3月30日，萬科發佈2020年年報，業績穩健增長，實現營業收入4191.1億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比分別增長13.9%和6.8%；開發經營業務實現合同銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。根據同日披露的分紅派息預案，2020年公司擬合計派發分紅145.2億元，同比增長23%。

站在管理紅利時代元年回頭看，在堅持穩健經營的策略下，萬科保持了長期有品質的發展，為股東創造了持續穩定的回報。根據歷年核心數據顯示，萬科歸屬於上市股東的凈利潤近10年的年複合增長率超過19%，加權平均ROE連續10年維持在19%以上，並已連續29年現金分紅，自上市以來的分紅累計達到836.9億元。

為股東創造回報的同時，萬科始終保持了健康的財務狀況和良好的抗風險能力，為迎接管理紅利時代做好了基礎準備。截至目前，萬科已實現了經營性凈現金流連續12年為正，信用評級長期保持行業領先。具體到2020年，萬科持有貨幣現金1952億元，為一年內到期有息負債的2.4倍；凈負債率僅18.1%，並保持了連續20年低於40%；國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩定”。

開發與經營並重 城市更新和TOD成為新競爭優勢

年報顯示，在房地産領域，萬科已從開發為主轉向開發與經營並重，從單一住宅産品開發轉向全品類、全週期視角，聚焦提升綜合住區的開發和服務能力。2020年，萬科開發經營業務實現銷售面積4667.5萬平方米，銷售金額7041.46億元，同比分別增長13.5%和11.6%，佔全國商品房市場份額約4.03%，在43個城市市場排名前三，結算收入同比增長13%至3774.2億元。

實現穩健增長的同時，萬科在手資源滿足未來發展需要。2020年，萬科獲取新項目168個，權益規劃建築面積2058.8萬平方米，按照權益投資金額計算，新獲取項目86.6%位於重點城市群；年末在建項目、規劃中項目的權益建築面積分別約為6380.8萬平方米、3127.4萬平方米；現有項目計劃2021年新開工3148.4萬m²。

萬科在2020年報《致股東》中稱，“在頭部城市向世界級都市圈演進的過程中，TOD、城市更新、産城融合、智慧城市、大型複雜綜合項目、新城/新片區規劃等均是未來城市的必要元素。”

從實際表現來看，萬科已在城市更新、TOD等領域逐步建立領先的競爭優勢。年報顯示，萬科近年打造的深圳南頭古城、上海上生新所、廣州永慶坊、北京望京小街等多個城市更新項目，讓城市歷史文化街區煥發活力，成為了所在城市的文化新地標，受到當地政府和居民的認可。在“軌道+物業”的TOD模式方面，萬科提前佈局，近兩年開發運營的深圳臻灣匯、上海天空之城、杭州天空之城、重慶天地等多個項目也已成為所在城市的TOD綜合開發代表項目。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建築面積約363.4萬平方米。

業務轉型已見成效 多個賽道領先領跑

萬科以“城鄉建設與生活服務商”為戰略定位，沿著“與城市同步發展、與客戶同步發展”兩條主線，經過多年探索，業務生態佈局逐步完善，新業務轉型已見成效，多個新賽道優勢明顯。

物業服務方面，“萬科物業發展股份有限公司”已正式更名為“萬物雲空間科技服務股份有限公司”（簡稱“萬物雲”），向空間科技服務商轉變，佈局“社區空間服務”、“商企空間服務”、“城市空間服務”等業務板塊。2020年，萬物雲實現營業收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自於萬科以外的項目，市場競爭力優勢明顯，簽約及接管面積持續擴大。

值得一提的是，在商企服務板塊，萬物雲旗下“萬物梁行”保持了大中華區絕對領先地位，在149個城市累計服務超1700個項目，全年新增拓展超過200個項目，其中包括50個飽和收入超1000萬元的重大項目，2020年收入實現兩位數的增長率。此外，萬物雲在業內首創的城市服務業務也取得了顯著拓展，年內拓展廈門鼓浪嶼、江門人才島、武漢江漢區等 12個項目，累計在10個城市佈局16個項目，探索政府、企業、百姓多方共贏模式。

租賃住宅方面，萬科旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”已成為國內規模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務商，截至2020年底開業規模達14.24萬間，實現全年營業收入25.4億元，同比增長72.33%，整體出租率超過95%。其中，北京成壽寺項目作為全國首個集體土地租賃住房項目開業前七天即滿租，深圳雲城旗艦店作為業內單店體量最大的門店，出租率達到99%。

物流倉儲方面，經過5年發展，萬科旗下“萬緯物流”已成為中國規模最大的冷鏈物流綜合服務商，2020年管理項目實現營業收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫和冷庫收入同比分別增長29%和60%，累計在44個城市管理148個項目，可租賃建築面積達1148萬平方米。在保持規模領先地位的同時，萬緯物流持續提升開發運營效率，完成行業首個快建高標準冷庫落地完工，並在短短68天內將北京亦莊項目改造成為疫苗外延冷庫，順利支援了新冠疫苗緊急存儲任務，獲得合作方認可。

此外，萬科也持續在商業開發與運營、冰雪度假與酒店、養老、教育等領域持續積極探索，打造客戶願意買單的好産品、好服務。

科技助力業務發展 “龍抬頭”探尋新競爭力

2020年初，萬科啟動“龍抬頭計劃”，持續強化科技對各業務的支撐，提升服務能力和管理水準，探索新的競爭優勢。

年報顯示，萬科已將科技應用於審圖智慧化和行銷數字化當中。其中，AI審圖技術由萬科自主研發，人工智慧識別準確率達到90%，已在萬科所有住宅項目落地，審圖的品質和效率都遠超人工。除萬科自有項目外，該技術已在深圳市的房屋建設類施工圖紙和應用中廣泛使用。在工程方面，萬科通過工地管理APP和基於物聯網的智慧工地體系，提升了工地管理效率和建設品質；在銷售方面，萬科的“易選房”APP總用戶數突破了1000萬，通過業務流程數字化，為客戶提供了VR數字沙盤、VR選車位、線上帶看、線上選房等，為客戶購房提供了便捷體驗。

此外，在科技化推動下，萬物雲打造了“星塵”作業系統作為開放連接平臺，向物業公司、供應鏈上下游、各類生態合作夥伴開放萬物雲的技術、流程、標準等核心服務産品與服務能力。目前“星塵”作業系統已連接108個設備廠商，提供了豐富的自營和第三方服務。此外，萬物雲作為開展數字人民幣試點的首批企業，率先完成了與中、農、工、建四大國有銀行的對接，用戶可在萬物雲社區app“住這兒”使用數字貨幣線上繳納物業費。

截至2020年，萬科旗下萬翼科技、萬睿智慧科技、深圳萬物雲科技有限公司已獲得國家高新企業認證。