每年315，房地産業都是繞不開的話題。

房屋品質差、降標減配、延期交付、維修拖遝等問題已是老生常談；標桿項目、央企背景、明星企業也無法成為品質的代名詞。

中消協發佈報告顯示，商品房消費領域品質問題、裝飾裝修問題以及售後服務糾紛頻發。數據顯示，2020年，裝修建材、房屋品質位列投訴量前十的商品，投訴量分別高達149433件、13076件，同比增長了6.4%、19.52%。

如今，在購置房産這件事情上，維權似乎成了不少業主都要經歷的一道坎。

福州禹洲金輝裏：

品質問題屢被投訴

禹洲似乎走到了業績與口碑的分岔路口。

2020年，禹洲以1049.7億元的銷售額晉陞為千億新貴，同比增長39.75%，公司在百強房企中的排位也從2019年的48名上升至第37位。

但規模逐年走高的禹洲卻在口碑上接連“失蹄”。近年來，圍繞禹洲樓盤維權的消息不絕於耳，更有樓盤接連出現維權事件，貫穿整個樓盤的竣工期。

2020年4月25日，一位自稱是禹洲倉山金輝裏地塊一3號樓1507的業主王建(化名)在相關投訴渠道上留言，表示自己所購住宅于2019年12月交房，在近期裝修鏟灰之後發現樓板大面積鋼筋外露，橫向每個水準線的位置都有露出情況。且工人在粉墻時發現配電箱位置存在嚴重漏水的情況。

對於王建的留言，福州市倉山區城鄉建設局于2020年5月12日回復稱，禹洲金輝裏項目于2019年1月進行了竣工驗收，各方參建責任主體均出具了合格文件，程式合法有效。

並且，倉山區城鄉建設局曾于2020年4月22日召集相關單位人員現場查看，確實發現房屋出現頂板溫度裂縫，露筋、夾渣等問題。在協調會上，設計單位向到場業主表示出現的房屋缺陷不會影響主體結構安全，建設單位則稱業主可到物業登記房號及問題，等設計單位的修復方案出來後對房屋的缺陷進行修復。

該回復還提及，設計單位於2020年4月27日將房屋修復方案交給了建設單位，建設單位對公共部位的缺陷進行了修復。王建可就相關品質問題直接與物業聯繫要求予以修復。

但對於維修，王建仍提出4點質疑：1、維修組為了解約成本，只派了一個工人，業主要排隊等候；2、工人不聽業主意見，維修過程中仍存在嚴重的偷工減料行為；3、設計單位給出的維修方案在個別戶存在缺陷，並不願意對缺陷做進一步再設計；4、維修過程誰來監管？

按王建所言，自己的遭遇並非個例，3號樓普遍存在品質問題。《國際金融報》記者在領導留言板上搜索“禹洲金輝裏”發現多條關於地塊一3號樓的留言，關鍵詞多為“鋼筋外漏”“滲水”“虛假銷售”。

705的業主在留言板上投訴稱，該樓每個樓層均出現樓板開裂的情況，有幾戶出現頂板傾斜、木頭裸露、空洞的現象。且07單元存在大面積鋼筋外露問題，現已滲水、生銹。

1211的業主則稱，金輝裏在2018年預售時已經明確知道該樓盤劃片倉山區第九中心小學，卻仍以倉山區第四中心小學來推銷，涉及虛假銷售。另外，地塊一共有3棟樓，1、2號樓為拆遷安置房，開發商卻向業主謊稱是政府人才引進。對於小區的實際綠地率和容積率，開發商也遲遲沒有公佈。

截至目前，上述兩位業主的留言還尚未得到回復。

《國際金融報》記者查閱相關資料發現，金輝裏為禹洲和金輝、正榮聯合開發項目。2016年，金輝裏項目以17.3億元的總價被拿下。其中第一大股東禹洲權益佔比66%，耗資11.42億元。

同年，該項目的開發運營主體福州澤翔房地産開發有限公司(下稱“澤翔地産”)成立。國家企業信用資訊公示系統顯示，澤翔地産曾多次被行政處罰，最近的一次是在2020年6月。

2020年5月8日，福州市倉山區市場監督管理局接到舉報稱，澤翔地産開發的樓盤禹洲金輝裏地塊二在銷售過程中涉嫌利用不平等格式合同侵害消費者利益。

經相關部門查實，澤翔地産所使用的《商品房買賣合同》(預售)及附件是其事先擬定好的格式合同。附件補充協議存在多項不平等條約，分別排除了消費者解除合同的權利、不同意變更予以退房的權利、因出賣人原因使房屋在交付後的規定期限內不能取得權屬證書時消費者解除合同的權利以及消費者因房屋不符合交付條件而拒絕接房等權利。

福州市倉山區市場監督管理局認為，澤翔地産利用不平等格式合同侵害消費者權益，給予澤翔警告處罰並罰款1萬元。

除了不平等條約，關於品質問題的維權早在2018年就有例可尋。

據媒體報道，宋女士于2017年底在禹洲金輝裏認購了一套房子，2018年6月收到物業通知稱可以辦理交房手續。這時，業主群中的兩段視頻讓宋女士打起了退堂鼓。

原來，有業主在辦理交房手續時發現，地庫內多個車位上方漏水嚴重。業主群中的一段視頻顯示，車庫上方不斷有水往下滴落，地面上有不少水漬；另一段視頻顯示，在地下車庫靠墻的位置，不斷有水噴出，宛如“水簾洞”。而在噴水處，有一個疑似“配電箱”的控制器，安全隱患極大。

從2017年開盤到2019年竣工，關於禹洲金輝裏的維權事件始終貫穿其中。對於開篇王建等業主提到的品質憂患，記者試圖聯繫金輝裏相關負責人，然而截至發稿前仍無所獲。

安吉紅星悠隱南山：

精裝修下暗藏白蟻

紅星“悠隱南山”位於浙江省安吉銀潤藍城天使小鎮，地處森林湖泊腹地，其所在東面就是安吉的Hello Kitty樂園。因為距離杭長高速安吉口不遠，也曾打出“環杭都市圈”的賣點。

悠隱南山確實夠隱蔽，不少業主都是在房屋交付後發現品質問題。

一位業主住進新房後，因為身上總是被蚊蟲叮咬，才想到要拆掉臥室背景墻一探究竟，未曾想裏面竟是滿墻的白蟻。

受白蟻之困的並非一家，業主群裏多家都反映存在類似情況。一位業主擔心，“這麼多白蟻，沒多久就蛀塌了”。

還有業主反映，新家剛住沒幾天，便開始“漏水”。有一家業主，一樓客廳墻返滲水嚴重，從地下室到二樓所有墻壁全都發黴，揭開墻紙後發現有蟲子，大概率是開發商沒有給墻壁做防水。這一幕，在業主群裏被稱為“美麗下的醜陋”。

業主們向物業、開發商反映種種問題，卻遲遲得不到處理。有業主無奈下把從地下室到二樓的所有的墻壁全部拆掉，換做硅藻泥。

從曝出品質風波到現在已經過去了三個月，然而網上關於項目的負面消息近乎“絕跡”，鋪天蓋地的是宣傳廣告。

記者撥通售樓處的電話，詢問項目的相關情況，一位自稱2019年起便在此處工作的銷售堅稱，自己從未聽説過本項目出現品質問題，並表明第一期的房屋目前已經全部交付，二期也已經是現房，僅在進行綠化等收尾工作，預計11月可以正式交付。

當記者進一步求證時，該銷售解釋稱，網上有些消息可能是競爭對手放出的不實資訊，不可盡信，建議記者實地看房。

記者查閱相關資料得知，“悠隱南山”項目所在的天使小鎮，由土地一級開發商浙江銀潤休閒旅遊開發有限公司所打造。2017年，紅星美凱龍旗下紅星地産以2248元/平方米的單價從銀潤手中收購了土地，後開發為別墅度假區。樂居數據顯示，“悠隱南山”在售均價為2.5萬元/平方米左右。據銷售透露，安吉“悠隱南山”項目共有269套房源，據房天下數據，總價在370萬-700萬元之間。因戶型大小有區別，《國際金融報》記者進行了粗略估算，按照500萬元每套的均價，這一項目的總貨值超過13億元。

事實上，對於紅星地産而言，“悠隱南山”也有其獨特的意義。2017年期間，文旅地産被房企視為新的利潤增長點，並且多以“下沉縣級市”的方式進行拓展，同在天使小鎮，碧桂園、祥生等房企也已經入駐。

作為紅星地産的首個文旅項目，安吉“悠隱南山”是這一系列的頭陣産品。打上文旅的噱頭，紅星地産隨後相繼在烏魯木齊、西雙版納、南昌等旅遊資源豐富的地區佈局多個文旅項目。

2018年5月，紅星地産副總裁陳志傑曾表示，紅星地産區別於其他房企的最大特點就是發現美、締造美的能力。而位於安吉的“悠隱南山”項目，在發佈會上被介紹為這種理念實踐後的典範。

三年過去，曾經的紙上圖景已經成為了現實中的房屋，規模衝刺的路上，卻“粉飾太平”。不知道，紅星地産看似美好的“墻面”之下，到底還藏有多少白蟻？

上海西郊金茂府：

一套房查出120個小問題

趕工交付、大幅減配、瑕疵頻現……業主在選擇上海西郊金茂府時，大概沒有把前述任何一個描述和自己的房子聯繫在一起。“這個項目，如果開發商好好做，還是不錯的。”上海西郊金茂府的業主陳晨(化名)感嘆。

這一對標上海大寧金茂府的項目，本應是中國金茂的標桿産品係，如今卻因品質問題頻繁遭遇維權。

“120多個小問題”

“銷售和實際房屋有出入、貨不對板，樣板房無風管，實際鞋櫃處有風管佔用面積；實際交付的房門為白板門，與銷售承諾扣絲不一致；樣板房公區樓道鋪貼了瓷磚，實際公區為大白墻……”這是1月24日出現在網路上的一則投訴，題為《西郊金茂府虛假銷售、強制交付》。

類似的問題，陳晨也列舉了許多：樣板房是摸起來有紋路的墻布，而實際交付的則是平滑的墻紙；地板的顏色看起來也有問題……

“櫥櫃下面居然是不平的水泥地，下面全部是木棍、垃圾，用一個鐵皮圍著，不打開看不見。”他説。上述公開投訴中亦提到，“合同約定櫥櫃下方和背部鋪貼瓷磚，實際交付為裸露的水泥地”。

陳晨説，2020年12月底交付時就發現了櫥櫃下未貼磚的問題，開發商方面當時表示(貼磚)要向上申請，如今已經過去兩個月有餘，“現在看來可能不會給貼了”。

另有業主在公開投訴中提到，“購房前樣板房區域圍墻帶有壁燈，但是實際交付沒有壁燈。”

降標減配之外，精裝房的室內交付品質也是問題百齣。據此前媒體報道，不少業主家出現了陽臺空鼓、衛生間臺面斷裂、瓷磚脫落、馬桶歪斜、墻面乳膠漆出現裂縫、臥室門縫大漏風嚴重等問題。

陳晨家的兩個衛生間出現了漏水問題，“現在把馬桶和瓷磚都撬了”，而且“油煙機的風管也有問題，一棟樓所有人家都串味”。有業主在撬開地板後還發現了發黴的現象。此前亦有某單元一樓某戶業主向媒體反饋，收房時看到地板已發黴。此後經多次溝通，開發商才答應全部拆開重鋪地板。

事實上，開發商此種拖延推諉的態度一直存在。據公開投訴，2020年初便有業主發現各樓棟外立面有鼓包、裂痕、凹凸不平等現象，開發商雖然承認存在品質問題但是一直敷衍拖延，直到4月初才承諾選一棟樓作為樣板並承諾在5月底完成修復整改；但此後業主發現修補效果極差，仍有明顯問題和痕跡。上海市嘉定區建設和管理委員會彼時的回復顯示，通過現場檢查，發現該住宅小區樓宇外墻個別部位存在空鼓、起皮現象屬實，並要求建設單位予以維修。

“我們墻面現在還是不平的，但開發商説符合國家標準，估計幾年後會掉漆。”陳晨表示。

這些品質問題尚能維修，陳晨還發現了無法修復的缺陷。在定做櫃子時，他發現櫃子無法完整地靠到墻上，這才意識到墻體是歪的。

“請人驗完房，發現一共有120多條小問題，劃痕、裂縫、打膠不嚴實等問題很明顯。”陳晨説。

各種問題頻發、維修週期拉長的結果就是業主的計劃被打亂。“2020年12月底交付時就要做櫃子、進傢具，結果地板和墻紙問題比較多，想等開發商弄好再進，結果年底基本啥也沒修，就是打打膠、補補縫，年底工人都回家了，地板和墻紙也沒希望弄了，年後都耽誤入住了。”

除了肉眼可見的品質問題之外，金茂府一向標榜的“科技”，也其實難副。

據媒體報道，有業主反饋，室內恒溫系統不恒溫，溫度只能調到16℃左右；恒濕系統不恒濕，濕度只能調到5%；新風系統管道拆開後佈滿灰塵顆粒等。“我們情況沒有到這種地步。”陳晨表示，但冬天溫度基本在20度，有好多業主反映偏冷。

地王后遺症

“上海西郊金茂府位於上海區嘉定區，是金茂為上海打造的又一‘府係’力作。”中國金茂在2019年年報中如此描述該項目，“本項目延續了金茂綠金品質與豪宅基因，包括12大綠色科技系統，獲得國家綠色建築設計標準2星級設計獎項。”

如今，這樣的“明星項目”卻降標減配明顯、房屋品質下滑、交付問題頻出。有分析認為，這與當初拿地貴又遭遇新房限價、利潤空間被壓縮有關。

西郊金茂府項目誕生於2016年。當年6月17日，閩係房企建發房産以總價41.98億元拿下了嘉定區嘉定新城E27-1地塊，遠高於此前金地以20.1億元創下的嘉定地王紀錄。

該地塊成交樓板價約3.02萬元/平方米，而當時周邊新房價格也才3萬元出頭。彼時業內預期該項目價格將達到6萬元/平方米。

3個月後，中國金茂、保利置業進入該項目，與建發房産共同開發，由中國金茂負責操盤。此後，2016年底開始，上海進入了限購、限價等多重嚴格調控的時期。直到2019年，上海市場的調控尚無放鬆跡象，中國金茂的這一地王項目也被迫入市。

有資深行業分析師向記者表示，西郊金茂府項目扣除保障房後的樓板價約為3.76萬元/平方米，而2019年2月首次開盤的銷售均價約為4.39萬元/平方米，項目利潤空間明顯受限。減配降標也就成為壓縮成本的一個重要方式。

公開資訊顯示，在地市火熱的2016年-2017年間，中國金茂在包括南京、深圳、廈門等在內的各地頻繁拿下地王項目。

其中，2016年5月，中國金茂在南京以約3.7萬元/平方米、3.69萬元/平方米的樓面價，搶下河西地王G12、G13地塊，此後該項目同樣遭到限價。公開資訊顯示，河西金茂府G13地塊的銷售均價約為5.2萬元/平方米。如今，該項目的業主也展開了維權，降標減配頻被提及。

高地價、低售價帶來的影響不只是被維權。

2021年1月25日晚，中國金茂發佈盈利預警，預計2020年公司股東應佔利溢利較2019年同比下降40%-50%。

中國金茂表示，這是由於房地産市場調控等原因，導致其項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。據國泰君安估算，若毛利率按照2020年前三季度下滑至20%左右，該減值預計在30億-40億元。

國泰君安證券分析師謝皓宇認為，中國金茂近兩年銷售增速(2020年增長44%)和均價(2萬元/平以上)優於同梯隊房企，但依然計提減值，説明並非銷售端問題，而是歷史公開市場拿地價格過高碰上嚴格限價。

上海招商虹橋公館：

驗房遇阻 虛假宣傳

2020年12月，位於上海大虹橋板塊的招商虹橋公館迎來了冰火兩重天。

一邊是房源勁銷。彼時，項目二期開盤入市，推出的356套房源吸引了1423組客戶出資認籌欲購，最終認籌率達到399.72%，開盤當日356套房源全部售罄，上千人抱憾而歸；另一邊是糾紛四起。據悉，項目一期提前半年交付，由於質疑開發商違規交房、虛假宣傳及存在品質問題等緣由，大批業主舉橫幅維權。

“先交錢再驗房”

公開資訊顯示，招商虹橋公館位於“大虹橋”輻射區域徐涇板塊，由央企招商蛇口開發打造。項目周邊配套齊全，對面即虹橋萬科商業廣場，2公里半徑範圍內規劃6宗教育用地，且距離17號線徐盈路站僅400米。

早前，項目一期于2019年兩度開盤，共入市896套房源；受限價影響，項目取證均價約5.8萬元/平方米，與板塊內同期新盤一致，項目主力戶型為75-104平方米，最終認籌率分別為75%與67%。網上房地産顯示，截至3月10日，招商虹橋公館一期已售出894套，僅余2套待售。

克而瑞數據顯示，2019年，招商蛇口在上海地區實現權益銷售額98.82億元，位列第七；2020年，招商蛇口在上海地區的權益銷售額下降10.36%至88.58億元，排名也跌至第10名。

2020年12月26日，招商虹橋公館一期開始集中交付，比原定的2021年6月提前了半年。與之而來的是，開發商提出的“先交錢再驗房”要求。

據一期項目業主表示，交付首日，業主進入集中交付辦公地點後，被要求先完成面積補差手續、交物業費等流程才可驗房。為了維護自身“先驗房”的權益，業主們在現場與工作人員交涉激烈，甚至一度引來警方協調。

最終，僅個別業主爭取到了12月26日下午4-5點期間“先驗房後辦手續”，而後陸續辦理交付的業主又再度面臨“面積補差-繳納物業費-驗房拿鑰匙”流程。在2021年1月下旬，該流程放寬至“面積補差-開門驗房-交物業費-拿鑰匙”。同時，根據招商蛇口規定，一期房源無論交付與否，都將自2021年1月起徵收物業費。有媒體報道，由於對交付流程不認可，3月初，一期仍有百餘戶業主未確認收房。

北京市東元律師事務所合夥人律師李松在接受《國際金融報》記者採訪時表示，履行購房合同中關於房屋的各種約定是開發商應盡的義務，在簽收房屋之前對房屋進行全面的檢驗也是業主應有的權利。但在實際操作中，先交付面積差額、物業費等錢款再驗房拿鑰匙的情況也是存在的，如果業主對房屋的面積、品質等合同主要內容存疑的話，可以堅持先驗房再交付，同時業主可以請有關測量機構房屋品質、面積等因素進行測量。

李松提醒，房屋簽收後則視為房屋已交付，對於房屋毀損滅失的風險則由業主自行承擔。因此，對於房屋的驗收，各位業主需慎之又慎。

涉嫌虛假宣傳

記者調查發現，堅持驗房後再付款收房並非招商業主“事多”，而是源於對項目品質存疑。

2020年9月，正值上海梅雨季，距離原定交房時間還有9個多月的時間，招商虹橋公館一期樓棟的外立面墻上便出現多處鼓包情況，甚至有個別樓出現整面鼓包。同時，部分樓棟還出現滲水情況，東、西兩側的外立面上浮現明顯水漬痕跡。9月中下旬，業主就此事在項目售樓處拉起了橫幅，手持或身穿寫有“鼓包、滲水、墻掉皮”等字樣的T恤進行維權。

維權未果後，多名業主在網上反映稱項目一期開盤時，銷售宣稱消防連廊只是一個走廊，不影響採光與通風，但13號樓消防連廊外側已接近實墻，中間套北臥室及廚房望出去是一堵墻，嚴重影響北面房間採光、通風，銷售描述與實際銷售的房屋嚴重不符，存在欺詐銷售、虛假宣傳的嫌疑。

建設過程中，也有業主投訴，招商虹橋公館一期樓棟的2層及次頂層外部均安裝了橫樑(腰線)，而在銷售過程中開發商並未將此資訊告知購房者，《預售合同》中有關房屋建築設計及平面圖亦未披露有關該等橫樑的資訊。由於上述兩處橫樑突出整棟樓外立面的部分較多，影響了部分購房者房屋內的採光及視野，甚至有部分南向房屋內的部分表單出現採光被橫樑永久遮擋的情形。

據記者了解，招商打造的上海中環招商華府在2018年交付時也曾被曝維權。據澎湃新聞報道，該小區交付時，原本規劃的樓層間綠地被密集的路面停車位取代了，實際交付的樓棟入戶門廳與樣板房不符，此前宣傳的童夢公園“爛尾了”，“人車分流”也變成了“人車共遊”。

面對不斷暴露出來的産品問題，2020年10月，有業主在深交所披露平臺向招商蛇口犀利提問：公司在上海徐涇鎮開發的樓盤招商虹橋公館，最近因為品質問題，業主在維權。此前招商中環華府也出現了大規模維權，杭州的招商遠洋春秋華庭小區也因精裝房問題被315晚會曝光。“請問貴公司開發的樓盤為何頻頻出現維權事件，你們沒有品質管控體系嗎？請問你們的經營理念是什麼？”

對此，董秘以“具體問題請您聯繫我司客戶服務中心”作為回應。

一邊是業主對項目品質的質疑，一邊則是招商蛇口規模衝刺的野心。這其中，上海是招商蛇口不能放棄的陣地。

2020年，招商蛇口加緊了在上海的佈局，共斬獲3宗宅地，及時夯實了土儲。這年4月，招商以43.07億元的價格拿下了位於上海市青浦區徐涇鎮的一宗宅地，地塊斜對角便是招商虹橋公館一期；“圍標”事件後，7月，虹口區嘉興路街道地塊再度起拍，最終招商以8.11萬元/平方米的單價競得，刷新了虹口區的樓面單價；12月，招商聯合融信、保利拿下靜安區中興社區一地塊，斥資52.13億元。

此外，2021年2月，招商蛇口擊敗了建發、保利、金茂、金地等房企，以56.66億元總價拿下虹口區嘉興路街道一地塊。

不到1年時間，招商蛇口已然在上海拿下4宗優質宅地。這些地塊也被招商以最快速度消化，2020年4月拿下的徐涇地塊被定為“招商虹橋公館二期”，已于當年12月入市；同年7月拿下的虹口區嘉興路街道地塊最快於今年二季度入市，推廣名為“招商外灘璽”。此外，招商9號公館、華發招商依雲四季等老盤也將陸續於今年加推。

有業內人士認為，2021年招商蛇口“彈藥”充沛，有望衝刺問鼎上海銷冠。只不過，口碑下滑、深陷維權旋渦的招商能否在保量的同時提質，還需要打上一個問號。

律師支招

那麼，購房者在買房過程中碰到的虛假宣傳、減配及一系列品質問題又該如何維護自身權益？

李松指出，業主和開發商的糾紛主要屬於後者在銷售過程中誇大了項目優點，導致業主在收房以後發現前期宣傳內容無法兌現，例如承諾的學區房、公共配套、贈送面積等，而上述承諾內容並未在合同中體現，為業主維權帶來障礙。

但是，這一障礙在近期有所消減。2020年12月29日，最高人民法院發佈了《最高人民法院關於修改〈最高人民法院關於在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》(下稱《決定》)，自2021年1月1日起施行。根據《決定》，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中將第三條修改為：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

“這個規定明確了開發商在銷售過程中的宣傳內容有影響到房屋價款或者對於客戶定約有重大影響的，即便僅是宣傳資料，但是從法律意義上講，也應視為要約，即這些宣傳資料就是合同內容，開發商需擔負相應的法律責任。”李松解釋道，業主也需注意在購房時保留證據材料，可以錄音形式記錄案場銷售做出的一些承諾、保留好宣傳材料、拍攝交付樣板間等方式留存，以防日後交付時出現承諾未履行的情況。