中國網地産訊 近日，《保利2020-2021年房地産行業白皮書》發佈。

第一章

專業驅動啟幕

POLYDEVELOPMENTSANDHOLDINGS

今年是保利發展控股戰略研究院連續第5年發佈房地産行業白皮書。2020年是房地産行業標誌性的一年，房地産長效機制的輪廓逐步勾勒清晰，新的遊戲規則已經産生。

如果説房地産行業的上半場主要由杠桿驅動，我們認為下半場的關鍵詞將是專業驅動。

提高站位，從全局的思維和高度來看待房地産行業

政策新邏輯——房住不炒、與實體經濟均衡發展，長效機制勾勒清晰

2020年，房地産長效機制的輪廓逐步勾勒清晰，即以房住不炒為根本定位，以因城施策與三穩為調控思路，涵蓋行政調控、金融、土地、住房、財稅等領域的系統性制度。

行政調控自2016年至今已基本成熟，金融制度與土地制度自去年起成為新的發力重點，住房與財稅制度穩步推進。最終實現“房地産市場平穩健康發展”“住有所居、職住平衡”的遠景目標。

房地産長效機制管控精細，將各市場主體納入監控體系。從客戶端的“四限”、房企端的“三道紅線”，銀行端的“兩個集中度”、再到政府端的“供地兩集中”，長效機制打通了政策閉環，調控已交織成網。長效機制中，金融制度、土地制度、行政調控是當前政策重點。

第一，房地産金融審慎管理制度落地，驅動行業去杠桿。2008年金融危機後，國際貨幣基金組織鼓勵各國根據國情，實施房地産金融宏觀審慎管理。我國的房地産金融審慎管理制度，于2016年在上海試點，于2020年成熟落地，以“三道紅線”、“銀行兩個集中度”為代表。該制度框架龐大，最終將形成對市場、房企、居民的全鏈條調控。若全面鋪開，將促使近七成上市房企需去杠桿、超過2/3大中型銀行需壓降房貸佔比。

第二，供地“兩集中”加速超級分化，對房企投資和研判的要求前所未有。兩集中新政涉及的22城在2020年共成交超2000宗宅地，土地出讓金總額達2.4萬億。據測算，今年供地峰值的月份將有超15個城市集中推出600-700宗地塊。脈衝式供地，初衷是將以往零散出讓的“涓涓細流”變成“放量供地”，穩定地價和市場預期。

但同時，新政有可能拉大城市和土地冷熱分化，既給房企帶來倉位管理的問題，也大幅提高了對投資精準性的要求。有限資源下，哪些城市要重倉，要換倉，要清倉，取決於房企對城市價值的判斷，取決於城市研判是否深入。如果説，過去投資拿地的決策點是微觀項目的經濟測算，那未來房企對宏觀格局的把握、中觀城市的研判，即對結構和節奏的把握將更為關鍵。

第三，限價政策延續，房企走向成本主義和産品主義的兩個極致流派。截至今年初，全國有超50個大中城市延續限價政策。去年我們曾提出，限價政策是一二線城市自有週期的重要變數，目前來看，限價正進一步演變。

首先，限價更加靈活化，成為政府調節市場熱度的重要旋鈕。在供求關係相對健康的城市，政府可以根據市場熱度的高低，加強或放鬆限價，保持樓市“文火慢燉”。在供求矛盾緩解不足的城市，一手限價能暫時遏制房價上漲，但也伴隨“萬人搖”“打新”等非正常現象。其次，限價走向常態化，左右房企經營策略的走向。限價城市，房企突圍需依靠控成本高週轉，或依靠高品質溢價。如限價長期持續，房企將走向極致的成本主義或極致的産品主義，“製造業特徵”愈發明顯。

我們認為，房地産長效機制的出臺，本質是政策新邏輯的體現。

第一，房地産行業要與實體經濟均衡發展，與社會和諧共生。既要發揮經濟穩定器、促進住房消費的作用，又要防止資金違規流入房地産。房地産行業中的央企、國企，更要主動擔當、承擔更多的責任。積極參與住房保障，協助解決民生問題。2018年起，中央經濟工作會議針對房地産的表述，均放在社會民生部分，在城市更新、老舊小區改造、公共服務等方面，房地産企業都有發力空間。

第二，房地産行業要去杠桿、去金融化。目前，房地産相關貸款佔我國銀行業貸款近四成，佔我國城鎮居民家庭總負債76%。為避免金融資源過度向房地産傾斜，避免社會資源配置不合理，醞釀潛在金融風險，推動行業適度去杠桿，守住風險底線，是政策新導向。

第三，要實現平穩健康發展，防止出現大起大落。保持房地産市場穩定，是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。房地産長效機制的政策導向，並非打壓房地産市場，而是促進行業平穩健康發展。

長遠來説，房地産天生具備連接屬性，社區、寫字樓、購物中心、産業園、會展、大劇院等若干種物理場所，是人類生活活動和生産、經營活動的載體，具有巨大的線下流量入口優勢和場景生態。近十年，城市運營、公共配套、産業整合、消費升級等需求，呈爆髮式增長之態。在不動産的載體上做內容、做經營，已成為行業一大趨勢。與此同時，投資不動産比較熟悉的縱向與橫向的産業鏈企業，已成為房企實現轉型做大的一個重要途徑。房企要發展壯大，就要具有平臺思維，主動連結、主導整合、打通邊界，做産業組織的整合服務商。房企升級轉型，有望成為以不動産載體為基礎和連接的平臺型企業，成為産業組織的整合服務商。

市場新規律牽引，超級分化交織，樓市週期窄幅箱體運作

過去4年，保利發展控股戰略研究院在保利白皮書的預判都被事實一一驗證：2017年預言房地産行業正處於“總量峰值時代，結構優化”、2018年率先總結“房地産市場窄幅箱體運作的必然規律”，2019年勾勒“總量峰值、結構更美，聚焦最優百城”、2020年指出“人口多極發展，最優百城向陽生長，城市走出自有週期”。這段觀點放至今日，仍覺歷久彌新。

回首2020：波瀾壯闊顯韌性，先抑後揚保峰值

2020年，房地産市場一如我們去年所言，“政策-金融強牽引”，貨幣的結構性流向對房地産産生結構性的影響；又如去年所言，“供給穩、需求韌”，全國商品房成交規模再創新高，峰值時代延續。回首2020年，1月病毒席捲全國，冰封市場，需求按下暫停鍵，3月疫情逐步控制，市場開啟復蘇。二季度，伴隨政策鬆綁和流動性改善，需求持續釋放，上、深、杭等熱點城市上升勢頭激活。下半年政策掉頭，多城密集發聲，精準調控下，金九銀十“旺季不旺”，然而，寬貨幣的滯後影響，12月成交翹尾顯著。全年來看，前低後高，窄幅箱體波動中超級分化。

疫情後貨幣寬鬆的結構性流向，尋找蓄水池。為刺激經濟復蘇，全球各國央行開水放閘，超低利率、無限量QE、擴大財政赤字，掀起貨幣寬鬆浪潮。2020年美國M2同比增長25%，歐元區M2同比增長11.7%，均創歷史新高。

避險偏好轉向樓市和股市，全球資産價格攀升。美國年內房價同比上漲9%，歐元區三季度房價漲幅4.9%，均為2014年以來最高水準。2020年初，央行三次定向降準，寬貨幣、寬信用，釋放流動性，二季度M2增速重回2016年水準，企業貸款利率、房貸利率同步下行。貨幣寬鬆驅動預期中樞上升，優質資産價格上行。

房地産強韌性，發揮壓艙石、穩定器作用。2017-2019年，行業調控趨嚴，房地産銷售增速放緩，2019年銷售金額增速回落至個位數。2020年初受疫情拖累，銷售受挫，3-5月擠壓需求釋放，成交“V型”反轉，同比跌幅迅速收窄，8月累計銷售金額同比率先回正。至2020年底，全國商品房銷售金額突破17萬億，銷售面積17.6億平方米，同比正增長，再創歷史新高。新冠疫情衝擊下，房地産行業表現出較好的韌性，也是經濟穩定的壓艙石。

本輪房地産市場的回升，受全球經濟復蘇帶動，並與城市的經濟週期形成共振，結構上表現為“大象跑得比兔子快”。廣東、江蘇、浙江省經濟復蘇迅速，樓市容量增速也高過全國平均增速。重點城市經濟和樓市共振復蘇的現象更加明顯，上海樓市容量突破至6000億、杭州、蘇州、成都均超4000億。

2020年區域市場表現也印證了這一點，經濟大省集中的東部、南部成為唯一增速高於全國均值的區域。東部市場輪動緊密，上海、杭州、南京熱度快速向區域內三四線城市傳導；南部掀起灣區浪潮，深圳、廣州、東莞、中山、惠州等“灣區股”城市受追捧。

市場新規律：“被平均”下的窄幅箱體，超級分化的行情

在經濟週期和房地産長效機制的共同作用下，市場呈現三大新規律。

一是週期變短，樓市窄幅箱體運動。回顧過去10年，2009年至2017年間，土地市場與樓市均為大幅度波動，以三到五年為一個運作週期。到2018年初，我們預見性地提出“窄幅箱體運動”，此後2018年、2019年、2020年連續三年量價波幅均明顯收窄、樓市運作曲線更加平滑，印證了樓市窄幅箱體運作的規律，也符合國家的長效調控預期。

二是節奏變快，上半年潮起、下半年潮落。週期縮短後、市場波動頻率提升，呈現出一年內潮起潮落的小幅震蕩行情。上半年政策微調、市場流動性更充足，帶動熱度有上行空間，下半年政策往往偏緊，市場熱度逐漸回落。

三是超級分化，城市基本面分化帶來走勢分化。齊漲共跌的時代已經過去，現在的城市週期輪動既不同於前三輪週期“一線城市引領，三四線跟隨”的“雁行模式”，也不同於上輪週期“三四線城市攀高、一二線城市承壓”的“二八輪轉模式”，而是出現跨能級、跨區域的超級分化。

本輪週期出現了城市、板塊、土地、需求、客群出現五大超級分化。分化背後的直接原因有三點：一是購買力和購買意願分化，二是部分三四線供應放量，加劇庫存壓力，三是國內資金內迴圈、外資加快流入避險，推高資産價格。

但核心原因還是城市基本面的分化，基本面分化影響城市自有週期，演化出三類市場走勢曲線：固定年漲幅的階梯式上升型、跟隨核心城市的小波段運作型、獨立週期大波段運作型。我們堅持的“市場窄幅箱體運動”也是超級分化的結果：三類超級分化曲線同時交織，超級波動“被平均”後，全國樓市週期運作才變成窄幅箱體。

2021年展望：調控大年，但經濟週期向好，整體市場向好發展

2021年整體是向上的年份，是有較多調控震蕩和短暫窗口交替的行情。疫情不確定性消退，經濟復蘇和本身樓市週期的因素，共同作用下，使得市場向好有支撐。樓市運作將更加平穩，價格有節制地緩步上行。

但今年行情不會一路坦途，市場會受到兩點影響。一是貨幣回歸中性，兩會貨幣政策定調靈活精準、合理適度，把好貨幣總閘門，預期今年貨幣面整體會比去年緊。二是調控大年，土地、金融政策落地，調控高頻化、常態化。

土地市場方面，隨著貨幣和調控政策整體收緊、三道紅線影響開始發酵、供地“兩集中”全面落地，全國土地市場適度回歸，但局部區域熱度難退，獲取優質地塊的難度會更大。

十四五期間：峰值時代延續，十四五市場容量維持80-90萬億以上

城鎮需求維穩，改善需求增長，共築峰值時代。一如我們在去年的白皮書所説，城鎮化高階階段，鄉-城、城-城遷徙並存，東部集聚與中西部回流交織。人口流動多極化，産生多元需求，剛性需求仍旺盛。2035年遠景目標，我國每人平均國內生産總值達到中等發達國家水準，中等收入群體翻一番。十四五加速步入消費升級時代，商品房改善需求將持續釋放。

未來8-10年，房地産行業依然維持峰值時代。預計十四五期間，新建商品房市場容量能保持80-90萬億以上規模。

中長期展望：中國城市新格局重塑，市場容量南移

人口、産業的遷移與再聚集，重塑中國城市新格局，全國市場容量格局跟隨發生三輪變遷。第一輪遷移始於2001年，東部沿海開放，人口集聚，需求旺盛，華東市場率先崛起。第二輪遷移始於2005年，北方重工業發展迅速，華北、東北人口增長明顯，市場容量北移、東移，華東、華南、東北市場份額上升。第三輪遷移從2010年開始，中西部崛起，環京收縮，華北東北下滑，南北分化加劇，市場容量整體南移。

2020年南方經濟、人口占全國64.8%和58.4%，比2010年分別提升7.6和0.5個百分點，商品房銷售額、銷售面積佔全國72.3%和67.4%，比2010年分別提升9.6和10.2個百分點，相比經濟和人口份額，商品房份額南移更為顯著。

第二章

服務時代來臨

POLYDEVELOPMENTSANDHOLDINGS

近年，房地産領域服務企業有了許多新現象。房産交易服務亦迎來上市風口，誕生了數千億級市值平臺，且更多企業正轉型構建交易服務閉環謀求上市。物業企業“上市潮”，兩家市值超千億。借力資本，以高新技術賦能，房地産服務企業迎來發展新機遇，標誌著房地産行業服務時代的來臨。

發展驅動力：服務經濟時代，不動産空間與資訊載體深刻變革

根據世界銀行標準，每人平均GDP>8000美元，經濟動能切換、居民消費進入全面躍升階段，會開啟服務經濟時代。房地産行業逐漸地從以住宅為主的開發，轉向了多個子市場百花齊放的局面。2012年我國服務業的比重超過工業，2015年每人平均GDP達到8000美元（美國1976年、日本1978年、南韓1992年），中國也步入了服務經濟時代，不動産服務領域正在積蓄髮展勢能。

大幅提升的住房商品化率與移動網際網路率為不動産服務興起創造空間與資訊載體條件。峰值時代新房交易維持高位區間，存量資産快速積澱，十年間住房商品化率從29%躍升至53%。居住空間載體全面社區化，商業、辦公、産業組織形態持續迭代。另一方面，移動網際網路全面滲透、革新個體資訊媒介觸點，數字化建設為不動産服務規模化提供基礎設施。

服務時代≠存量時代或經營時代，與新房峰值時代並肩同行

要看清楚中國房地産行業的方向，就要準確定位當下所處發展階段。

我們認為，關於行業發展階段有“增量時代”“存量時代”“服務時代”“經營時代”等。這4個階段發展存在一定的先後次序，發展的先決條件亦有差異：增量時代指的是新建商品房的開發交易仍有增量，目前正處於增量峰值階段；存量時代需以增量開發萎縮為前提；經營時代到來的先決條件是資産回報率實現與社會平均融資成本的黃金上叉，目前尚不具備；而當下，正是服務時代與增量時代並行的時期。

服務時代與增量時代並行，呈現三個特徵：第一，增量開發業務走向成熟，製造業特徵漸趨明顯，不動産場景配套服務崛起，服務價值鏈邊際貢獻持續提升；第二，服務業務方興未艾，仍處於專業化、細分化發展初期，將持續向高附加價值服務鏈升級、延展；第三，交易服務與物業服務率先啟航。以典型發達國家為例，製造業及傳統服務業比重持續減至33%，而房地産行業貢獻佔比穩步提升，但行業價值貢獻結構出現明顯變化，非住宅業態與租賃及服務佔比大幅增加，服務價值鏈貢獻佔比超七成，並呈現産業分工高度專業化、細分子市場發展成熟特徵。

根據發達國家經驗，産業分工精細化、細分子市場發達是行業走向成熟的突出特徵，以房地産産業的核心環節（開發-交易-運營）為大類進行産業鏈生態系統分解，地産服務涉及交易、物業、租賃、資産管理、金融等等細分服務子市場。中國從房地産開發一枝獨秀向開發與服務雙輪驅動邁進；而發達國家則百花齊放，住宅/商業/工業租賃、金融等服務子市場均有龍頭企業上市。

交易服務變革：網際網路工具重造生態，全面提升交易效率

回顧房地産交易服務發展歷程，先後經歷了新房代理擴張期（2013年前），存量經紀擴張期（2014-2017年），當前進入平臺崛起期（2018年至今）。平臺對行業重塑，是利用網際網路工具改造原有商業邏輯，重造市場生態。典型企業從二手經紀直營機構轉型“科技企業+網際網路平臺”，通過網際網路數字化能力，放大ACN經紀人合作機制能量，形成線上線下交易閉環；業務破界“先豎再橫”，由二手房直營為主轉為覆蓋新房和二手房聯賣，並從交易服務向金融服務、家裝服務等延伸。

市場容量：交易邊界模糊化，未來5年佣金規模達1.5萬億

當前我國房産換手率約2%，遠低於成熟市場發達國家的5%~6%。根據國家統計局數據，我國存量商品住宅面積約181億㎡，假設每年保持3000萬㎡的增量，套均面積100㎡、套均成交總價200萬元、換手率每年增加0.1%，2025年存量房年度成交額預估可從7萬億增長至近10萬億，十四五期間，二手房市場容量有望提升至40-50萬億。

新房高位、二手房增長，兩者交易邊界漸趨模糊，革新新房行銷模式，一二手聯動快速發展。新房渠道分銷與二手經紀租售將成為房産交易服務佣金的貢獻主力，預計未來5年，總佣金市場容量約達1.5萬億。

市場格局：“一超多強“，各方力量持續入場博弈

作為“衣食住行”的最後一塊拼圖——“住”，以其巨量的市場規模和巨大的想像空間，正吸引各方再度搶入，房産交易領域平臺化趨勢明確。目前房産交易服務領域逐步呈現三方陣營，服務商改革派、電商跨界派和開發商多元派持續博弈，未來將呈現“一超多強”的多元競爭局面，各類“玩家”探索以平臺模式打造房産交易服務線上線下閉環。

發展趨勢：數字化、平臺化，線上精準匹配+線下專業配套

房産交易具有決策環節複雜、交易參與方眾多、資訊專業性強三大特徵。房産交易的服務提供趨向全覆蓋、專業化，未來交易服務平臺連結多方資源，將逐步發展成為數據、交易、金融等一系列綜合服務供應商，同時基於交易服務入口，還具備切入泛居住消費市場的想像空間。

物業服務變革：戰略紅利凸顯，全域服務打破行業邊界

物業上市企業市盈率較高，背後反映的是資本市場對物業行業三大特徵的認可。

一是想像空間巨大的成長性。高速度的經濟發展和大規模的城鎮化進程，釋放巨大城市建設紅利，物業服務從商品房領域向多元全域發展。邊界不斷擴大，存量市場疊加，行業成長性逐步提高。二是可持續的、穩定的現金流。住宅存量市場，是現存已有的巨大市場，能提供每年穩定的現金流。也是輕資産行業，投資量相對較小，且可持續。三是疊加科技型企業、平臺型企業兩大概念加持。物業行業由於同時具備了這三點優勢，得到資本市場青睞。

全域發展，邊界不斷擴展成長空間

全業態拓展：住宅物業管理面積持續高增長；産業園區、商辦物業管理需求增長；公服業態如政府機關後勤服務、城市治理等逐步市場化，機構類物業管理、城市服務等業務成為新藍海。多個存量市場疊加，物業服務業態覆蓋範圍擴大。

全地域覆蓋：物業服務從城市走向廣袤城鎮，下沉鄉村，把城市物業服務的精細化、標準化、專業化帶到城鎮及鄉村，提升低能級城市和鄉村的生産、生活和生態環境品質，助力基層政府服務職能的深化。

全場景服務：在社區場景，物業服務企業縱深開展家政、健康、房屋經紀等社區服務，滿足美好生活需求；在城市場景，物業服務企業探索城市環衛、老舊小區改造、垃圾分類等城市公共服務，助力精細化治理。

在全業態、全地域、全場景服務的推動下，物業行業呈加速發展態勢。

管理規模加速擴張：2020年，行業管理面積達到330億㎡；年複合增長率超過11%。預計到2025年，行業管理規模將達到430億㎡。

營收體量加速翻倍：2020年，行業營業收入將達到1.2萬億，年複合增長率接近20%；預計到2025年，行業營收規模將超過2萬億。

重新定義“大物業”行業，“軟基建”助力城鄉現代治理

國家戰略向“高品質發展”轉移，社會治理現代化、智慧化、專業化推進，物業服務準公共服務屬性和價值凸顯，從狹義的社區服務走向廣義的城市服務，成為政府推進高品質社會治理的抓手。

在基層社會治理中，保利物業正探索城鎮全域化管理模式。即發揮城市物業服務的管理專業化和標準精細化的優勢，把城市作為“大物業”。協同基層政府開展環境整治、秩序維護、保潔綠化等專業服務，並結合城市網格，形成長效治理的“大物業”服務模式。橫向探可索城市環衛、老舊小區改造、垃圾分類、環境治理等城市服務，縱深可開展家政、健康、房屋經紀等社區服務。物業服務在國家戰略中獲得持續成長動力。

保利物業通過下沉城鎮，提出“大物業”的“軟基建”站位，融入以公共服務、公共配套、公共資源、公共環境為代表的軟基建體系中，成為國家發展和民生福祉的柔性保障。

萬億行業“長坡厚雪”，資本加速行業集中度提升

物業服務行業具備“長坡厚雪”特徵，輕資産運營、現金流穩定、週期弱等行業屬性得到資本青睞。截至2021年3月，已經45個物業企業登陸資本市場。

在資本助力下，物業服務行業資本運作日益活躍。頭部物業企業通過外部並購、合作共贏等方式，快速進入區域城市或新市場。據不完全統計，2020年共有76宗收並購，是2019年的2.81倍。其中上市物業企業並購交易總額達到102.9億元人民幣，同比增長37.7%。行業集中度加速提升，預計行業百強企業管理面積將超過百億平方米，市場份額佔比將超過30%。

佔據“最後一公里”，物業服務變現邏輯出現變化

物業服務行業的長度、寬度已被大時代改變。佔據“最後一公里”線下場景，物業服務連結內容從房屋資産擴展到居家生活、社區便民，覆蓋業主全方位生活需求。通過資訊化、智慧化、數字化建設，物業服務可以接入家政、美居、新零售、汽車後服務等多個萬億市場，實現跨産業對接與融合。

佔據各類社區入口的物業企業，走上商業模式構建探索之路。或發展為高科技企業，打造科技平臺賦能同行，以科技變現；或橫縱構建服務聯盟，整合上下游資源，橫向輸出同行企業，以增值服務變現；或構建服務生態網，以服務産業鏈作為路由器，打通服務在不同業態的産品供給，放大服務價值。

資本催化“馬太效應”，行業加速整合。2020年，行業並購交易活躍。從“擴規模”轉向“布産業”，一線城市、東部沿海地區和西部省市成為熱門區域。資本助力頭部競企保持40%以上營收增速，出現百億企業，並有物業企業提出千億目標，預計“十四五”期內頭部企業再次洗牌。

中國房地産行業已進入不惑之年，升級轉型之路越發清晰，實踐大潮越發波瀾壯闊。十四五規劃期，我們相信，行業將全面擁抱新發展格局，行穩更加致遠，靜水愈發流深。大象無形，大音希聲。