開發商玩失蹤 業委會成立難

來源:北京日報 2021-03-24 14:50:03

朝陽區新榮家園的居民近日向本報反映,小區內部停車困難,地下車庫本已十分有限,物業竟然還拿出一部分對外出租,沒地兒停的車主只能將車停在地下車庫的坡道上。居民們為了對物業進行監督,維護自身的合法權益,決心要成立業委會。可萬萬沒想到,成立過程一波三折,籌備近兩年仍無突破。業委會成立究竟遭遇哪些阻力?記者前往該小區進行調查。

決心成立業委會

停車資源緊張車庫還對外出租

“別處你見過嗎?車庫斜坡上停這麼多車!”近日,記者跟隨居民劉先生來到新榮家園的地下車庫。令人驚訝的是,數十米長的車庫坡道一側停放著一溜兒十來輛車。“尤其到了晚上視線不好,很容易出現剮蹭。”劉先生説。

走下坡道來到地下車庫,記者發現車庫共有兩層,每一層都有一條十分狹長的通道,兩側規劃的車位上都停得滿滿噹噹,甚至犄角旮旯也都被劃上了車位。即便如此,小區約590戶,車位只有260多個,很多居民仍沒地兒停車。

“別看這裡寫著‘地下車庫’,其實有很大一塊地兒都沒用來停車。”劉先生説著,帶記者走進一個僅容兩人並排通行的狹長通道,走了十來米,通道的另一頭“別有洞天”,這裡鋪著瓷磚,燈光明亮,有眾多隔間,都安裝著防盜門,不少門上還張貼著春聯和福字。過道裏晾曬著衣物和床單,讓人感覺仿佛走進了居民樓內。

據了解,該地下車庫是小區的人防工程用地,車庫入口處挂著人防工程使用監督公示牌。依據相關規定,非居住用途地下空間禁止用於居住,人防工程內不應設置宿舍居室。

“事實上這些隔間大部分被出租了,一些被用作倉庫,一些則有人長期居住。”劉先生低聲解釋。記者看到其中一個房門貼著嶄新的“福”字,門口放置著一個擺滿鞋的鞋架,房門虛掩著,裏邊露出一張上下鋪,不時有説話聲從門縫裏傳出。

記者了解到,地下車庫的出租等問題一直是居民們心裏的一個疙瘩。越來越多的業主意識到,“要維護自己的權益,對物業進行監督和約束,就一定要成立業委會。”

籌備陷入泥潭

開發商“失蹤”拒不提供面積數據

在幾名熱心業主的張羅下,2019年9月24日,業主們向屬地街道和居委會遞交了《新榮家園小區成立業主大會申請書》和相關申請資料。

新榮家園的業主王女士是籌備組成員之一,她介紹説,申請通過後,街道指定了居委會一名工作人員擔任籌備組組長,協助指導業主大會召開和業委會成立相關事宜。2020年10月26日,業委會籌備組正式成立。

“我們幾個都是第一次接觸成立業委會的工作,具體應該怎麼幹,只能摸著石頭過河。當得知召開業主大會需要業主名冊、業主專有部分面積、建築物總面積等材料時,我們就聯繫了開發商,可開發商卻一拖再拖,最後竟然‘失蹤’了。”王女士説,籌備組成立後,開發商代表連續換了三次。他們最初還加入了籌備組微信群,出席過討論會,後來換人後不僅退了群、不參會,連提供的電話也打不通。

在籌備組成員們的催促下,籌備組組長先後兩次向開發商致函索要相關材料,幾經輾轉,業主名冊只拿到了一部分,但與面積相關的材料始終沒有著落。

“我們要了解小區的面積情況,還因為大家想搞清楚小區的人防工程到底是什麼情況,很多業主都對小區人防工程的結構感到困惑。”王女士説。

記者探訪發現,不論是通過乘坐電梯,還是走車輛行駛的坡道,地下車庫都只有兩層,但如果走樓梯,地下建築竟然多出了一層,共有三層,這一層也被建成了多個隔間。業主們很納悶兒:“設計上只有兩層,那這個夾層到底是怎麼回事,它的面積和權屬又當如何?”要摸清這些情況,就需要開發商提供小區的原始設計規劃材料。

籌備組被解散

申請延期召開業主大會被拒

更讓居民們沒想到的是,正當籌備組為開發商“失蹤”一籌莫展的時候,今年1月14日,籌備組組長突然通知組員們:“籌備組解散了!”

得知這一消息,居民們都蒙了。查詢《北京市物業管理條例》相關規定才注意到,籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。2020年10月26日籌備組公示了成員名單,相當於籌備工作進入了倒計時,至2021年1月14日已有80天,按照相關規定,籌備組已過期。籌備組組長表示,業主如果還想要成立業委會,就要重啟申請流程,重新組建籌備組。

籌備組成員們覺得十分鬱悶:“並非我們拖延時間,而是開發商拒不配合提供材料,才導致籌備工作無法繼續開展。”籌備組成員們多次和街道協商,希望能延期召開業主大會,但街道的指導意見始終是無法延期,只能重啟。

讓籌備組成員們更發愁的是,面積是問題的關鍵,如果此事得不到解決,即便是重啟,依然會陷入死迴圈。

刨根問底

求小區面積還有其他解嗎

《北京市物業管理條例》規定,首次業主大會會議召開前,籌備組需要對業主人數、業主專有部分面積等進行公示。此外首次業主大會應當通過管理規約、業主大會議事規則,這兩項文件中也涉及到了小區面積。這就使籌備組成員不得不在業主大會召開前,先取得相關數據。

但如果開發商不提供小區面積,小區業委會就無法成立了嗎?業主們在心裏打了個問號:是否能夠通過其他渠道獲得小區面積的相關資料?

解法1

業主APP上的數據難獲認可

2020年11月,新榮家園業委會籌備組的組長曾提供了北京業主APP上的小區總建築面積,數據約為8.7萬平方米,但這一數據籌備組成員們並不認可:“從第三方APP上得到的數據是否具有法律效力?”籌備組成員陳女士説,沒過幾天,小區其他幾名業主也在APP上查詢到小區的總建築面積,發現數據變成了8.8萬平方米。“這個數據竟然還會變,更讓我們難以相信它的真實性。”此外,業主們還表示,從物業管理合同以及其他途徑曾看到小區面積有好幾個不同的版本,“到底哪個數據才是真實的?”

“不僅如此,北京業主APP上只有總建築面積,並沒有業主專有部分面積,數據也是不完整的。”業主們認為使用APP上的面積數據並不合理。

解法2

挨家挨戶面積求和難度大

“對於業主專有部分面積,街道也向我們提出過一個建議,就是挨家挨戶詢問每一戶的建築面積,再做加法。”但籌備組成員們認為,這個辦法不僅操作難度大,也無法保證準確性。

陳女士告訴記者,小區一共約590戶,逐個到府統計會花費大量時間,而且有些業主也很難立刻提供準確數據。“我們也曾諮詢過街道相關部門,我們自己得到的面積數據是否有效,工作人員回復説可以使用,不過如果有小區業主對這個數據提出質疑,而籌備組無法確保它的真實有效,則不能採信。”

解法3

向相關部門申請資訊公開

開發商拒不提供數據該咋辦?3月22日,記者就此事諮詢了北京市易行律師事務所律師劉凝。

劉凝分析認為,《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》明確規定了建設單位在業主大會會議籌備活動中應當履行以下義務:自籌備組成立起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建築物總面積等資料,資料的相關數據資訊應更新至籌備組成立之日。“建設單位拒不履行協助籌備成立業主大會相關義務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,違反法律、法規、規章的,可以依法處罰。”

劉凝表示,從具體操作上來説,向開發商索要面積本身是為了更加方便快捷,因為開發商手中的面積數據比較全,操作也比較簡單。但如果從開發商處無法獲取相關數據,業主則可以向住建委等相關部門提出資訊公開的申請。“一方面,開發商提供的數據都在住建委等相關部門留有備案,小區建築面積並不是一個秘密數據,是可以向業主公開的;另一方面,開發商並不是隨便提供一個數據都可以使用,也要經過相關部門的審核。”

節外生枝

業委會籌備中突然另起物管會

《北京市物業管理條例》規定,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到成立業主大會書面申請後三十日內,對提出申請的業主身份和申請進行審核,對符合業主大會成立條件的,指定居民委員會、村民委員會工作人員擔任籌備組組長。新榮家園業主早在2019年9月24日就向街道提出了申請,卻在2020年10月26日才正式成立籌備組。為何拖了整整一年之久?籌備組成員説,這都是一份會議紀要“惹的禍”。

原來,2019年底街道確實通過了業主們的申請,並召集居委會和業主開了一次業主溝通會。會上,街道宣佈新榮家園符合成立業委會的條件,可以成立業委會,但隨後又就小區是否要成立業委會進行了討論,討論中有部分業主提出了反對,因此會議最終沒有形成統一意見。會議形成的會議紀要有部分業主不認可,沒有進行簽字。

“沒有工作人員告訴我們這份會議紀要會影響業委會的成立進度。我們一直以為只是開個會大家討論一下,並沒有意識到這次討論的意義。”陳女士説,後來又趕上新冠疫情,大家也暫緩了籌備的腳步,直到2020年7月,業主們突然看到樓道裏貼出一張通知——新榮家園要成立物管會,要進行物管會委員招募。

業主們一下子“蒙圈”了。按照《北京市物業管理條例》的規定,不具備成立業主大會條件、具備成立業主大會條件但是確有困難未成立、業主大會成立後,未能選舉産生業主委員會的情況下,可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會。但新榮家園的業委會還在籌備中,怎麼突然就成立起了物管會?

困惑不解的業主們趕緊聯繫了街道,得知由於溝通會的會議紀要顯示業主未能達成共識,因此小區業主並未明確是否要成立業委會,街道就開始組織成立物管會。

業主們和街道進行了幾次溝通,街道終於表示,物管會只是一個過渡,既然業主們認為還要繼續成立業委會,那麼就暫停物管會,重新啟動業主大會相關工作。

業主們反映,他們是第一次接觸業委會組建等工作,“很多程式方面的事情,我們也不清楚該怎麼辦,希望得到街道的有效指導”。但在調查走訪中記者發現,有關部門和業主間缺乏有效溝通,就像籌備組成員所説的:“如果不是看到了樓道裏貼出物管會的招募公告,我們都還蒙在鼓裏,根本不知道工作進展到哪一步了。”

記者截稿前,北京市住建委頒布了《物管會組建辦法》。《北京市住宅區管理規約》和《北京市住宅區臨時管理規約》完成了社會徵求意見,也即將發佈。北京市住建委表示,這些配套政策完善之後,物管會或業委會的組建籌備方向會更加明確,流程會更加清晰。


(責任編輯:)
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