中證網訊（記者 董添）近日，戴德梁行聯合北大光華中國REITs研究中心、中聯基金髮布《中國REITs指數之不動産資本化率調研報告》第二期。戴德梁行指出，2020年，中國內地不動産大宗交易市場仍然保持相對活躍，全年錄得交易額2047億元。儘管交易金額為近五年內的最低值，但較2019年僅下降29%，整體表現好于市場普遍預期。不動産大宗交易宗數約為180筆，與上一年基本持平。分季度來看，全國一至四季度交易額分別為570億元、401億元、418億元和658億元。下半年，市場已表現出回升態勢，其中，第四季度環比上升57%，達到全年最高水準。

戴德梁行指出，2020年4月30日，中國證監會與國家發展改革委共同發佈《關於推動基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動了基礎設施公募REITs的試點工作。值此公募REITs市場啟航之際，如何對底層資産進行合理定價並建立可參考的價值衡量體系顯得尤為關鍵。其中，資本化率在不動産大宗交易市場中可以真實地體現物業運營凈收益與價值之間的關係，客觀反映投資者對於收益回報的要求，研究資本化率對不動産定價具有重要意義。

戴德梁行調研發現，甲級寫字樓依然最受投資人歡迎，且市場對北京及上海項目有明顯的投資偏好。投資人對不同城市零售物業的偏好更為接近，在廣州及主要二線城市零售物業受關注程度為所有業態中最高。商務園區投資機會受關注度在不同城市呈現出與甲級寫字樓類似表現。超六成受訪者願意投資一線城市及周邊的物流倉儲及數據中心項目，與之形成鮮明對比的是在其他城市僅有個別受訪者表達了投資興趣，體現了這二類資産鮮明的市場導向特徵。因疫情催生出的遠端辦公、直播等新經濟形態、快速擴張的電商規模使得市場對兩類資産的需求日益增加。

戴德梁行北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，資産合理估值是防範REITs市場風險的重要手段，不動産估值結果對投資人的投資決策、管理人的經營決策有著非常重要的影響。在不動産交易市場中，資産定價的邏輯都是具有一定規律性，戴德梁行致力於探索影響價值的市場因素與定價規律，助力行業穩步健康發展。