2021年，春節“就地過年”的號召讓不少佈局三四線城市、專注開發返鄉置業産品的地産商著實捏了一把汗。清明假期，返鄉人口數量出現年內高峰，多數地産商提前佈局清明假期促銷活動，增加房産項目優惠力度。買房送車位、買房贈送面積、買房打折、買房滿減、買房領數十萬優惠券、買房送禮品等活動層出不窮。

不過，中國證券報記者調研發現，“花式”降價之下，售樓處外地人口成交比例並不高，多數成交房源還是要依靠當地剛需人口消化。值得一提的是，三四線非熱點地區學區房成交、炒作熱情並不輸于一二線熱點城市，帶有學區房字眼的樓盤明顯好賣很多。

降價促銷力度大

中國證券報記者了解到，買房贈送面積、買房贈送車位、買房滿減成為不少開發商的標準動作。在不少地區的火車站站牌背景墻上，中國證券報記者都能看到類似“領券立減11萬”“9折優惠購買現房”的打折資訊。

這一活動不止是針對清明假期。

多位銷售人員向中國證券報記者證實，很多優惠活動春節就有，一直持續到現在，且未來一段時間很可能持續下去。“疫情讓三四線城市的銷售陷入了困境，主要是沒有新增人群看房、買房，吸引不到外地人來購置。”多位銷售人員指出。

舉例來看，清明假期，香河富力新城項目清明推出特價房單價僅8000元/平方米，且買房就送車位。該項目售樓處相關負責人告訴中國證券報記者，8000元/平方米的房源從大年過後就一直有，清明假期只是增加了供給力度，拿出一整個單元和其他尾盤房源在做優惠。即便不做優惠，樓盤正常售價也只賣到1萬元/平方米出頭。

據項目銷售人員介紹，目前入駐香河的開發商一共有8家大型房企，萬科、富力、鴻坤、榮盛、孔雀城等知名開發商在香河的銷售都受到限購和疫情的雙重影響。

學區房炒作蔓延

“學區房不管是升值空間還是租售比，都比其他房源要高很多。無論哪個城市，孩子要上學，都需要憑藉當地學區房才能有上學資格。這種現象當然不止是一二線城市才有。”山東省臨沂市購房者黃亮(化名)對中國證券報記者表示，“臨沂知名學區房均價已經到了每平方米2萬元以上，這裡普通工人工資每月不足4000元。按照一二線城市標準，這裡才是名副其實的‘天價’學區房。”

據黃亮介紹，臨沂市北城新區是學區房的集聚地，房源一般都比較緊俏。普通兩居室作為成交主力，基本都要在200萬元以上。“在臨沂市，即便掏空兩代人、6個人的錢包，還是買不起學區房。”

中國證券報記者調研發現，在臨沂市濱河路和沂河的交叉地帶，是當地優質中小學聚集地，這一片區學區房房源均價基本都在2萬元/平方米至2.5萬元/平方米之間，面積較小的房源，單價甚至逼近3萬元/平方米。

“在學區房價格高企的背景下，其他房源也水漲船高。在臨沂市，即便不是學區房，也很難買到均價在1.5萬元/平方米以下的房源，除非買商住房或者是郊縣新房。但這類房子一般戶型大、總價也不便宜。目前，臨沂市區1萬元/平方米以內的房子只有商住房，由於交易稅費非常高，所以不管是投資還是短期居住過渡，都不合適。”黃亮介紹，“周圍返鄉置業的人，一般有條件的年輕人都會選擇買學區房，給自己和後代一個‘退路’。很多外地人看臨沂市房價一直漲，也過來買房。”

58同城、安居客數據顯示，臨沂市房價自2020年以來在全國範圍內持續領漲。2021年1月，城市房價環比漲幅TOP5的城市分別為九江、福州、瀋陽、長春和臨沂。

返鄉置業現分化

“返鄉置業人群中，一部分是單純為了投資升值，這類人群會選擇買商鋪或者寫字樓類的商辦項目，平時可以租出去收取租金；另一部分是作為以後回家養老或回鄉工作、生活的居住場所。”有資深仲介人士對中國證券報記者介紹，“疫情暴發後，三四線城市租金下滑，購置商鋪、商辦項目這類客戶的投資熱情也隨之下降。而作為自住需求的普通住宅，最優質的肯定是學區房項目，這類房源並沒有受到疫情影響。在一線城市學區房暴漲的背景下，很多外地打工者選擇在老家購置一套學區房以備不時之需，已經成為常態。”

這一説法得到不少三四線城市當地購房者的證實。

購房者王麗(化名)對中國證券報記者表示，自己投資的一套商鋪，總價將近150萬元，目前年租金不足3萬元。“遠遠比不上我80平方米的學區房租金高。學區房裝修好一點，每個月租2、3千元非常正常。從疫情暴發以來，商鋪就很難租到合適的價格。短租的人多，幹一段時間不合適可能就退租了。一年算下來，不如學區房的租金高。”

王麗指出，周圍普通住宅近年來漲漲跌跌，但學區房價格和其他房子走勢都不一樣，一直非常堅挺。很多開發商都會宣傳是學區房，很多城市好的學校資源都在老城區，老城區以二手房為主，還基本都是老房子，只有少數房子是真正有好學區的。

中國證券報記者觀察到，除了學區房外，靠近火車站、飛機場等交通便捷的房源也是地産商在三四線城市重點佈局的區域。由於疫情影響，很多預售項目已經成為現房項目。記者了解到，在疫情常態化背景下，很多開發商雖然進行大規模促銷，但是並沒有給項目具體的清盤時間。

“清明假期看房的人不少，我們銷售都會有蓄客期，只要看房量上來，五一假期成交量就小不了。清明很大程度上是為了五一期間蓄客、成交做準備。預計五一返鄉置業將迎來年內小高潮。”多個地産項目銷售人員對中國證券報記者表示。