供地節奏生變 房企如何應對

來源:北京晚報 2021-04-09 10:04:58

早在今年2月,“2021年自然資源部住宅用地供應分類調控工作視頻會議及相關文件”就透露出了諸多資訊:全國多個重點城市的住宅土地掛牌迎來調控,規定每年掛牌不得超過三次,且住宅土地集中發佈公告、集中組織出讓。

在“雙集中”的土地新政下,北京市發佈首批集中出讓土地資訊:2021年3月,首批掛牌共30宗土地,涉及北京市12個區,總起拍價1035億元。土地新政的落地或將深刻影響到市場和諸多房企。正如萬科董事會主席鬱亮所言:今年土地集中供應要求企業資金有很大的彈性,其源頭是“房住不炒”。

北京“一年三供”溢價率或得到控制

北京的第一次集中供地達到了2020年全年供應地塊數量的70%。根據官方公告,本次推出土地後,北京于2021年還會有兩次土地掛牌,分別在7月和11月。據貝殼研究院統計,北京今年首批計劃出讓住宅用地主要分佈在朝陽區、大興區、通州區,這三個區計劃出讓規劃建築面積在全市佔比,分別為25.3%、19.0%、15.3%。

包括北京在內,目前已有二十余城推出“集中供地”新政。克而瑞分析稱,在多城集中供地的大背景下,參與集中供地的各個城市均已形成了競爭關係。

長春站在了新政“執行者”的前列,3月15日便掛牌了首批51宗集中出讓的地塊。

3月26日,廣州正式發佈“集中供地”公告:掛牌48宗土地,掛牌總價超900億元,土地用途包括一、二類居住用地、商業用地等,總建面達到去年規模的60%。

3月29日,南京集中對外推出33宗商品住宅類用地,合計總出讓面積217.79萬平方米。

而根據3月31日晚間天津市規劃和自然資源局發佈的公告顯示,天津此次一次性掛牌58宗住宅用地,土地面積合計約375.5萬平方米,總起始價約502.9億元。

此外,杭州、鄭州、濟南等城市也已出臺了相應政策。從政府層面,供地新政將多幅地塊集中推向市場,可緩解土地稀缺、追抬地價的局面。

合碩地産機構首席分析師郭毅認為,新政下,房企會將資金集中在熱門地塊內,該類地塊的競爭白熱化程度或許更高,可能會使局部地塊出現高溢價。“但整體土地平均溢價率應該會呈現穩中有降趨勢。”郭毅説。

與此同時,在觸及價格上限後,競自持、“7090”等一系列已有出讓規則的疊加下,北京的地塊已按照熱度、配套等區別被劃分為幾個層次。“相對而言,最可能産生‘地王’的區域,土地價格會被更嚴格地限制。”郭毅分析道。

房企分化或加劇亟待拓寬拿地渠道

土地新規下,房企拿地邏輯將如何調整?

郭毅稱,集中供地新政使得整體市場供應相對集中,對於企業而言,如何提高自己的週轉速度,在拿地之後儘快實現搶先入市,才是項目在區域競爭當中率先破局的核心。

“對於頭部房企而言,未來可能需要聯合各方一起去拿地,這樣可以更好地控制土地成本,和其他企業之間形成優勢互補關係。”郭毅説,“而對於中小房企來説,一些‘撿漏’的機會也將出現。”

正如龍湖集團首席執行官邵明曉在業績會上表示:“集中供地政策對高杠桿公司或中小公司可能會有一些壓力,對優質房企來説,應該是利好。”

克而瑞研究中心分析,2021年年初,房企拿地延續了去年下半年以來的謹慎態度。“雙集中”新政落地後,供給側的變革將引發行業新一輪洗牌,龍頭房企優勢將進一步放大,在舊改、收並購、合作拿地等方面有所佈局的企業將會迎來新的機遇。

而與此同時,土地新政對於對“招拍挂”依賴性較強的房企而言至關重要,而拿地渠道多元的房企也許並不會受太大影響。正如郭毅所言,除招拍挂之外,房企應拓寬拿地渠道,例如在市場上尋求一些合作或收購機會、切入城市中舊改和棚改等,以開拓更大的市場空間。

包括保利、中海在內的諸多房企均表示,在集中供地競爭比較激烈的情況下,將加強公司在招拍挂以外獲取土地的能力。文並攝/齊悅

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