調控持續 二手住房銷售呈“退燒”跡象

來源:經濟參考報 2021-05-18 14:44:08

5月17日,國家統計局公佈2021年4月70大中城市房價情況,2021年4月份,統計監測的70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大,但二手住宅已有降溫趨勢。從上漲城市數量來看,二手住宅價格環比上漲城市數量也有所減少。

業內人士表示,整體看,隨著房價上漲加速,新一輪調控政策在4月繼續升級。隨著一二線熱點城市調控的持續深入,疊加市場季節性回落,4月一線城市上漲逐漸熄火,二手房市場逐漸開始退燒,漲幅有所收窄,但應警惕部分土地市場過熱向房市傳導。

4月新建住房價格漲幅略有擴大

數據顯示,70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大,有62個城市新建商品住宅價格環比上漲,與3月持平。70城新房環比0.5%,比上月增加了0.1個百分點;同比4.4%,創去年10月以來新高。

具體來看,重慶新建商品住宅銷售價格環比漲幅1.4%領跑,廣州排名第二,為1.1%。北上深也分別漲0.6%、0.3%、0.5%。值得一提的是,廣州新建商品住宅銷售價格環比漲幅已經連續10個月居4個一線城市首位。此外,31個二線城市和35個三線城市新房分別環比上漲0.6%和0.4%,較3月均擴大0.1個百分點。

同比方面,4月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.8%,漲幅比上月擴大0.6個百分點;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和3.4%,漲幅比上月均擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格同比上漲2.5%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,4月新房市場熱度整體較高。全國新房價格整體環比漲幅較上月擴大,其中36個城市環比漲幅擴大或由跌轉漲。其中,由於市場預期較強,重慶、廣州漲幅超過1%。

“部分重點城市‘土拍’較熱,進一步加強市場預期。”許小樂表示,4月下旬重慶等城市的集中供地成交對於市場預期的影響已經顯現,5月以來北京等重點城市集中供地成交熱度也較高,需警惕後續土地市場熱度向新房市場、進一步向整個住宅市場傳遞,而導致市場升溫。

的確,“五一”假期之後,土地市場異常熱鬧,先是杭州、北京,後又有福州、青島、廈門和深圳相繼迎來集中拍地。CRIC研究中心數據顯示,11個進行集中拍地城市土拍建面達4309萬平方米,總成交金額達5056億元,接近4月份全國300城土地成交總金額。

克而瑞研究中心研究員馬千里表示,此輪拍地重慶溢價率水準較高,平均溢價率達43%;廈門方面,5宗地成功出讓,兩地塊隱形樓面價達6萬元/平方米,實際溢價率超55%。杭州方面,57宗集中出讓的宅地中,有40余宗溢價封頂並轉入競報自持比例。

二手住宅有降溫趨勢

但值得一提的是,雖然新房價格仍持續向上,但二手住房在調控緊縮下,已有明顯下調跡象。4月份,4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅比上月下降0.2個百分點,比上月跌幅擴大0.1個百分點;同比方面也有類似趨勢,二手住宅銷售價格同比上漲11.3%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

許小樂表示,4月二手房市場拐點出現。一線城市及合肥、成都等熱點二線城市房價漲幅均較上月收窄。主要是一二線熱點城市調控效果持續顯現疊加市場季節性回落,市場預期減弱,帶動4月二手房市場在3月見頂後回調。

中原地産首席分析師張大偉表示,在調控下,雖然房地産市場仍整體較熱,但隨著調控的加碼,二手房市場逐漸開始退燒,上漲最高的一線城市逐漸回落。

數據顯示,北京二手房住宅價格環比上漲1.2%、0.9%、1.2%,分別較上月漲幅回落0.2個百分點,深圳漲幅持平。此外,發佈“八條調控新規”的合肥,根據合肥市房地産業協會發佈《房産新政第四週市場變化監測分析》指出,合肥商品住宅市場量價齊跌。商品住宅銷售套數小幅下降,銷售價格三連跌,近5周以來首次低於1.9萬元/平方米。二手住宅更是降溫明顯。與新政發佈前一週相比,限購區二手住宅成交量下降64.8%,非限購區成交量下降46.7%;全市二手住宅交易價格下跌2.6%,其中限購區交易價格下跌達4.0%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計,熱點城市信貸額度全面收緊,利率也在全面攀升。按照此邏輯,政策效果將在5月份開始顯現,預計下半年二手房市場將會降溫。

調控仍將持續升級

近日,財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局等4部門召開地産稅改革試點工作座談會,聽取部分城市及專家學者對地産稅改革試點工作的意見。

在多地房價連續上漲後,地産稅再次出現在我們眼前。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示,近期,財政部部長劉昆撰文《建立健全有利於高品質發展的現代財稅體制》,提及“推進地産稅立法和改革”,疊加財政部等4部門召開地産稅改革試點工作座談會,預示著作為財稅體制改革重要環節的地産稅,相關立法及改革工作並非擱置,2021年有望取得實質性的進展。他認為,下一步將擴大試點城市範圍,並體現一定的政策力度,以逐步扭轉長期以來房價易漲難跌的一致預期。

事實上,根據中原地産研究中心統計數據顯示,疊加各地不斷出現的土地新規、住建部的約談、市場監管加碼,年內累積房地産調控次數高達186次。今年以來,住建部已約談、督導和調研廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等13個城市樓市調控,相比以往的樓市調控,實屬罕見,並將東莞、南通列入監測重點城市名單。

上海易居房地産研究院研究員沈昕表示,在約談後,上海、廣州、合肥、南通、寧波等多城政策陸續加碼。廣州、深圳、南京、重慶、成都、昆明、濟南等城市房貸利率基點均有所上調,預計本輪房貸利率加息可能還會蔓延至更多城市。

沈昕認為,在調控層層加碼以及房貸利率上升的情況下,市場預期將轉淡,部分城市成交將有所降溫。預計2021 年房地産市場還是以平穩健康發展為主,隨著去年同期基數的提高,預計下半年房地産開發投資、新開工面積、商品房銷售面積、房企到位資金等多項指標增速將有所回落。

(責任編輯:)
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