作為落實“房住不炒”、推動不動産資産證券化的重要一步，國內首批基礎設施公募REITs項目審核通過——5月14日，首批9單基礎設施REITs項目獲滬深證券交易所審核通過，其中上交所5單，深交所4單，標誌著滬深交易所基礎設施公募REITs試點又向前邁進了重要一步。

REITs全稱是“不動産投資信託基金”，是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動産資産或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融産品。其本質是不動産證券化，可通俗地理解為，資管機構通過一系列産品設計，將流動性不佳的房子“切割”成若干份證券化産品進行買賣，為資金的供需雙方提供配置的途徑。作為一種收益和風險相對適中的投資品種，公募REITs的出現有望擴展社會資本投資方式，讓“笨重”的房地産“輕”起來，豐富居民的財富管理“籃子”，盤活整個不動産市場。

推動形成基礎設施投資良性閉環

目前，全球多個國家已經建立了REITs市場。我國REITs起源可以追溯至21世紀初期，但直到2014年，以“中信啟航專項資産管理計劃”為代表的類REITs才正式起步。所謂的“類”，是指其和真正的REITs相比，制度設計還不夠完善，産品結構上也有一定的區別。

近年來，隨著我國法律框架、監管環境和市場條件日漸成熟，加之前期類REITs的實踐經驗，去年出臺了一系列政策制度，為基礎設施公募REITs産品的推出提供了重要支援。

“開展基礎設施公募REITs試點，有利於深化金融供給側改革，進一步增強資本市場服務實體經濟能力，提升股權融資比重，拓寬社會資本投資渠道。”在2月25日召開的大灣區基礎設施REITs發展論壇上，中國證監會副主席李超表示，希望各方凝聚共識、形成合力，共同推進試點工作，並及時總結經驗，完善法律制度供給和相關制度安排，促進REITs市場制度化、規範化發展。

中國REITs聯盟秘書長王剛表示，從企業角度講，開展公募REITs試點，可以助力存量基礎設施資産的盤活，面向社會募集權益型資金，用於企業補短板和新項目投資，培育新的優質基礎設施資産，並在條件成熟時再注入REITs中，從而形成基礎設施投資的良性閉環；從投資者角度講，運營成熟的基礎設施資産進入資本市場，有助於提供兼具長期配置和穩定分紅的金融産品。

“從基礎設施REITs産品的特點看，由於其天然能解決一些市場固有矛盾，將對投融資雙方産生很大吸引力。公募REITs的出現是時代的選擇，有利於豐富我國的資本市場産品，實現金融産品的探索與創新，提高金融服務實體效能，助力中國經濟的轉型升級。”王剛認為。

已審核通過産品種類豐富

4月21日，滬深交易所發佈受理4單基礎設施公募REITs項目申報後，4月28日，又有6單公募REITs産品上報，至此，公募REITs上報項目累計已達10單。5月14日，其中9單基礎設施公募REITs項目獲滬深交易所審核通過。

記者梳理髮現，目前已獲審核通過的9單産品類型較為豐富，涉及高速公路、倉儲物流、産業園區、水務等多個領域，項目股東方多為大型央企、國企或者大型龍頭民企，項目多位於國家重點戰略發展區域。

中航基金公募REITs業務相關負責人表示，4月21日申報的首批4單項目從類型上有特許經營權和園區産權類這兩種業態，特許經營類收入比較穩定，産權類的項目資産升值更有想像空間，上述項目均符合國家發改委、中國證監會對底層資産的標準和要求。此外，已上報的10單項目，在底層資産品質、業態分佈和區域分佈等方面都極具代表性，資産品質優秀，現金流穩定，相比于文件中規定的標準有著更高的要求，優中選優。

新華基金梳理首批申報的4單項目發現有三大特徵，第一是項目股東方背景突出，均為大型央企或地方國企；第二是項目質地較好，首批項目盈利狀況穩健；第三是原始權益人為支援項目成功發行，首批項目原始權益人認購比例都大幅超過規定的20%。

上交所稱，將在中國證監會的指導和部署下，在相關基礎設施公募REITs項目取得證監會基金註冊批復後，按照公開發行證券的相關流程和要求，推動市場持續做好首批基礎設施公募REITs的詢價、發售、上市交易等工作，儘快形成市場規模和市場合力，打造首批試點良好的示範效應。

市場機遇和風險並存

“可以預見，在公募REITs試點基礎上，這類産品的試點範圍和區域都將逐漸擴大，公募REITs發行可能會逐步走向常態化。”王剛認為，隨著今後中國公募REITs的法律框架與稅收政策逐漸完善，REITs底層資産透明度較高、分紅收益穩定的特點會使其成為投資人資産配置的重要選擇對象。

未來，國內REITs發展可能面臨部分風險和挑戰。天風證券分析師郭麗麗認為，首先，REITs證券價格可能受到利率波動影響，體現在證券定價、財務壓力與盈利能力等多方面。此外，REITs的盈利能力和價值也可能受到市場供需關係的影響。

其次，在稅務方面，目前針對REITs的相關稅務條款並未頒布，可能會對這類財富管理産品的投資收益帶來不確定性。如果今後REITs進入房地産行業，則可能面臨涉及傳統房地産行業的政策影響。

再次，在財務風險方面，REITs基礎資産産權的潛在風險包括資産産權及其所屬土地的權屬在生成過程中的法律瑕疵和糾紛，如果REITs沒有足夠的資金來保證業務運作，可能導致物業貶值或停轉。還可能出現承租人拒絕履行租約或拖欠租金、租金市場價格出現大幅下降或其他因素導致物業資産無法正常運營的情況，可能會對基礎設施現金流産生不利影響。

公募REITs發行初期還可能面臨市場波動。植信投資研究院分析師張秉文認為，在公募REITs上市初期，可能出現兩種情況：一是類似部分股票IPO上市的“大熱”，REITs出現連續漲停。二是也可能遇冷，類似部分公募基金産品在上市交易後出現價格大幅波動。總之，公募REITs對投資者而言是值得關注的投資機會，但要綜合考量自身風險承受力，要謹慎參與。

中國首席經濟學家論壇研究院副院長林採宜認為，中國基礎設施存量規模可能超過100萬億元，按照資産證券化率1%計算，基建REITs潛在市場規模超1萬億元。伴隨著首批基礎設施公募REITs項目獲滬深交易所審核通過，未來，這一全新的萬億量級投融資市場將被激活，對中國資本市場建設以及引導基礎設施領域股權投資都具有重要意義。