4月23日晚，證監會及滬深交易所同時宣佈，正式受理首批4單基礎設施公募REITs項目申報。

旭輝瓴寓CEO張愛華隨後在接受中國證券報記者專訪時表示，基礎設施REITs推出後，租賃住房很可能就是下一個REITs品類。

租賃住房市場已具備條件

張愛華介紹，美國租賃住房行業迎來爆發點，就是由於REITs的推出。租賃住房的底層資産是不動産，不動産會佔用大量資金，REITs的出現讓租賃住房規模化發展成為可能，讓企業可以在有限的資金條件下盤活更多的租賃住房資産。

REITs全稱Real Estate Investment Trusts，即不動産投資信託基金。目前滬深交易所受理的首批4單基礎設施公募REITs項目，是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財産，通過基礎設施資産支援證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，並將産生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融産品。按照規定，我國基礎設施REITs在證券交易所上市交易。

旭輝瓴寓CEO張愛華告訴記者，REITs在我國開展得比較晚，主要有兩大原因，一個是投資回報率問題，另一個是交易成本問題。

“從土地供給端來看，若要提高租賃住房回報率，那麼包括地價、基建成本在內的成本要低，回報才能高。經我們調研，上海租賃住房供地平均價格只有銷售型住宅的23%，有了這個先決條件，租賃行業回報率就有希望跟其他不動産行業趨同。我們判斷，繼基礎設施的REITs後，租賃很可能就是下一個品類。”張愛華表示。

張愛華認為，未來的REITs會是市場行為，像旭輝瓴寓這樣的租房生活服務平臺和資産管理平臺，只有推出回報率高的産品，才會有投資人認購。“只有拿到合適的資産，做好運營，開發出來的REITs産品賣得掉才行。投資者的邏輯很簡單，他要的回報跟風險是掛鉤的：穩定性強不強、資産的資質如何，最終都是由市場的供需關係決定。同樣的地價、同樣的租金，能獲得多少的回報，考驗的就是公司的經營能力。”

她進一步介紹，旭輝瓴寓希望成為長鏈條的整合者，對標美國的EQR和新加坡的凱德，希望成為具有開發能力的資産管理人，涵蓋長租公寓“投融建管退”全程。“目前行業內具備全鏈條能力的公司太少，容易形成強大的能力壁壘和核心競爭力。我認為未來的REITs不應該是基金公司，而應該是像旭輝瓴寓這樣的管理人。”

克而瑞“2020年房企運營租賃住房規模榜”顯示，旭輝瓴寓以7.44萬間管理房源的規模排在行業第三位。

租賃住房REITs呼之欲出

在公募REITs試點工作開展之前，滬深交易所在REITs市場已進行積極探索和嘗試。

早在2018年8月，旭輝瓴寓“高和晨曦-中信證券-領昱1號資産專項計劃”就在上交所掛牌上市。旭輝瓴寓類REITs獲批30億元，涉及10-15個項目，實行“儲架發行”機制，可一次核準、多次發行，不依賴強主體兜底。首期發行規模為2.5億元，為3+2年期，優先A級9000萬元，利率為5.9%，優先B級6000萬元，利率為6.5%。投資人為招商銀行、中信銀行、建信養老保險。

“與以前的‘類REITs’相比，此次推出的公募REITs最大特點是個人投資者用較少資金參與項目，即可分享行業的發展紅利。”張愛華介紹。

中國飯店協會公寓專業委員會執行秘書長趙然日前表示，截至2020年年底，國內住房租賃市場規模達2.52萬億元。近幾年我國已有一些關於類REITs項目的探索，截至2019年年底，相繼推出30多只住房租賃類REITs産品。我國住房租賃REITs時代即將到來，預計國內住房租賃REITs市場規模將達到3024億元。

張愛華同樣認為，我國的租賃住房市場前景廣闊，聚焦核心的6-8個城市，租賃住房很容易就做到幾百億元資管規模。旭輝瓴寓希望在香港上市，上市前計劃做到300億元-500億元的資管規模，中長期要達到千億元管理規模。

中金公司指出，在“資産化”方向下，REITs將是租賃住房投融資模式創新中的“點睛之筆”。重資産模型下引入REITs工具構建租賃住房投融模式閉環是必然選項。目前市場上的重資産項目退出仍以ABS或類REITs為主，並非真正意義上的退出，有必要引入REITs。