中新經緯客戶端4月14日電 (薛宇飛)家住上海浦東區的郭東(化名)最近每天都能接到5、6個房産經紀人的推銷電話，“有時候一大早就打，還沒起床就被電話吵醒了。上來就説哪又有優惠了，某某小區出了性價比很高的房源，價格可以談之類的話。”對比一個多月前看房時業主強硬的態度，郭東感覺到，上海的學區房有點降溫了。

從緊張到猶豫 房産經紀人天天電話推銷

郭東是一個1歲多孩子的爸爸，考慮到孩子還小，想著過幾年再買學區房，但這種想法很快被學區房價格的瘋狂上漲打斷。從2020年下半年開始，上海的學區房價格一路上揚，一些受關注度較高的區域售價出現較大漲幅。郭東一家也慌了神，開始四處看房。

就在他們考慮入手學區房的時候，3月16日，上海市教委發佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，其中，最值得關注的莫過於“名額分配綜合評價錄取”制度，名額分配錄取將合計佔市實驗性示範性高中招生總計劃的50%-65%。

這個旨在推動教育均衡的政策，給學區房的燥熱潑上一盆冷水。中新經緯客戶端此前報道，在中招新政發佈後一週，一些著急置換的業主主動下調報價。

不過，在上述政策出臺後的這一個月，尤其是近兩周，郭東感覺到房産經紀人和業主都有點著急了。“之前看房時，業主的態度比較強硬，議價空間不大，經紀人也説價格談不了多少。但這段時間接到的經紀人電話，都是説哪又有優惠了，某某小區出了性價比很高的房源，價格可以談之類的話。”

一套房下降超百萬元 仲介稱“誰先鬆動賣誰的”

浦東梅園片區，對口的是建平西校、福山外國語小學、冰廠田幼兒園等優質學校，是浦東區較受關注的學區之一。因為對口上述學校數量的不同，片區內的小區可分為單學區、雙學區及三學區。

而以郭東為代表的購房群體，開始變得猶豫。郭東對中新經緯客戶端説：“中招政策出臺後，各種解讀都出來了，不少人覺得會對學區房價格産生影響，畢竟去年這波漲得太快了，都怕高位接盤。我們一家覺得可以等等，畢竟孩子不急等著上學。”

張平(化名)是梅園片區一家房産經紀門店的經紀人，他對中新經緯客戶端表示，這段時間的房價有所下降，比如，對口雙學區的一居室，此前的售價都在700多萬元，現在有一套已經降到660萬元。“3月上旬，這套房子還是700多萬，我們跟房東説報價太高，不好賣，房東也誠心出售，就談下來了。”

梅園六街坊對口前述三所學校，即便是擁有這種房源的業主，也選擇下調報價。張平稱，他們獨家簽了六街坊的一套雙南、中間樓層的兩居室，面積約52平方米，目前報價808萬元，3月份這套房源的掛牌價還是920萬元、910萬元。而且，價格還能再談。

降價這麼多，是不是房源有瑕疵？張平説：“我保證，這套房沒有産權上的瑕疵，産證、戶口都有看的。這個小區還有一套51平方米、866萬元的房子，我為什麼不推薦這套，肯定是選擇性價比高的房源給客戶。”

張平經常在朋友圈發佈公司的房源資訊，從最近一個月發佈的資訊看，不時會有“高性價比”“房東急賣”“手慢無”等字樣。

李銘(化名)也是梅園片區的房産經紀人，對於當前片區內的市場狀況，他説：“現在是誰鬆動了就先賣誰的，你看三學區的兩房，還有挂920萬、930萬的，但不好賣呀。我們3月中旬成交了一套905萬的兩居，現在同戶型的呢，實際成交價在820萬、830萬。目前是一個僵持狀態，房東也不降，客戶也不買，成交量就下來了。”

“我們能成交的(房源)，是房東稍微降一點的，也不説降很多，至少降到2020年10月份的水準，相當於今年沒漲吧。”李銘説。

上海閔行區的春申板塊，是一個房齡較新、且有學區加持的區域，房産經紀人孫惠(化名)介紹稱，2020年該片區兩居室的學區房價格從500多萬元上漲至800多萬元。中新經緯客戶端在房産交易平臺看到，春申景城湖濱晨韻小區一套85平方米兩居室的掛牌價為857萬元，孫惠稱，今年春節的時候，業主的掛牌價是899萬元，後來他們跟業主商量後，下調至857萬。

“這套房子還有議價空間，就看能議多少。對比小區同戶型房源，目前有一套掛牌價839萬元的，比之前降了差不多20萬元。”孫惠説。

調控頻發，學區房能降溫嗎？

據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進觀察，近期上海學區房的價格有所鬆動，至少政策一管控，價格會鬆動一點。當然，也不能説鬆動太多，畢竟優質的教育資源在那裏。他對中新經緯客戶端説：“近期監管部門對於房地産市場的調控依然嚴格，多多少少會使得此類領域出現降溫。從後續來看，學區房價格或許會在今年二季度有所下跌。”

但他也指出，教育資源包括師資資源、生源資源，這些資源若不均衡，還是容易引起炒作。資源分配不均的問題得不到解決，學區房的價值就會繼續存在。

李銘已在梅園片區工作多年，據其觀察，調控政策在短期內影響較大，“三四個月能漲一兩百萬，也能降價一兩百萬，但指望三四年後的學區房價格比現在低，是不可能的。我在這一片幹了好幾年了，就是這麼一路走過來的。”

學區房市場在過去一段時間受到追捧，是整個上海房地産市場火熱的縮影。從2020年下半年開始，上海新房、二手房的成交量穩步提升，到2020年底至2021年年初達到高峰。上海中原研究院數據顯示，今年3月份，上海新建商品住宅成交10338套，二手住宅成交39407套，依舊維持高位。

從年初開始，上海不斷有調控政策出臺。1月21日，上海市發佈《關於促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》，通過一系列“組合拳”調節住房需求，其中提出，對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅。3月3日，上海市住建委等三部門發佈《關於促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》，提出對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。

對於上海樓市未來一段時間的表現，嚴躍進預測，市場總體會趨於平穩，尤其是二手房，後續將會降溫，這也體現了較好的政策導向。(中新經緯APP)