“一校難求”還會上演嗎?報告稱2021年上海學區房或降溫

來源:中新經緯 2021-03-18 10:50:18

17日,話題#學區房挂580萬房主兩次加價至620萬#登上微網志熱搜榜第五位,學區房再度成為輿論熱點。日前上海公佈了中招改革辦法,將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。易居研究院17日發佈的一份學區房政策報告點評稱,一些冷門的、過去不為家長看好的初中,後續入讀優質高中的機會大增。今年一季度,合肥、深圳、東莞等城市都出臺過各類政策,積極穩定了學區房的價格和市場預期。此次上海中招改革辦法也具有很強的示範效應,對於全國各地學區房降溫的工作具有很好的啟發意義。

3月16日,上海市教委公佈了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》,這是2018年《上海市進一步推進高中階段學校考試招生制度改革的實施意見》的配套文件,適用於2022年起參加本市高中階段學校招生錄取的考生。

報告稱,此次政策提出了一個重要的創新或改革,即“名額分配綜合評價錄取”。名額分配綜合評價錄取是上海《中考改革方案》確定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類,合計佔市實驗性示範性高中招生總計劃的50%-65%,與改革前相比,名額分配比例進一步擴大。其中,名額分配到區招生錄取,以區為單位,依據總分排序按計劃錄取;名額分配到校招生錄取,以初中學校為單位,依據總分排序按計劃錄取。

報告認為,此次政策是教育制度改革和優化的重要內容,體現了教育公平的導向。從相對通俗的理解角度看,實際上就是將市實驗性示範性高中招生總計劃進行了優化,通過名額分配方式,使得相關區和初中獲得更多的報考和入學機會。換而言之,高中教育資源的分配更加均衡,各個初中後續可以享受更多的報考優質高中機會,進而使得初中各校的生源更加均衡。

2020年上海學區房價格漲幅較大

報告指出,不可回避的是,這兩年大城市住房問題中,一個很尖銳的問題就是學區房較熱。無論是一手房還是二手房,都出現了學區房搶房的現象。從實際過程看,熱門小學和初中都出現了“一校難求”現象。很多家長希望子女就讀一些好小學和好初中,目的是為了後續考更優質的高中和大學。但在此類心態下,熱門小學和初中的門檻非常高,這也使得家長的教育壓力非常大。另一方面,部分小學和初中又出現了招生困難現象(比如部分區域動拆遷後,周邊入學的子女數量在減少)。此類現象導致了兩個問題,即教育資源不均衡、生源不均衡。

報告稱,教育領域的問題也傳導到了房地産領域。以熱點學區的數據進行分析。本報告挑選了大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個學區相對熱的區域/板塊進行分析。其中大三林板塊包括了前灘板塊,其是2020年學區房炒作較多的新興板塊;張江板塊本身是上海較為優質的近郊區學區板塊;黃浦區則代表了上海教育資源豐富的主城區。其中大三林板塊和張江板塊選取了一手住宅數據,而黃浦區則選取了二手住宅數據。數據顯示,2019年這三個區域/板塊的價格比較穩定。而到了2020年尤其是二季度開始,這三個區域/板塊的價格明顯上漲,出現了學區炒作、一房難求、房價哄抬、預期不穩等亂象。

報告還稱,2020年下半年上海此類學區房區域或板塊的價格走勢,存在相應的風險和問題。此類風險尤其體現為其漲幅明顯高於上海平均水準。根據克而瑞數據庫監測的數據,2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米,同比漲幅為2.5%。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊為例,其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米,同比漲幅為17.7%。類似漲幅明顯偏大,説明價格虛高。若後續價格若下跌,則容易對購房者産生各類風險。

2021年上海學區房將降溫

報告稱,此次上海中招改革辦法將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。一些冷門的、過去不為家長看好的初中,後續入讀優質高中的機會大增。在“小升初”的機制下,也會傳導到相關的小學擇校過程中。通過這樣一個機制,也真正使得此類小學和初中的生源品質改善。各類學校後續都可以享受更公平的招考機會,使得“哄搶好學區”的現象減少,進而促進相關學區房的價格降溫。

2021年1月,上海市住建委等部門發佈《關於促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》。此次政策發佈後,三個相對熱的區域/板塊都呈現了房價降溫和趨穩的走勢,進一步體現了政策的積極效應。而隨著此次3月16日上海中招改革辦法的出臺,政策組合拳效應體現,熱點區域的學區房有降溫的跡象,各類虛高房價的現象也將繼續減少。若配合上海五個新城建設等新政策,可以預計,十四五期間包括學區房在內的上海樓市,將呈現“炒作減少、房價趨穩、秩序規範”的特徵。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為,對於學區房在內的市場穩定工作,實際上也是今年全國各地房地産監管部門的重點工作。今年一季度,合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺過各類政策,從各個角度各個渠道出發,積極穩定了學區房的價格和市場預期。此次上海教改政策也具有很強的示範效應,對於全國各地學區房降溫的工作具有很好的啟發意義。

理性擇校、理性置業

嚴躍進指出,從這兩年購房市場和擇校情況來看,出現了很多不理性的現象。一窩蜂爭搶所謂的好學校,造成了很多問題和矛盾。

第一、對教育政策理解不透徹,導致家庭教育出現各類問題,甚至影響了子女教育。第二、盲目追捧學區房,但可能因為各種原因,不能就讀意向學校。第三、追漲的情緒下,導致學區房的購入成本很高,房價下跌後出現了虧損的問題。此類問題勢必需要解決,既需要政府層面進行機制或制度的設計,也需要家長或購房者心態的調整。

“因此,對於家長和購房者來説,在此類教改政策下,積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路,理性擇校、理性置業變得很關鍵。”嚴躍進稱。(


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