要麼説，漲價和庫存告急是同時存在的。漲價促使了庫存告急，而庫存告急又會讓價格繼續漲起來。所以，進入三月以後，重慶的樓市就炸鍋了。房價上漲勢頭兇猛，各個項目開盤速清這種事兒多到我已經聽膩了。

不過，市場熱度比較高的時候，我想給大家提個醒，越是這種時候，越要認真思考一個問題：不管是自住還是投資，你現在買來的房子，將來要賣給誰？ 這涉及到的是用近年情況去做一個未來市場購房方向預判，如何選籌，就成了最重要的事情！

01

高層、洋房，誰才是未來的主流？有件事情基本無法反駁：你的房子，在進入二手市場後，下個接盤的買家，大概率是又一個剛需購房者。畢竟，不論在新房市場還是二手市場，剛需購房者都是絕對主力。那麼問題來了，對於剛需購房人群來説，他們認為的剛需産品是什麼，改善産品又是什麼？我們先來看一張圖。

恒大禦峰項目供圖

其實，剛需産品的定義不是一成不變的。從1997年房改到2010年初，剛需的定位從樓梯房變成了高層。但是2016年後，人們對居住環境有越來越多的要求，再加上重慶對土地的開發要求限制越來越嚴格，洋房産品逐漸替代了高層，成為了新“剛需”。

 如果按照這個發展趨勢，可能未來15-20年，洋房將取代高層，成為新房市場和二手市場的絕對業態主力軍！畢竟，2016年，洋房業態在市場上佔比僅有約15.1%。而到了今年第3月結束，洋房佔比已經達到了32.6%左右！並且，今年洋房市場供應環比減少了42%，存量減少了8%，但是成交均價卻上浮了2%。一直到3月底，洋房存銷比已經低至4.5。

恒大禦峰項目供圖

這意味著，如果再沒有洋房項目開盤，按照現在的洋房存量，4.5個月之後告罄。

現在四月已經過半，最新的數據還未出來，不過我猜測跌破4可能已經是大概率事件了。

當洋房成了新剛需，供應和存量肉眼可見的減少，價格卻保持上升趨勢——剛需購房群體，慌了！

02

重慶東南西北，購房者在哪扎堆？

不慌，我們要保持清醒。我們先來看一下，剛需購房者們都扎堆到哪買房子。從數據上來看，重慶的剛需購房群體，還在渝北！你不要管西風吹得多盛，購房者們還是老老實實的用錢去給渝北投票。從數據上來看，渝北整體供應量環比上漲了333%。

在如此龐大的供應量之下，渝北的銷量環比仍上漲了100%。可以説，渝北算是市場供銷雙冠王了。

恒大禦峰項目供圖

但是，渝北那麼大，剛需購房者們都去買了渝北哪的房子？剛需購房，無非總價原則。從渝北區的剛需外溢到的板塊進程來看——大照禮，這三個板塊沒多少房子不説，現有價格直接起飛，動輒200萬+的總價是這類購房人群的心頭痛。若是完全考慮總價，北區邊緣地帶倒是非常可以，但是這些板塊配套還未完全成熟。與此同時，北區的剛需外溢卻不會停止。就在這種情況下，北區某個板塊，在今年第一季度悄悄地躋身進銷量前十，成了渝北的流量新秀：空港新城。

新板塊打的旗號都是“配套先行”，空港算是把配套落實得比較實際的。

恒大禦峰項目供圖

軌道交通方面，軌道3號線空港線早已建成並且投入使用了一段時間。軌道5號線北延伸段建設提速、9號線二期在加速建設，14號線也在規劃當中。

商業方面，規劃約600萬方的兩江國際商務中心正在如火如荼的建設，規劃總體量約200萬方的臨空經濟商業有的已投入運營，有的正在抓緊時間修建。

大家都是新板塊，為何空港的配套落實得如此迅速？因為：空港新城産業先行！重慶的臨空經濟示範區在2016年，成為首批兩個國家臨空經濟示範區之一。那現在重慶的臨空經濟示範區發展成什麼樣子了？

空港工業園，現代交通設備研發製造、動力裝備製造、電氣設備製造、臨空智慧終端産業、臨空物流業聚集；

航空産業區，航空教培、航空文化展示、航産服務、多業態金融；

智慧産業園，仙桃數據谷一期已經投産，積體電路高端設計集群初步成型。

恒大禦峰項目供圖

在産業、交通、商業配套都齊全的情況之下，空港新城引來了一票開發商入駐。在各路房企抓緊時間修建樓盤之時，這裡的房價開始逐漸抬頭——空港新城的首次區域爆發，開始了。由於重慶土地供應三限制，目前來看，空港的地塊，整體容積都低，開發商們修的也都是洋房項目。那麼在這種情況之下，買誰家的洋房更合適？

03

洋房遍地開花，哪個盤更有競爭力？這種情況之下，挑盤也不必有選擇障礙。當一個板塊做的都是一樣業態産品的時候，其實是最好選擇的。

洋房扎堆，就買目前這個片區容積率最低的那個——恒大禦峰。

恒大禦峰項目供圖

截至現在，這一片區的容積率整體在1.4-2.0之間搖擺，恒大禦峰的容積率，僅有約1.32。與此同時，當時這塊地的出讓條件之一就是限高20米、30米。所以，在容積和限高兩種條件之下，恒大禦峰能做的只有大景觀的、6-9層的純洋房社區。不過，值得注意的是，恒大禦峰的整體競爭力並不僅僅是容積率低。面積，則是它的核心競爭力！不得不説，當洋房成為業態主流，剛需們喜歡的洋房面積也發生了改變：

2016-2019年，110㎡以上的是主力；2020年後，110㎡以下的是主力；2021年1-3月，80-110㎡是絕對主力。

恒大禦峰項目供圖

 剛剛我提到，洋房，不論新房市場還是二手市場，它都可能是未來15-20年的主流業態。在購房者意向面積也發生變化的同時，恒大禦峰的洋房面積，穩穩地控制在了66-102㎡之間。

恒大禦峰項目供圖

不論是長期市場方向還是短期的意向變動，恒大禦峰都完全滿足大部分剛需購房者的購房需求！

 小戶型，總價是完全能控制住的。並且，現在空港的整體房價還不算高。綜合來看，空港板塊是北區的房價洼地。而恒大禦峰，可以實現剛需總價買洋房産品，多香。

 恒大禦峰還有個更吸引人的賣點：臻裝。

 恒大的臻裝經歷了幾次迭代，恒大禦峰的臻裝修用的是恒大最新的、也是最高的裝修標準。這一批最新的臻裝，完全顛覆了我對恒大臻裝的印象：

基裝和硬裝本身用的材料品牌都很國際一線算是基操。除此之外，整體臻裝風格讓我看到了更多的、可以供業主自由發揮的空間。

恒大禦峰項目供圖

恒大禦峰項目供圖

這樣的臻裝修，更貼近年輕業主的需求。也就是，恒大禦峰更能滿足這一批年輕購房者對於裝修的需求。

裝修年輕化，社區整體卻是全齡化的設計。

恒大禦峰一如既往地採用了“恒大式”圍合式建築分佈，中庭有約1800㎡廣闊的湖水景觀，約10000㎡的園林遍佈整個社區，1000㎡左右的鉑金會所保證業主休閒娛樂生活品質。

恒大禦峰項目供圖

低容積率所帶來的大面積景觀，讓多數時間都在社區裏的老人和兒童生活得更舒適。

恒大禦峰項目供圖

而智慧社區的打造，也讓業主的生活更安全、更方便。

按照恒大新開售樓盤的慣例，我估計首開這批還是會有點活動，比如特價打折之類的。

經歷過二手房産交易的朋友都知道，等這個盤進入到二手市場之後，房子和房子之間的價格差距，已經不在於是原價的差距，而是更細節的東西。比如樓層、裝修和朝向。那麼，首批業主妥妥的買到就是賺到！實不相瞞，我在恒大禦峰踩盤的時候，工作日的下午，沙盤周圍都是購房者。從我進入到出來，前後半個小時左右，我就看到了兩波砸金蛋的。

04

不管承不承認，重慶現在正值樓市小陽春。供地少，房子少，但是購房者卻一直在增加。本地購房需求一直存在，外地購房者也逐漸涌入重慶。空港新城作為北區配套成熟的房價洼地，由於土拍還不算非常龐大，所以新房數量其實也沒有非常多，所以大量購房者涌入似乎也是一件理所應當的事。別等空港徹底成熟漲起來了，你才後悔為何當時不在空港買套房子。就像很多人在後悔，為何當年沒有進入空港新城的區域之一中央公園一樣。

你想當初代原始股持有者，還是漲價後的接盤俠，就看現在。