“三道紅線”壓力下 穩居“綠檔”房企迎來衝刺窗口期

來源:央廣網 2021-04-07 08:41:40

央廣網4月6日消息(記者 安垚)自去年8月,“三道紅線”監管新規公佈以來,一直是行業熱議的話題。“2021年1月1日開始執行,力爭3年內全行業達標”的計劃,讓房企在2020年的年報業績分析中,大都將筆墨著眼于降負債、調結構、增加現金流。

據中國房地産業協會、上海易居房地産研究院發佈的相關報告顯示,500強房企2020年資産負債率均值為78.77%,同比下降0.89個百分點,為2012年以來首次下降;凈負債率均值為85.08%,同比下降11.62個百分點,相比2019年有大幅改善。

當多數房企都忙於脫“紅”之時,部分穩居“綠檔”的企業,則迎來了屬於他們的衝刺窗口期。

“三道紅線”效果顯現  房企整體負債好轉 

2020年8月,住建部、央行聯合召開房地産企業座談會,對12家試點房企有息負債規模設置了“三道紅線”,其中包括剔除預收款後的資産負債率不得大於70%;凈負債率不得超過100%;現金短債比要大於1。

依據“三道紅線”規定,如果三項指標均不達標,歸為“紅檔”,有息負債規模不得提升;兩項不達標,歸為“橙檔”,有息負債規模年增速不得超過5%;一項不達標,歸屬“黃檔”,有息負債規模年增速不得超過10%;三項指標全部達標,歸為“綠檔”,有息負債規模年增速不得超過15%。

“三道紅線”監管新規的出臺,對房企財務指標提出更為具體的要求,明確限制房企債務規模的無序增長。“控負債、降杠桿”成為眾多房企聚焦的熱點和發展的方向。

時隔半年有餘,隨著房企年報的集中發佈,“三道紅線”的效力開始顯現。

截至2020年末,除了龍湖集團、合生創展華潤置地、中海地産、世茂股份、大悅城地産、SOHO中國、信達地産、華僑城A等仍保持“零踩線”以外,迪馬股份、越秀地産、金輝集團、遠洋集團、中國金茂、五礦地産、建發國際等房企通過“促回款、降負債”等措施的實施,也實現“降檔”,躋身“綠檔”房企行列。

“三道紅線”壓力下 穩居“綠檔”房企迎來衝刺窗口期-中國網地産

據貝殼研究院發佈統計表明:截至3月31日,超62家房企發佈年報,其中近五成房企“三道紅線”實現降檔,3家房企保持紅檔,12家房企保持綠檔。被統計的房企中,未出現“升檔”企業。

綜上,貝殼研究院認為,“三道紅線”融資新規效果逐漸顯現,房企“降負”成為行業整體趨勢,且成果顯著。同時,房企包括融資、取地、分拆上市等重要經營環節,都將與企業踩線情況密切關聯,預期房企整體負債情況將進一步好轉。

管理紅利時代  良好財務結構構築更廣發展空間 

回溯2020年發展,在多家2019年被劃為紅檔的房企忙於降負債、調結構之時,龍湖集團、招商蛇口、中海地産等始終保持在“綠檔”的房企顯得更為從容。

龍湖集團為例:根據龍湖集團發佈的年報顯示,截至2020年末凈負債率較上期進一步下降至46.5%,達到近5年來最低水準;現金短債比達到4.24倍,剔除預收款後,資産負債率為67%,依然穩居“三道紅線”綠檔。

截至2020年末,龍湖集團綜合借貸總額為1673.7億元,平均借貸成本降至4.39%,平均貸款年限增至6.59年,境外美元票據、國內公司債券的長年期、低票息屢屢刷新業內記錄。截至2020年末,龍湖集團現金及銀行存款合計778.3億元,同比增長28%。

紮實穩健的財務盤面,給龍湖的發展留下了足夠的運營和拓展空間,且讓其在銷售、土地拓展、多元化開拓等方面均取得不錯進展。

2020年龍湖實現全口徑銷售合約銷售金額2706.1億元,銷售面積1616萬平方米,分別同比增長11.6%和13.5%,目標完成率104%。截至報告期末,新增土儲建築面積2567萬平方米,其中權益面積1847萬平方米,權益佔比72%左右。其中一二線城市獲取的土地總建面達到88%。

在商業運營方面,儘管受到疫情黑天鵝影響,2020年龍湖全年仍然守時、保質地新開10座商場,商場銷售額增長14%至305億元,商業租金增長23%至58.2億元。同時,在租賃住房、智慧服務等也取得新進展。

龍湖集團戰略執行層面展現的韌性,亦是其他“綠檔”頭部企業的一個縮影。在行業整體忙於調整債務結構之時,這些企業在已率先調整好狀態迎接行業新的挑戰。

例如,中海地産便在不久前的業績上表示,“未來5年,銷售規模肯定會按年兩位數增長;商業的收入、物業出租的租金,也應該會按照比較好的兩位數增長。”而華潤置地亦有著相類似的目標,預計“十四五”末期將在2020年基礎上實現權益簽約額和租金收入雙翻番。

過往的積累,讓綠檔頭部房企們在充滿不確定的大背景下,看到更多確定性。與此同時,面對不斷變化的市場環境,他們也在鞏固更多錨定未來的能力。

龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉所言,多年來,龍湖集團一直在強化能力杠桿、降低財務杠桿。“未來房地産的發展是很難再依靠高的財務杠桿去做,更多要靠未來的能力杠桿去做。”

圍繞“空間即服務”戰略,龍湖集團的寬業務圍欄能力正在不斷強化。今年年初,龍湖集團正式推出全新生活服務品牌“塘鵝”,將房屋租售、房屋裝修增設為集團新的主航道業務,圍繞居住需求的衍生,激發新的增長動能。

有業內人士表示,“三條紅線”“兩集中”等政策相繼出臺,標誌著房地産行業正式進入管理時代,這是唯有能力者居之的行業新階段,而達標、穩健的財務數據則是這個時代的入場券。

在這個土地紅利、金融紅利相繼褪去的新時代裏,“綠檔”房企們的衝刺窗口期或已經來臨。

(責任編輯:)
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