從“三條紅線”到“五檔房貸”，再到“宅地集中供應”，房地産的緊箍咒持續升級。伴隨房地産行業迎來深度調整，其底層邏輯也在加速重構。儼然，時代浪潮之下，新的市場環境險象叢生。企業若沒有護城河，一切都只是曇花一現。

回看歷史長河，未來註定屬於那些敢於擁抱不確定性的企業，尤其是在關鍵的十字路口要找準方向。而融創中國（01918.HK）或是其一，在夯實地産主業的同時，率先佈局地産+，通過地産與地産+聯動形成自身的護城河，為高品質增長不斷蓄力。

價值驅動 地産主業持續強化

今年兩會期間，政府再次重申了房地産行業將繼續堅持“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。關於未來的判斷，融創中國董事會主席孫宏斌在2020年業績會上表示，一是地産行業的底層邏輯完全變了，“三道紅線”、“五檔房貸”“集中供地”多重調控，在這個邏輯下，我們的優勢是非常明顯的；二是在行業全新邏輯下，現在是優秀企業的盛世年華，至於這個全新的邏輯怎麼理解，那就見仁見智了。

當市場逐步歸於理性，房企之間競爭的焦點也轉向了基本面。尤其是在“三條紅線”、“五檔房貸”“宅地集中供應”之下，基本面亦是價值投資的重要邏輯之一，更是制勝未來的關鍵所在。

作為底板，融創中國的基本面始終強調價值驅動，真正給投資人帶來回報。來自Wind的數據顯示，在過去4年間，融創中國的凈資産收益率均超過了30%，遠高於行業平均水準。資本市場的反饋也直接佐證了融創中國的地産主業優勢，從3000億到5000億，融創中國一直佔據著頭部地位，尤其是2020年疫情之後。

電競主題樣板間

公告顯示，2020年，融創中國連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約5752.6億元，穩居房地産行業第四。其中，融創中國在55個城市的銷售額排名進入前十，12個城市（如杭州、重慶、武漢等）銷售額名列首位；在杭州、重慶、武漢、上海、北京、廣州、南京、蘇州、天津及青島等20個城市的銷售金額逾百億元，並於杭州、重慶和武漢3個城市的銷售金額逾300億元。不難發現，在整體銷售業績保持平穩增長的同時，融創中國亦在持續鞏固核心城市的領先地位。

得益於銷售業績增長，融創中國的收入及盈利也在2020年取得大幅提升。期內，融創中國全年實現收入約2305.9億元， 同比增長約36.2%；毛利約484.0億元，同比增長16.9%；公司擁有人應佔溢利約356.4億元，同比增長約36.9%；核心凈利潤約302.6億元，同比增長約11.8%。可喜的是，融創中國董事會擬宣派2020年度的末期股息為每股1.650元，較去年增長約33.9%。

為了支撐未來的銷售目標並保持充裕的流動性，融創中國在不少核心城市都斬獲了優質的土地儲備，其新增土地儲備約5877萬平方米，新增貨值約7261億元。從土地儲備的區域佈局來看，約13%位於一線城市，65%位於二線城市，22%位於強三線城市，僅一二線城市的佔比就高達78%。

寵物主題樣板間

在土地儲備不斷擴容之時，融創中國也在根據客群變化推動産品創新，保持領先的産品力。由於主流客群年輕化和科技快速進步對人們生活的影響，融創中國在高端精品定位的基礎上加速産品創新，升級戶型、社區、服務等方面的功能，打造“I AM I”的年輕化産品品牌，使其産品競爭力持續迭代。

成都環球融創未來城

依託穩健經營，融創中國也將財務安全提升至前所未有的高度。自2019年下半年開始，結合自身的發展階段，融創中國主動執行降杠桿、優化資本結構的均衡發展戰略。事實證明，這與2020年下半年央行的管控新規方向基本一致。在過去的一年時間裏，融創中國通過嚴控拿地節奏和品質、加速銷售回款、嚴控債務規模、優化債務結構、加速竣工結算以及對財務投資標的快速變現等措施優化了資本結構。

公告顯示，截至2020年年末，融創中國的凈負債率降至約96.0%，較2019年年末大幅下降約76.3個百分點；非受限現金短債比達約1.08，較2019年年末大幅提升約0.51，剔除預收款項後的資産負債率降至約78.3%，較2019年年末下降5.6個百分點。與央行管控新規關注的指標相比，融創中國實現超預期大幅度改善，迅速降為黃檔。為此，融創中國行政總裁汪孟德表示，“到2023年公司的債務指標還會持續優化，最後一個指標會在2022年提前完成”。

此外，融創中國的所有者權益總額在2020年年末達到1778.3億元，較2019年末大幅增長約55.9%；賬面現金達1326.5億元；借貸總額也有所下降。而資本結構的超預期優化，則有助於融創中國輕裝上陣，率先發力，持續發揮頭部優勢。

賦能未來 “地産+”接棒

如果説融創中國的地産主業是當下，而地産+則代表了未來。于未來而言，站位遠比努力更重要。目前，融創中國已經完成了具備廣闊成長空間的地産+賽道佈局，並將繼續保持競爭優勢，為公司的可持續發展提供新的增長動力。

融創服務成功上市

2020年11月19日，融創服務（01516.HK）于聯交所主機板獨立上市，並於今年2月被納入恒生綜合指數。數據顯示，融創服務的競爭優勢不斷增強。2020年，融創服務實現收入約46.23億元，同比大增63.5%；剔除一次性上市開支的影響後，公司擁有人應佔溢利約6.20億元，同比增長約129.8%。此外，得益於母公司的支援及自身的外拓能力，截至2020年末，融創服務在管建築面積約1.35億平方米，同比增長約155.1%；合約建築面積約2.64億平方米，同比增長67.2%。

夜夜夜阿狸

除了融創服務，融創文旅的發展也為外界矚目。2020年，融創文旅陸續在核心城市落地了包括深圳冰雪綜合體、杭州灣未來主題文旅城等諸多優質項目。據不完全統計，目前融創文旅已在國內落子39個城市，快速形成了佈局優勢，其影響力更是不斷擴大。

受疫情影響，整個文旅産業在2020年上半年遭受了滑鐵盧。為此，融創文旅通過創新經營策略，使其經營情況得到快速恢復，收入達38.8億元，同比增長36%；管理利潤為6.27億元，同比大幅增長311%。值得注意的是，融創文旅在2020年也實現了輕資産管理服務輸出。憑藉涵蓋文旅全業態、全産品線的專業化全産業鏈服務能力，圍繞産品設計、建設、運營三大專業服務體系，融創文旅能夠提供文旅項目獲取、規劃研策、投資諮詢、建設、運營、管理等全方位的産品服務。

《刺殺小説家》海報

在2021年春節檔，融創文化火了一把，其參投的影片《刺殺小説家》和《熊出沒·狂野大陸》業績不俗，分別收穫超10億和5.75億的票房。在2020年，融創文化不斷完善業務佈局，堅定超級IP長鏈運營模式，圍繞真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇、短視頻等五大賽道持續進行深度佈局。與此同時，融創文化開展優質內容項目製作，佈局七大動畫工作室，穩定輸出頭部內容項目，並在進一步豐富自有及合作IP的基礎上，不斷完善新消費、新場景下的IP商業化運營平臺。

隨著地産+賽道的競爭優勢不斷增強，融創中國未來的業績增長動力也會持續提升。而房地産市場環境的變化要求企業必須要建立護城河，即公司獨有的可持續競爭優勢，很難被其他公司攻破。具體到融創中國，其以地産開發為核心主業並保持高品質發展，同時加速提升地産+業務的競爭優勢，為未來的可持續發展提供了廣闊的增長空間。顯然，頭部效應的正反饋已經來臨，即使是微小的優勢經過積聚也能迸發出巨大的能量。