朝陽區新榮家園的居民近日向本報反映，小區內部停車困難，地下車庫本已十分有限，物業竟然還拿出一部分對外出租，沒地兒停的車主只能將車停在地下車庫的坡道上。居民們為了對物業進行監督，維護自身的合法權益，決心要成立業委會。可萬萬沒想到，成立過程一波三折，籌備近兩年仍無突破。業委會成立究竟遭遇哪些阻力？記者前往該小區進行調查。

決心成立業委會

停車資源緊張車庫還對外出租

“別處你見過嗎？車庫斜坡上停這麼多車！”近日，記者跟隨居民劉先生來到新榮家園的地下車庫。令人驚訝的是，數十米長的車庫坡道一側停放著一溜兒十來輛車。“尤其到了晚上視線不好，很容易出現剮蹭。”劉先生説。

走下坡道來到地下車庫，記者發現車庫共有兩層，每一層都有一條十分狹長的通道，兩側規劃的車位上都停得滿滿噹噹，甚至犄角旮旯也都被劃上了車位。即便如此，小區約590戶，車位只有260多個，很多居民仍沒地兒停車。

“別看這裡寫著‘地下車庫’，其實有很大一塊地兒都沒用來停車。”劉先生説著，帶記者走進一個僅容兩人並排通行的狹長通道，走了十來米，通道的另一頭“別有洞天”，這裡鋪著瓷磚，燈光明亮，有眾多隔間，都安裝著防盜門，不少門上還張貼著春聯和福字。過道裏晾曬著衣物和床單，讓人感覺仿佛走進了居民樓內。

據了解，該地下車庫是小區的人防工程用地，車庫入口處挂著人防工程使用監督公示牌。依據相關規定，非居住用途地下空間禁止用於居住，人防工程內不應設置宿舍居室。

“事實上這些隔間大部分被出租了，一些被用作倉庫，一些則有人長期居住。”劉先生低聲解釋。記者看到其中一個房門貼著嶄新的“福”字，門口放置著一個擺滿鞋的鞋架，房門虛掩著，裏邊露出一張上下鋪，不時有説話聲從門縫裏傳出。

記者了解到，地下車庫的出租等問題一直是居民們心裏的一個疙瘩。越來越多的業主意識到，“要維護自己的權益，對物業進行監督和約束，就一定要成立業委會。”

籌備陷入泥潭

開發商“失蹤”拒不提供面積數據

在幾名熱心業主的張羅下，2019年9月24日，業主們向屬地街道和居委會遞交了《新榮家園小區成立業主大會申請書》和相關申請資料。

新榮家園的業主王女士是籌備組成員之一，她介紹説，申請通過後，街道指定了居委會一名工作人員擔任籌備組組長，協助指導業主大會召開和業委會成立相關事宜。2020年10月26日，業委會籌備組正式成立。

“我們幾個都是第一次接觸成立業委會的工作，具體應該怎麼幹，只能摸著石頭過河。當得知召開業主大會需要業主名冊、業主專有部分面積、建築物總面積等材料時，我們就聯繫了開發商，可開發商卻一拖再拖，最後竟然‘失蹤’了。”王女士説，籌備組成立後，開發商代表連續換了三次。他們最初還加入了籌備組微信群，出席過討論會，後來換人後不僅退了群、不參會，連提供的電話也打不通。

在籌備組成員們的催促下，籌備組組長先後兩次向開發商致函索要相關材料，幾經輾轉，業主名冊只拿到了一部分，但與面積相關的材料始終沒有著落。

“我們要了解小區的面積情況，還因為大家想搞清楚小區的人防工程到底是什麼情況，很多業主都對小區人防工程的結構感到困惑。”王女士説。

記者探訪發現，不論是通過乘坐電梯，還是走車輛行駛的坡道，地下車庫都只有兩層，但如果走樓梯，地下建築竟然多出了一層，共有三層，這一層也被建成了多個隔間。業主們很納悶兒：“設計上只有兩層，那這個夾層到底是怎麼回事，它的面積和權屬又當如何？”要摸清這些情況，就需要開發商提供小區的原始設計規劃材料。

籌備組被解散

申請延期召開業主大會被拒

更讓居民們沒想到的是，正當籌備組為開發商“失蹤”一籌莫展的時候，今年1月14日，籌備組組長突然通知組員們：“籌備組解散了！”

得知這一消息，居民們都蒙了。查詢《北京市物業管理條例》相關規定才注意到，籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。2020年10月26日籌備組公示了成員名單，相當於籌備工作進入了倒計時，至2021年1月14日已有80天，按照相關規定，籌備組已過期。籌備組組長表示，業主如果還想要成立業委會，就要重啟申請流程，重新組建籌備組。

籌備組成員們覺得十分鬱悶：“並非我們拖延時間，而是開發商拒不配合提供材料，才導致籌備工作無法繼續開展。”籌備組成員們多次和街道協商，希望能延期召開業主大會，但街道的指導意見始終是無法延期，只能重啟。

讓籌備組成員們更發愁的是，面積是問題的關鍵，如果此事得不到解決，即便是重啟，依然會陷入死迴圈。

刨根問底

求小區面積還有其他解嗎

《北京市物業管理條例》規定，首次業主大會會議召開前，籌備組需要對業主人數、業主專有部分面積等進行公示。此外首次業主大會應當通過管理規約、業主大會議事規則，這兩項文件中也涉及到了小區面積。這就使籌備組成員不得不在業主大會召開前，先取得相關數據。

但如果開發商不提供小區面積，小區業委會就無法成立了嗎？業主們在心裏打了個問號：是否能夠通過其他渠道獲得小區面積的相關資料？

解法1

業主APP上的數據難獲認可

2020年11月，新榮家園業委會籌備組的組長曾提供了北京業主APP上的小區總建築面積，數據約為8.7萬平方米，但這一數據籌備組成員們並不認可：“從第三方APP上得到的數據是否具有法律效力？”籌備組成員陳女士説，沒過幾天，小區其他幾名業主也在APP上查詢到小區的總建築面積，發現數據變成了8.8萬平方米。“這個數據竟然還會變，更讓我們難以相信它的真實性。”此外，業主們還表示，從物業管理合同以及其他途徑曾看到小區面積有好幾個不同的版本，“到底哪個數據才是真實的？”

“不僅如此，北京業主APP上只有總建築面積，並沒有業主專有部分面積，數據也是不完整的。”業主們認為使用APP上的面積數據並不合理。

解法2

挨家挨戶面積求和難度大

“對於業主專有部分面積，街道也向我們提出過一個建議，就是挨家挨戶詢問每一戶的建築面積，再做加法。”但籌備組成員們認為，這個辦法不僅操作難度大，也無法保證準確性。

陳女士告訴記者，小區一共約590戶，逐個到府統計會花費大量時間，而且有些業主也很難立刻提供準確數據。“我們也曾諮詢過街道相關部門，我們自己得到的面積數據是否有效，工作人員回復説可以使用，不過如果有小區業主對這個數據提出質疑，而籌備組無法確保它的真實有效，則不能採信。”

解法3

向相關部門申請資訊公開

開發商拒不提供數據該咋辦？3月22日，記者就此事諮詢了北京市易行律師事務所律師劉凝。

劉凝分析認為，《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》明確規定了建設單位在業主大會會議籌備活動中應當履行以下義務：自籌備組成立起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建築物總面積等資料，資料的相關數據資訊應更新至籌備組成立之日。“建設單位拒不履行協助籌備成立業主大會相關義務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，違反法律、法規、規章的，可以依法處罰。”

劉凝表示，從具體操作上來説，向開發商索要面積本身是為了更加方便快捷，因為開發商手中的面積數據比較全，操作也比較簡單。但如果從開發商處無法獲取相關數據，業主則可以向住建委等相關部門提出資訊公開的申請。“一方面，開發商提供的數據都在住建委等相關部門留有備案，小區建築面積並不是一個秘密數據，是可以向業主公開的；另一方面，開發商並不是隨便提供一個數據都可以使用，也要經過相關部門的審核。”

節外生枝

業委會籌備中突然另起物管會

《北京市物業管理條例》規定，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到成立業主大會書面申請後三十日內，對提出申請的業主身份和申請進行審核，對符合業主大會成立條件的，指定居民委員會、村民委員會工作人員擔任籌備組組長。新榮家園業主早在2019年9月24日就向街道提出了申請，卻在2020年10月26日才正式成立籌備組。為何拖了整整一年之久？籌備組成員説，這都是一份會議紀要“惹的禍”。

原來，2019年底街道確實通過了業主們的申請，並召集居委會和業主開了一次業主溝通會。會上，街道宣佈新榮家園符合成立業委會的條件，可以成立業委會，但隨後又就小區是否要成立業委會進行了討論，討論中有部分業主提出了反對，因此會議最終沒有形成統一意見。會議形成的會議紀要有部分業主不認可，沒有進行簽字。

“沒有工作人員告訴我們這份會議紀要會影響業委會的成立進度。我們一直以為只是開個會大家討論一下，並沒有意識到這次討論的意義。”陳女士説，後來又趕上新冠疫情，大家也暫緩了籌備的腳步，直到2020年7月，業主們突然看到樓道裏貼出一張通知——新榮家園要成立物管會，要進行物管會委員招募。

業主們一下子“蒙圈”了。按照《北京市物業管理條例》的規定，不具備成立業主大會條件、具備成立業主大會條件但是確有困難未成立、業主大會成立後，未能選舉産生業主委員會的情況下，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會。但新榮家園的業委會還在籌備中，怎麼突然就成立起了物管會？

困惑不解的業主們趕緊聯繫了街道，得知由於溝通會的會議紀要顯示業主未能達成共識，因此小區業主並未明確是否要成立業委會，街道就開始組織成立物管會。

業主們和街道進行了幾次溝通，街道終於表示，物管會只是一個過渡，既然業主們認為還要繼續成立業委會，那麼就暫停物管會，重新啟動業主大會相關工作。

業主們反映，他們是第一次接觸業委會組建等工作，“很多程式方面的事情，我們也不清楚該怎麼辦，希望得到街道的有效指導”。但在調查走訪中記者發現，有關部門和業主間缺乏有效溝通，就像籌備組成員所説的：“如果不是看到了樓道裏貼出物管會的招募公告，我們都還蒙在鼓裏，根本不知道工作進展到哪一步了。”

記者截稿前，北京市住建委頒布了《物管會組建辦法》。《北京市住宅區管理規約》和《北京市住宅區臨時管理規約》完成了社會徵求意見，也即將發佈。北京市住建委表示，這些配套政策完善之後，物管會或業委會的組建籌備方向會更加明確，流程會更加清晰。