多元化業務初見成效 部分房企創新業務跑贏開發主業

來源:中國證券報 2021-04-14 12:35:00

房企2020年年報披露進入加速期。截至4月13日晚,A股已有61家房地産企業披露2020年年報,披露比例接近50%。從已披露年報的房企業績表現看,不少涉足多元化業務的房企在疫情期間實現了較快發展,以物業、長租房、商場為代表的多元化業務大幅跑贏地産開發業務。

2021年以來,“三道紅線”融資新規,疊加房貸集中度管理政策,房企融資供需兩端均受到限制,融資環境全線收緊,拿地熱情出現一定降溫。部分有意進入多元化發展的房地産企業,其開發主業或進一步收縮。

創新業務亮點多

萬科為代表的頭部房企,其物業等相關多元化業務實現了較快發展。租賃住宅方面,萬科旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”2020年全年共實現營業收入25.4億元,同比增長72.33%;物業服務方面,2020年,萬物雲實現營業收入182.04億元,同比增長27.36%;物流倉儲方面,萬科旗下“萬緯物流”2020年管理項目實現營業收入18.7億元,同比增長37%。其中,高標庫和冷庫收入同比分別增長29%和60%。

相比之下,地産主業增速不及多元化業務。2020年,萬科開發經營業務實現銷售面積4667.5萬平方米,銷售金額約7041.46億元,同比分別增長13.5%和11.6%,佔全國商品房市場份額約4.03%。

萬科董事會主席鬱亮表示,房地産行業從開發為主轉變為開發經營為主,房子更像耐用消費品,開發業務越來越像製造業,我們的經營業務包括長租公寓、酒店、辦公、商業等,本質上都是內容的經營,越來越像服務業。企業不能再像過去那樣囤積原材料、賺土地升值的錢,萬科要腳踏實地向製造業學習,靠我們的勞動去掙製造、創造和服務的錢。

萬科外,前期其他佈局長租房等領域的房企,報告期內相關業績也取得了較快增長。

龍湖集團2020年年報顯示,報告期內,天街、冠寓等物業投資業務推進較好。截至2020年底,冠寓累計開業房間數量達9萬間,租金收入18.1億元,同比增長55%,現已成為集團經營性收入的穩定貢獻源,開業超過六個月的房源出租率為93.3%。2020年實現物業投資業務不含稅租金收入75.8億元,同比增長30.9%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為75.2%、23.9%和0.9%。

部分房企多元化業務收入佔比得到較快提升。以雅居樂集團為例,2020年,雅居樂集團物業管理及環保收入分別為78.53億元及22.89億元,同比增長119.5%及51.6%,持續為集團提供穩健的收入。雅居樂物業發展業務收入與多元化業務收入的佔比分別為86.7%及13.3%。其中,多元化業務收入的佔比較去年上升3.2個百分點。

一季度業績分化

截至4月13日晚,A股共有13家房地産企業對外披露一季度業績預告,9家預喜,4家出現首虧或預虧。從虧損的企業預告內容看,多數公司稱和報告期內轉結的收入減少、未達到轉結標準的項目較多有關。

沙河股份預計一季度歸屬於上市公司股東的凈利潤為-1000萬元至-900萬元。業績變動的主要原因是,報告期內,公司銷售業績同比上升,但由於項目未滿足結轉收入條件,導致毛利同比減少。此外,公司加大銷售推廣力度,銷售費用同比增加。

有房企在一季度業績預告中提到,業績存在明顯的季節性,導致一季度出現虧損。

以南山控股為例,公司預計一季度實現歸屬於上市公司股東的凈利潤約為-9600萬元至-6000萬元。業績變動的主要原因是,受房地産開發項目結算排期的影響,公司利潤存在季度間的不均衡性。本季度利潤中包含影響重大的非經常性損益項目,根據與南山集團簽訂的《赤灣二路以北場地使用補充協議》,公司2021年第一季度收到南山集團返還相應租金、違約金及拆遷補償款,共計9899.23萬元,該事項影響公司歸屬於母公司凈利潤增加4560.3萬元。

部分房地産公司由於報告期內有較多的項目竣工、轉結,導致利潤同比出現較大增長。此外,涉及多元化的企業報告期內亮點較多。

金融街預計一季度共實現歸屬於上市公司股東的凈利潤約5.1億元至5.92億元,同比增長210%至260%。業績變動的主要原因是,報告期內,根據公司“開發銷售+資産管理”雙輪驅動戰略,上海靜安融悅中心西區A棟辦公樓和重慶磁器口後街一期二批次竣工,預計增加完工投資性房地産公允價值變動損益約7.2億元(稅前),産生歸屬於母公司凈利潤約5.4億元。

對此,業內人士指出,房企開發主業受到季節性、疫情影響較大,相比之下,多元化業務一定程度上可以起到平滑作用。

融資規模出現下滑

同策研究院研報顯示,一季度,40家典型房企融資總額為1917.93億元,同比下降19%。在國家持續推行房地産行業降杠桿、房企債券融資調控持續從嚴的大背景下,房企融資環境趨緊,一季度僅25家房企在公告中披露具體融資利率,融資利率從2.7%至11.95%不等。

上述機構指出,從境內外融資情況來看,境外融資成本相對較高,境內融資成本有所回落。以公司債為例,境外發債融資成本相對國內發債高。當代置業1月發行一筆0.77億美元的優先票據,利率為11.95%,是所監測融資期間中融資利率最高的一筆。融資成本最低的為碧桂園1月發行的5億美元優先票據,利率低至2.7%。整體來看,一季度美元債融資成本有所下滑,其他債權融資、中期票據等創新型融資渠道融資成本相對較低,融資利率大多處於5%以下。

在融資規模下滑的背景下,房企拿地熱情出現一定下滑。諸葛找房數據顯示,3月,一線城市土地成交5宗,成交規劃建築面積達61.94萬平方米,同比下跌71.09%,環比下跌82.56%;成交樓面價為11647.04元/平方米,環比下跌40.61%;土地出讓金為73.67億元,同比下跌58.75%,環比下跌89.42%。二線城市土地成交214宗,成交規劃建築面積2424.54萬平方米,同比下跌10.58%。

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