4月7日，重慶和杭州在同一天發佈今年首批宅地集中出讓計劃，總起拍價近1500億元。就在4月6日，長沙剛發佈集中出讓公告。“集中供地”的密集出臺,意味著行業調控收緊，土地市場的遊戲規則迎來新的適應期。  

事實上，“集中供地”在業內早已為人熟知。今年2月底，一份“土地市場動態監測與監管系統”的通知傳出，按照要求，北上廣深4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州等18個二線城市實施供地“兩集中”。這22個重點城市今年將分3批次，集中統一發佈住宅用地的招拍挂公告並實施招拍挂出讓活動。2月24日，青島成了第一個公佈嚴格實行住宅用地“兩集中”的城市。此後長春、天津、無錫、南京等城市陸續跟進。截至目前，包括北京、廣州、南京、天津、無錫等多個城市公佈首批集中供地內容,土地出讓時間多為4-5月，屆時一場“搶地大戰”將在各地掀起。  

4月5月多個城市集中供地  

近期，廣州樓市需求火爆，量價齊升。今年2月份，在70城房價中，廣州新房環比上漲0.9%，位居第三，在一線城市中位居第一；同比上漲6.9%，排全國第十，在一線城市中排第一。  

近期，廣州樓市成交量也明顯走高，2020年全年一二手房成交量，均達到了上一輪高點（2017年）以來的最高峰。在市場熱火朝天的背景下，廣州打響了一線城市“集中供地”的“頭炮”。  

3月26日，廣州市規劃和自然資源局公佈出讓48宗國有建設用地計劃，供地總面積約393萬平方米，掛牌總價超900億元，對比廣州2020年商住用地供應量592萬平方米，已佔去年總供地量的66%。  

“雙集中”供地新規的落地能夠給市場分散火力，為熱門板塊降溫嗎？  

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉告訴羊城晚報記者，實行“兩集中”的城市多數都是熱門的一二線城市，也是住房需求最為旺盛的城市，房企對上述城市的態度也不會發生大的改變。  

“當然，由於‘兩集中’改變了市場的土拍週期，未來招拍挂市場很有可能出現一個現象，即兩集中供地的時候，大家的關注度都在一二線城市，而兩集中之後的間歇期，大家又都把目光投向三四線城市，熱點的週期輪動會更明顯。”肖文曉強調。  

土地市場“降溫”是否能讓樓市降溫？從已公佈集中供地計劃的城市來看，熱點城市集中供地的時間都相對相近，多在4-5月份，而各地土地的集中出讓勢必在房企間掀起一場“搶地大戰”，房企們也將迎來首次集中拿地大考。  

高價地出現概率或降低  

“土地集中出讓，光是繳納保證金對於房企的資金安排就是不小的負擔，所以房企必然會有所取捨。”肖文曉指出，在火力分散之後，高價地出現的概率就會降低，再加上各個城市還疊加了限地價、競配建、搖號等附加的拍地規則，所以整體的土拍溢價率下降是市場的趨勢，這也是政策通過“穩地價”來“穩預期”，繼而實現“穩房價”的調控目標的初衷。  

廣東中原地産項目部總經理黃韜向羊城晚報記者分析稱，以廣州為例，集中出讓的土地主要集中在廣州11區中成交量前列的增城、花都、南沙等，通過供應的補充使得剛需型和改善型的買家需求得以匹配，“只要供應量和需求量之間能夠整體穩定，房價就能夠穩定下來。”  

22城拿地難度加大  

3月廣州“雙集中”新政的出臺讓從事地産投拓行業的老李撓起了頭。  

在廣州紮根了十餘年的老李對粵港澳大灣區的土地市場非常熟悉，在他看來，隨著近年來對房地産行業的調控收緊，房企拿地自由度一降再降。在3月廣州新政出臺後，他就連忙和同事前往東莞、惠州、梅州等地，看看有沒有機會“屯兵”，“現在在廣州想要拿到優質地塊越來越難了，只能將更多的精力放眼於周圍的城市。”  

集中供地除了考驗房企對地塊的研判準確度以外，還需要考慮競爭者的能力，從而提升了博弈的不確定性，中小房企拿到好地的可能性也一定程度上被削弱了。  

近日，對於各地陸續出臺的“集中供地”計劃，中海地産、招商蛇口、華潤置地等多家房企的高層人士在業績發佈會上都表示關注。  

“土地集中供應對行業也是好事，在增加土地供應量的同時，市場也更為透明，對於今年的供地量，大家也都有預期。”融創中國董事會主席孫宏斌表示。  

保利置業董事總經理王健則表示，從趨勢上看，集中供地能穩定市場預期，加大土地的供應量，並且充分披露土地市場資訊，對資金比較充沛、資信比較良好的上市房企是利好。  

集中供地政策的出臺對房企影響程度如何？目前各家房企高管對於預判不一，但不少房企提到，未來會繼續關注22城之外的城市佈局機會。  

合作拿地合作開發或增多  

事實上，不少房企在22城集中供地新政出臺之後，也對拿地策略和方向進行了調整。  

肖文曉表示，集中供地對於房企的考驗是全方位的，拿地之前考的是選擇題，考驗的主要是房企對城市和土地的研判能力以及資金籌措能力。拿地之後考的是應用題，即如何應對之後的集中入市，保持項目在産品、行銷等方面的競爭力。  

一位在大型地産央企工作的投拓人士告訴羊城晚報記者，從行業宏觀來説，對於土地佈局已覆蓋了政策中22城的房企而言，雖有影響，但整體可控，對於中小房企影響會更大。  

“集中供地使得拿地的‘試錯成本’大大增加，拿地容錯率降低，所以對我們的研判能力要求更高，對融資能力要求更高。”上述央企投拓人士表示，對於現金流緊張，土儲有限的週轉型房企來説，政策的影響較大。  

對於房企來説，“兩集中”新政實施之後，熱點城市的招拍挂市場一年最多只有三次的拿地窗口期，這三個窗口期的競爭將是白熱化的。肖文曉指出，這意味著房企在熱點城市合作拿地、合作開發的現象會越來越多，而舊改、收並購等非招拍挂渠道也會成為房企吸納土儲的重要渠道，“但不管是用哪個方式，熱點城市的進入門檻越來越高的趨勢是不會改變的。”  

與此同時，在土地供應集中期能否有充足的現金流籌備“糧草”也至關重要。長江證券3月7日發佈研報指出，集中供地對於房企的影響是結構性的。有富餘現金、高回款率和低費用率、不踩線的實力房企在集中供地面前顯然更從容。此外，佈局更廣泛的房企可以實現充分錯峰拿地進而資金鏈更平滑。