閆律師：

前段時間我和我先生分別委託了A和B兩家仲介公司，A公司向我推薦了一套房子，碰巧B公司也向我先生推薦了同一套房子。最終，我們通過B公司購買了該房屋。A公司知道後，説我“跳單”，要求我按合同支付仲介費。這個費用，我該嗎？                            

山西讀者  佟女士 

佟女士：

您所説的“跳單”行為，是仲介合同糾紛領域特別常見的一種糾紛類型，我國法律之前對此沒有明確規定，《民法典》基於對實踐需要的回應，專門新增了相應規定。

《民法典》第九百六十五條明確規定“委託人在接受仲介人的服務後，利用仲介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開仲介人直接訂立合同的，應當向仲介人支付報酬。”因此，仲介機構要求委託人支付報酬，是需要符合一定前提條件的。

何為“跳單”

“跳單”又稱“跳仲介”，一般發生在二手房買賣或房屋租賃交易中，是指委託人與仲介人簽訂仲介合同，仲介人按合同約定履行了提供房源、帶看房、促成交易等義務，但委託人“跳”過仲介人，就其提供的房源直接與交易對方簽訂合同，或另行委託他人提供仲介服務，通過其他仲介人與交易對方簽訂合同的行為。

“跳單”行為的構成要件

委託人繞過仲介人，直接與第三人簽訂合同，並不必然構成“跳單”，需要同時符合以下3個條件，仲介人才有權要求委託人支付報酬：

1、仲介合同已生效，且仲介人按約向委託人提供了服務

實踐中，委託人與仲介人簽訂的合同名稱不一，有居間合同、仲介合同、房屋買賣服務合同，還有看房確認書或看房協議書，因此，不能簡單地以合同名稱來判斷是否屬於仲介合同關係，如果合同內容在實質上是仲介人向委託人提供訂立合同的機會和媒介服務，就應當認定雙方之間存在仲介合同關係。

合同生效後，仲介人需按約向委託人實際履行了報告訂約機會、提供媒介服務的義務，比如向委託人提供房源資訊、介紹委託人與房屋所有權人見面、帶看房、協助雙方協商等，並且委託人接受了仲介人提供的服務，這是仲介人獲取報酬的權利來源。

2、委託人客觀上實施了“跳”開仲介人的行為

委託人在接受了仲介人提供的服務後，“跳”開仲介人，直接與第三人簽訂合同，或者通過其他仲介人與第三人簽訂合同。

3、委託人與第三人簽訂合同，主要是利用了仲介人提供的交易機會和媒介服務

仲介人提供的仲介服務與委託人最終與第三人簽訂合同，之間存在因果關係，這是認定委託人構成“跳單”、應向仲介人支付報酬的關鍵。

不是所有“跳”過仲介人的行為都構成“跳單”

通過上述分析可知，委託人“跳”過仲介人的行為，並不必然構成“跳單”，比如實踐中常發生的以下幾種情形：

1、雙方簽訂仲介合同後仲介人未實際提供仲介服務，委託人跳過仲介人直接與第三人交易，仲介人無權要求委託人支付報酬。

2、委託人自己通過各種途徑查詢到相關的房源資訊，仲介人提供的資訊與委託人已經查詢到的資訊是重復的。在此情形下，不能直接認定仲介人的服務與最終合同的簽訂存在因果關係，當然，委託人需要舉證證明自己確實事先通過其他途徑查詢到了相關資訊。

3、同一個房源資訊可能會在多個仲介機構掛牌出售，委託人可通過多個仲介人了解房源資訊，也可同時委託多個仲介人。此時就要判斷委託人最終簽訂合同，是利用了哪一個仲介人提供的服務，而且如果多個仲介每人平均提供了服務，委託人基於服務滿意度、仲介報酬費等因素而最終選擇其中一家，雖然繞過了其他仲介人，但這是委託人作為消費者的自由和權利。當然，委託人需要舉證證明，其最終訂立合同，主要利用的是最終選擇的這一家仲介人提供的服務。

若您能夠證明，最終購房主要是利用了B公司提供的服務，則無需向A公司支付報酬。但是，若A公司能夠證明，該房源資訊是您首先從A公司獲得，後將該資訊告訴B公司，“跳”開A公司後通過B公司訂立合同，則A公司有權向您索要報酬。關於報酬金額，則需要考慮A公司對合同義務的履行程度來具體確定。

（北京市京師律師事務所律師閆小雨  杜園峰）