伴隨數十年的城市化進程，惠州部分建築進入養護修復期，住宅專項維修資金能否有序有效使用值得關注。

近日，惠州市政府官網發佈《惠州市住房和城鄉建設局惠州市財政局關於惠州市住宅專項維修資金管理辦法》（下稱《辦法》）對住宅專項維修資金管理進一步優化，明確資金適用範圍、繳存數額、使用流程、結算方式等內容。

記者注意到，針對既有資金籌措難題，《辦法》提出，實施開發建設單位在取得預（銷）售許可證前預墊資繳存制，要求開發企業賣房前一次性全額繳存。同時建立起資金使用事前、事中、事後全流程管控機制，確保資金專款專用。

據悉，該《辦法》將從2021年5月1日起正式實施。

●南方日報記者張峰

資金用在哪？

專款用於住宅共用部位及設備維修改造

惠州自2003年底建立住宅專項維修資金制度，截至目前，全市住宅專項維修資金的歸集總額已達106億元。以惠城為例，截至今年2月底，全區參與歸集資金小區781個，涉及69.91萬戶業主，歸集資金餘額33.35億元，使用資金達1.26億元。

隨著歸集資金規模的不斷增大，使用頻率越來越高，涉及業主越來越多，需要通過進一步細化規則來對住宅專項維修資金加以管理和規範，維護資金所有者的合法權益。

《辦法》首先對於維修資金的適用範圍予以明確。要求資金專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造。對比此前規定，新修訂的辦法對住宅共用部位、共用設施設備的界定進一步完善，新增避雷設施等。

對於具體範圍設定，《辦法》指出，住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等為共用部位；電梯、天線、避雷設施、照明、二次供水設施、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等為共用設施設備。

此外，《辦法》明確居住區內屬於城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線及屬於供電、通信、廣播電視等部門負責管理的供電、通信、有線電視線路等不屬於住宅共用部位、共用設施設備。

“不同於每戶業主家裏的物件損壞，小區公共區域是業主共有，一戶一戶籌集住宅維修資金是為了確保該部分老化破損之後能夠及時修復，保障小區生活有序。”市住建局物業科相關負責人稱，要切實做好款項的監管，確保資金有效修復小區公共區域問題，優化小區居住環境。

資金如何籌措？

建設單位取得預售許可證前一次性全額墊繳

聚焦城市住宅小區建設運營現狀，隨著開發企業完成銷售交付，超過保質期限之後住宅維修資金將成為小區維護的依託和資金來源。

資金如何籌措？《辦法》要求業主按其所擁有物業的建築面積繳存住宅專項維修資金。具體繳存數額為，每平方米建築面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為上一年度本市住宅建築安裝工程每平方米平均造價的5%。

當前惠州核定的普通住宅繳存標準：高層建築60元/平方米，多層建築50元/平方米，車庫75元/平方米。若業主購買一套市區100平方米的高層住宅，需繳存住宅維修資金額度為6000元。

對於售後公有住宅，《辦法》要求業主和售房單位共同繳存，繳存時間為辦理産權證前。業主首期繳存資金按照房改成本價的2%計算繳存；售房單位繳存資金按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取繳存到監管賬戶。

關注到住宅維修資金的籌措難題，由於部分住宅小區存在開發建設單位留用或空置情況，該部分房源因未及時出售使得住宅維修資金籌措面臨著難題。

對此，《辦法》明確實施開發建設單位在取得預（銷）售許可證前預墊資繳存制度，要求建設單位在取得《商品房預（銷）售許可證》或《商品房現房備案證明書》之前，應當將擬預（銷）售物業首期的住宅專項維修資金一次性全額繳存至專戶管理銀行；車庫（位）及物業管理區域內其他未售部分物業的住宅專項維修資金應當在竣工驗收前繳存，以確保資金的有序籌措。《辦法》實施前已預（銷）售的物業，建設單位未售出及留用的物業在竣工驗收備案後30日內完成繳存住宅專項維修資金。

《辦法》還將惠州實施住宅維修資金制度之前的老舊住宅小區納入維護體系，明確老舊小區業主可開設住宅專項維修資金監管賬戶進行資金籌措，優化小區維修維護。

此外，《辦法》針對資金的持續運作和續繳作出要求，提出業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額低於首期應繳存額30%（含30％）的，業主應當及時續籌，確保小區“養老金”的有序運作。

資金怎麼用好？

雙2/3業主參與表決資金使用全流程監管

聚焦惠州住宅小區實際情況，隨著部分小區樓齡超過保質期，小修小補不斷，但如何動用住宅維修資金則成為難題。由於小區業主眾多，眾口難調，這對於維修資金使用的規範提出要求。

《辦法》對此予以規範，要求資金的申報主體為物業服務人，包括業主、業主委員會、受委託的物業服務企業或其他管理人。資金使用計劃和方案由物業服務人提出，成立業主大會的，應書面報備業主委員會。主管部門需嚴格把關，對申報材料進行審核和備案。

同時，資金使用計劃的實施還需經業主表決。《辦法》明確：資金列支範圍內，應當由專有部分面積佔比2/3以上的業主且人數佔比2/3以上的業主參與表決，並應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

在公示環節，《辦法》要求物業服務人使用住宅專項維修資金事項向相關業主公告，將項目名稱、概況、預算價格、預分攤明細等均列出明細。以徵求意見形式召開業主大會，會議召開後90日內表決。表決結束之日起10日內公告業主表決結果。

值得注意的是，通過審核動用維修資金後，為確保資金的有序使用，《辦法》還將在監督環節給予充分保障。

《辦法》要求住宅專項維修資金管理部門建立維修項目現場查看制度。維修項目預算金額達到5萬元及以上需到現場查看核實，同時實施第三方造價公司審價，申報單位按審價後的價格與維修單位簽訂維修合同。

該專項資金在資金支付環節同樣規範，要求工程款項以轉賬方式支付，直接撥付到維修單位賬戶上，不經過任何中間環節。在支付層面則預留工程質保金，分期支付。以5萬元及以上工程支付為例，款項將分3期支付，第1期款支付30%，第2期款在竣工驗收後支付60%，第3期款支付10%為工程質保金。

此外，為確保資金的合理有序使用，《辦法》將實施存檔監管。要求住宅專項維修資金繳存專用票據的領購、使用、保管、核銷等按照財政部門票據管理規定執行，接受財政部門監督檢查。若出現維修施工單位與物業服務人串通虛報、高報套取住宅專項維修資金的情況，住建部門將嚴厲懲處，將企業列入不誠信實體名單。