在近期陸續發佈的上市房企2020年年報中，城市更新成為共同的熱點。在房地産市場新賽道上，城市更新能否順利進行，將會極大地影響房企持續發展的活力。

從眾多房企2020年的年報可見，現階段大部分房企尚處於獲得項目或積極轉化階段，涉獵較深的房企，其涉足的城市更新項目已能為企業貢獻30%左右的銷售額。

房企收穫持續開發“實惠糧草”

“2020年佳兆業有9個城市更新項目實現了轉化，可售面積近180萬平方米，轉化面積同比增長152%，對應可售貨值約640億元。在2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額佔整體銷售額的三分之一。”佳兆業在2020年的業績報告會上還介紹，伴隨著深圳城市更新政策的實施，佳兆業城市更新項目的轉化速度會加快，預計2021-2022年轉化可售面積約420萬平方米，可售貨值超過2000億元。

如今，重點城市土地資源越來越稀缺，通過涉足城市更新獲得更多土地，成為房企重點努力的方向，誰擁有更多城市更新項目，誰將擁有更大的市場話語權，通過各種方式進入城市更新領域，是房地産企業2020年的主要動作。

上市房企2020年年報數據顯示：截至2020年末，佳兆業擁有儲備項目201個，其中深圳120個項目，可售面積達3000萬平方米；廣州26個項目，可售面積4700萬平方米。時代中國擁有的城市更新項目超過160個，潛在總建築面積約5337萬平方米。以廣州為大本營的富力集團，在城市更新領域取得土地儲備建築面積超過4000萬平方米。2020年6月才成立城市更新集團的雅居樂地産，截至2020年12月底已簽訂18個合作協議，預計建築面積超1150萬平方米。

房企涉足城市更新項目，不僅能獲得數量可觀的“糧草”，更關鍵的是，這些“糧草”都比市場價實惠。根據年報，佳兆業深圳城市更新新增項目的土地成本為13940元/平方米；而在深圳全市土地價格最低的坪山區，其平均地價為16398元/平方米。

全新賽道考驗房企綜合實力

目前，進入城市更新這個新賽道的房企越來越多。克爾瑞研究中心數據顯示，在百強上市房企中，約六成涉足城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了78%。

從整體情況看，城市更新非常考驗房企的資金、人才和經驗等綜合實力。某城市更新項目負責人坦言：“就算房企有城市更新資源，但如果缺乏經驗和資金，同樣需要尋求合作夥伴才能啟動。”哪怕是一些上市房企，為了更順利地推動舊村改造，也需因平衡資金需求而陸續出售部分項目的權益，用變現的資金來維持更新項目的持續推進。

華標集團副總裁蔡澤豪表示，城市更新拿地方式多樣，但投入和産出週期長，這是對企業的考驗；特別是一些體量大或拆遷難度大的項目，對房企的挑戰更大。廣東保利發展有限公司城市更新事業部總經理梁勵園認為，城市更新的優勢在於多樣化，但難度也在於多樣化，因為它的經驗不能複製，複製的只是思考的方法和路徑。