在新建住宅市場交易規模逐漸接近“天花板”後，多數房企都在爭相佈局商業地産，寄希望於提前佔據賽道，以便為業績增長作貢獻。

商辦市場平均增速超住宅

“商辦市場在中國發展超過25年，已經逐漸成為僅次於住宅市場的第二大市場。購物中心遍佈全國各大城市，滿足消費者日常生活和娛樂的需求；標準化寫字樓也成為企業落地的首選。”貝殼研究院分析師潘浩認為，近年來各地服務業增加值佔比逐年上升，加上越來越多的人口進入各大城市群，商辦市場會迎來更多的需求。

貝殼研究院近日發佈的《2021年中國“新商辦”行業發展研究報告》顯示，近10年全國商辦市場面積複合增長率均超過10%，商辦類企業數量接近2500萬個，增速接近17%。預計2021年，我國房地産銷售總規模將達17.5萬億元，其中住宅14.3萬億元，商辦地産2.6萬億元。商辦地産行業在2013年至2018年年均複合增長率達13.1%，受宏觀環境影響，預計2019年至2022年年均增速下降至7.4%，但依舊超過住宅地産增速。

另有相關數據顯示，2021年全國寫字樓市場凈吸納量預計將突破500萬平方米，同比增長60%。貝殼研究院認為，目前成立的21個自貿區中對現代商貿業、金融、資訊技術和醫療健康四個行業的重視和投入會促進周邊寫字樓和物流地産的發展：在有利的政策條件指引下，金融、資訊技術和醫療健康類的寫字樓租戶會更加傾向在自貿區周邊落地；對商務貿易和跨境電商的傾向政策則會利好自貿區周邊的物流地産行業。

庫存和空置率壓力增大

值得關注的是，商辦市場潛在需求巨大，而目前市場供應量並不小。受疫情影響，不少城市商辦物業出現退租，市場庫存高，銷售、租賃交易都存在較大壓力。

以北京為例，據監測，2020年，受疫情影響，北京市寫字樓市場持續承壓，全市甲級寫字樓凈吸納量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比上年提高7.4個百分點。2020年北京各甲級寫字樓商圈均出現不同程度的退租情況，退租租戶大多為承租能力較弱的專業服務類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位於CBD和中關村的乙級寫字樓商圈也在年中出現大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

但與此同時，以網際網路公司為代表的資訊技術行業在2020年擴張迅速，新租面積主要集中在望京、中關村和上地。傳統金融、專業服務和地産行業的頭部企業依然保持穩定的擴租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴張。從甲級寫字樓的租賃行業結構看，傳統金融業、資訊技術和專業服務依然佔據甲級寫字樓市場新租面積排名的前三位。

數據顯示，2020年，北京寫字樓散售成交量為97萬平方米左右，比上一年增長6.4%。但從歷史趨勢上看，去化週期自2017年起大幅增長，2020年的去化週期達56.8個月，為近10年來最高點。受此影響，北京寫字樓散售可售存量從2018年起不斷累積上升，到目前可售庫存面積達到430萬平方米左右。

品牌房企重金佈局

相關數據顯示，截至2020年底，TOP30上市房企中約有90%佈局了購物中心及寫字樓，約87%的房企佈局了酒店。開發商重金佈局商辦項目，足見其對存量資産業務的重視。

“雖説住宅的利潤較大，但商辦樓的發展前景更好，尤其是在具有稀缺性的地段，商辦比住宅的升值空間還要大。”某上市公司北京地區負責人表示，隨著商辦市場越來越成熟，北上廣深的商辦樓租金都出現了較大提升。“受益於租金的增長，現在開發商改變了過去重住宅、輕商辦的想法，更加重視商辦業務對公司業績的提升。”

業內人士指出，雖然開發商紛紛由住宅轉向商業，其實有部分房企仍然把商辦樓當住宅來賣。但現在已經有一些開發商看得更遠，開始持有優質商辦樓，這才是住宅轉商業最核心的發展策略。

“近期上海部分開發商從代理公司手中收回了寫字樓的招商權，改為自己進行招商。其實管理費用倒沒有省多少，但開發商自己可以直接收取租金，便於在較短的時間裏回款供公司週轉。”上海一位代理行的高管表示。

存量時代下，各大房企多數都成立了商管部門來管理旗下的商辦物業，以期獲取穩定的收入，完善多元營收結構，但各個企業側重不同。比如華潤、萬科、新城等更加側重購物中心。據了解，這是因為一方面商場類物業容易與住宅業務形成聯動，從而促進周邊住宅的增值，帶來更多銷售利潤；另一方面，購物中心裏的商鋪不僅可以出租，也能部分出售，從而快速回籠部分資金用於開發下一個項目。

寫字樓也是多數房企的選擇之一，目前房企佈局的大部分寫字樓都是作為旗下商業綜合體的配套，僅有少數選擇了城市核心區域的純寫字樓項目。除寫字樓外，酒店也成了房企較為青睞的資産類型，如碧桂園、富力、金茂等。 （康樂）