一體化直通建築體。

NO. 3｜參

優質的商辦物業具有多功能屬性，兼顧自用與出租，可讓自用者無懼高額租金壓力，輕鬆開啟事業的戰場；也可出租抵房貸，甚至即便是不工作了，也能有一份穩定。

毗鄰南京南站中軸線景觀帶的金輪星際中心，附近綠植率超高，景觀豐富，不同的業態擁有不同層次的視覺觀感。目前在售建面約29-45㎡精品公寓，以及建面約66-136㎡央景商鋪，而且建面約100-1195㎡央景甲寫也即將面世。

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建築面積約29-45㎡的精品公寓，層高約3.5米，難得的低門檻小公寓。據悉，2020年2月，南京曾發佈新政，明確公寓建築面積不得小于約45㎡。金輪星際中心最小戶型只有建面約29m²，總價只要約60萬，首付5成即約30萬。從目前房價來看，南站附近住宅最高成交價已突破6萬/㎡，小戶型成交價普遍在5.5-5.8萬/㎡左右。只要約30萬就入住南京南站機會，難能可貴。

（公寓效果圖）

另外，公寓二樓空間內，還專門打造了建築面積約400m²的共用空間——星際匯，集休閒、娛樂、商務會談為一體的服務空間。

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建面約66-136㎡央景商鋪，投資回報率更穩健，與年輕白領的消費理念更好結合，面積戶型匹配各種商業需求，特別適合銀行網點、美容養生、休閒娛樂等各類高租金業態。

建面約100-1195㎡的辦公空間，A01棟採用國際甲級寫字樓辦公建築標準及配套設施，單元式幕墻設計提升光線透射率，同時兼具保溫節能。多樣戶型配置，空間更為靈活，使用方式更為多樣。南向挑高大堂，VRV中央空調，靈活獨立，精準調節四季室內溫度。

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業內認為，理想的不動産要具備“優質地段+前景遠大+商住兩宜+預算合理”等因素。其實，選擇商辦類産品進行投資時，一種相對簡單的思路就是，投資選城芯的地標物業。金輪星際中心佔位南部新城封面，交通樞紐帶來的千萬級人口的流動優勢，也賦予了周邊商辦項目難以複製的核心資源，勢必會成為有錢人資産配置的更優解。

品鑒地址

南京南站南廣場·江南路與宏運大道交匯處

（江寧區江南路697號）