自2020年4月開始試點以來，我國基礎設施公募REITs受到市場廣泛關注。作為一種新型金融産品，公募REITs在投資標的、運作管理等方面與傳統基金存在不小差異，投資者關注的問題也較多。本文從投資者角度出發，探討與公募REITs投資相關的問題，更好的向投資者闡明推行公募REITs的意義。

為什麼要推出公募REITs？

在“十四五”時期，我國要進一步提高經濟發展品質，實現區域均衡發展。其中，生態環保、交通、水利、公共醫療衛生等方面有大量短板需要補齊，新增基礎設施投資需求依然很大。

雖然我國基礎設施領域存在較大的建設需求，但新建基礎設施項目缺乏資本金、基礎設施投資主體高負債運營、大量的存量資産缺乏流動性，是我國基礎設施領域面臨的短期挑戰，阻礙了基礎設施建設的發展。

基礎設施公募REITs是投融資機制的重大創新，有助於盤活存量資産，廣泛調動各類社會資本積極性，促進基礎設施高品質發展，有利於各方籌集項目資本金、加大新型基礎設施建設投入。

同時，公募REITs是一種區別於股票和債券的大類金融産品，可以為投資者提供中等收益、中等風險的資産，豐富除了股票、債券之外的投資選擇，具有較高的配置價值。

為什麼要買公募REITs？

公募REITs最大的優勢就是在資産配置中，屬於一類獨特資産，跟股票和債券相關度都不高，能起到分散組合風險的作用，具有組合投資的優勢，應該將其作為多元資産配置的重要組成部分，而不能簡單將公募REITs和股票比收益、和債券比波動。

我國基礎設施公募REITs的資産類型十分豐富，包括産業園區、倉儲物流、高速公路、數據中心等，都是可以看得見、具有穩定現金流的資産。同時，根據海外成熟市場經驗，在最優的資産配置組合中引入一定比例的REITs，可以有效改善組合投資的風險收益狀況。

如果真是好資産，為什麼會賣給公募REITs？

對於企業來説，通過公募REITs出售資産，具有多方面的意義，包括中短期有利於改善企業的財務表現；實現市場化定價和價格發現；拓寬多元化股權融資渠道，降低資産負債率；優化資産結構，提升公司利潤及現金流；樹立資本市場創新形象，為基礎設施公募REITs提供定價基準等。

同時，企業可以借助公募REITs平臺進行基礎設施資産資本平臺運作，實現快速擴張：公司母體將運營管理較為成熟的項目打包出售作為REITs的底層資産吸引投資者投資，從中獲取的資金可用於後續項目的開發建設或收購。企業通過該種投融資模式，實現“建設/收購、管、退、融”的“輕資産+重運營”的全週期迴圈運作模式，建立輕重並舉的經營模式。根據指引要求，企業也會持有至少20%的REITs份額並有至少五年的鎖定期限制，和公眾投資者一同享受分紅和未來物業升值收益。

如何挑選公募REITs？

可以從發起人、底層資産和基金管理人三方面出發，判斷公募REITs的投資價值。

首先，要選擇實力強勁、知名度較高的發起人，從源頭上保障項目品質和現金流的穩定。

其次，項目方面，可以優先選擇具有區位優勢、現金流穩定的資産，例如具有産業集聚效應的産業園區等；也可以進行實地考察獲取一手資訊。投資者也要關注項目的可擴募資源是否豐富，公募REITs上市後，可以通過不斷購入新的底層資産，增強基金的收益與想像空間，這點也是篩選項目的重要標準。

最後，基金管理人方面，優先選擇股東背景雄厚、集團聯動優勢顯著的基金公司，這樣可以全方位對底層資産進行管理和支援，更好地履行基金公司主動管理職責。

什麼時候能買到公募REITs？

目前，我國公募REITs試點工作穩步推進中，上海證券交易所也在近期組織開展了相關係統測試工作，公募REITs預計在2021年與大家見面。

公募REITs向個人投資者發售的比例並不高，建議投資者保持關注，在充分考慮自身風險偏好與投資需求的基礎上，參與公募REITs的認購。