中國物流地産市場多維度迎來全新發展格局 公募REITs帶來歷史性機遇

來源:中國網地産 2021-04-14 10:41:49

歷經蓬勃發展的黃金十年,得益於消費市場提質擴容、電子商務穩步拓展等因素的帶動作用,中國物流地産在區域經濟一體化進程中已形成以大型城市群為依託的市場格局。仲量聯行華東區評估諮詢部總監熊建平表示:“2020年以來,在疫情催生的諸多新興驅動影響下,中國物流地産更是儲能積勢,方興未艾。伴隨中國基礎設施領域公募REITs落地漸行漸近,作為試點發行“排頭兵”之一的物流地産,在吹響中國資管新時代號角的同時,也將迎來屬於自己的歷史性機遇。”

2021年是中國“十四五”規劃的開局之年,物流地産作為國民經濟的血管,承載著更多意義和期待。鋻於此,仲量聯行(紐交所代碼:JLL)最新發佈《勇毅篤行,蓄勢而發:中國物流地産白皮書》,從發展動力、市場格局、投資賽道三個維度洞察中國物流地産市場,繼而展望未來趨勢。

發展動力:傳統驅動持續增長,新興驅動釋放新需求

報告指出,以社會消費、第三方物流、電子商務、傳統零售及製造業為代表的傳統驅動是物流地産市場行穩致遠的重要基石。長期向好、極具韌性的中國消費市場不僅為物流地産需求提供堅實支撐,消費市場提質擴容也持續助力新零售模式滲透,促使物流地産迎接優化升級的挑戰。中國製造業邁向中高端,物流地産作為製造業剛性需求,也迎來現代化、標準化服務的需求增長。

另一方面,消費升級與疫情催化,使得中國物流地産市場逐漸衍生出諸如冷鏈物流、生鮮電商、醫療醫藥、社區團購等新興驅動要素。在生鮮電商千帆競發、醫療醫藥高速增長、每人平均冷庫容量尚存擴容空間等背景下,這些新興驅動要素將為中國物流地産市場多元化、高品質發展提供充足動能。

市場格局:城市群造就核心物流樞紐,衛星城承接外溢需求

伴隨區域經濟一體化,中國物流地産在發展過程中形成以大型城市群為依託的基本市場格局。報告發現,截至2020年,我國約70%的非保稅高標準物流地産存量資源集中于長三角、成渝、珠三角和京津冀城市群,存量資源佔比全國總量依次為32%、16%、11%和10%。依靠人口、經濟、交通等要素的聚集效應和規模效應,城市群中心城市對區域物流地産市場起到龍頭帶動作用,成長為區域核心物流樞紐。

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報告發現,北京、上海、深圳、廣州四城物流地産租賃市場表現于全國水準獨高一格,平均日租金達到1.56元。

《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要(草案)》指出,要優化區域經濟佈局,促進區域協調發展。這表明,區域經濟一體化進程將邁入新臺階,為區域物流市場協調發展創造條件。報告發現,在核心物流樞紐供不應求、城市群逐漸打破行政邊界、交通基礎設施逐步互通互聯等背景下,以昆山、太倉、東莞、佛山等城市為代表的衛星城得以承接外溢需求進而迅速成長,成為區域物流市場發展的重要推動力。以長三角為例,截至2020年,昆山、常熟、太倉、嘉興四座上海衛星城高標倉存量總計已接近上海規模,佔比長三角高標倉總量的24%。

就租金水準而言,長三角、珠三角核心物流樞紐衛星城市場表現甚至超過主要二線城市,平均日租金達到1.07元,租賃需求活力凸顯。

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投資賽道:日益獲得長期資本青睞,物流地産投資開啟加速模式

相較于其他商業地産板塊,物流地産以其較高的投資回報率一直以來吸引著大量國家主權基金、養老基金以及保險資金等長期資本的青睞。2020年以來,在疫情催化的新興驅動下,中國物流地産市場逆勢上揚,呈厚積薄發之勢,令資本市場對物流地産的關注達到新高度。中國物流地産佔大宗物業投資比重從2019年的5%升至2020年的14%。在2020年全球單一資産類別基金募集中,物流地産則集中了48%的資金。報告同時發現,近年來越來越多投資者以合資項目或戰略合作形式佈局物流地産。

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未來趨勢:擴容升級彰顯格局變化,公募REITs帶來歷史性機遇

中國物流地産市場正在經歷擴容升級,生鮮電商、社區團購等新零售模式,帶動著從轉机站到消費者終端的“最後一公里”倉配需求增長,使得“倉店一體化”或成為物流地産發展趨勢之一,同時也為部分實體零售行業提供發展新思路。另一方面,中國基礎設施公募REITs的推出將為試點發行“排頭兵“的物流地産開闢新藍海,對於提供全新融資模式、盤活存量市場、錨定資産長期價值等多方面具有顯著意義。中國物流地産市場在多維驅動助力之下迎來全新發展格局和歷史性機遇,未來可期。

(責任編輯:)
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伴隨中國基礎設施領域公募REITs落地漸行漸近,作為試點發行“排頭兵”之一的物流地産,在吹響中國資管新時代號角的同時,也將迎來屬於自己的歷史性機遇。”
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