近期，租房市場回暖明顯，租金與成交量均走出淡季低谷：優質房源成交走俏，掛牌租金價格明顯比春節前堅挺。有租客向中國證券報記者反映，最近租房的人挺多，看上的房子一猶豫就被租出去了，也比較難講價。

務工潮來襲

中國證券報記者多方了解到，春節過後，新增進城務工人員數量增多，租賃市場迎批量新增租賃需求。此外，隨著前期租房合同到期，換租數量也明顯增多。新增需求和批量換租雙重因素疊加，促使租房市場回暖。

“靠近地鐵、裝修好、居住人員密度小的房源屬於租賃市場中較為優質的房源，價格也會相應貴一些。最近一段時間，換房客戶改善型需求增多，使得這些價格偏高的優質房源出租速度比之前要快。”多位租房仲介人員對中國證券報記者表示，“隨著新進城務工人員增多，單價較低的群租房成交情況也得到改善。”

租客李亮（化名）春節後剛通過了北京一家網際網路公司的面試，為了順利度過實習期，他春節後就在公司周圍找房。據李亮介紹，自己之前和父母同住，工作後一方面希望獨立居住，另一方面希望通過租房縮短通勤距離。“但可能是首次租房沒有經驗，看上的房子想第二天再簽合同，很多次都被仲介通知説已經租出去了。仲介幫忙找的據説都是帶看量大、性價比高的房源，這些房子仲介是有獨立鑰匙的。看好了當天不簽，下一趟再來就只能看別的。有鑰匙的房源裏，一起看房的人也不少。”李亮稱。

但李亮也指出，市場目前並不缺待租的優質房源。“無論什麼時候去，都有好房子可以出租，只是不好講價。公司周圍優質一點的一居室都要5000元/月起步，低於這個價格的房子，當天一猶豫就被仲介租給了其他人。”

與李亮這種想租優質房源的客戶不同，很多外地務工人員春節後進城第一件事就是要找到最便宜的房子，盡可能壓縮租金，而這類房源通常以二房東的方式隔斷轉租。受疫情影響，隔斷房在經歷了很長一段時間的成交低谷後，目前也恢復了往年熱鬧的成交場景。

以人口居住密度較大的天通苑社區為例，這裡聚集了北京最便宜的隔斷房房源。受疫情影響，群租房前期租賃到期後，很多房源只能空置。“疫情最嚴重的時候，500元-600元/月就能租到房子，現在沒有這麼便宜的了。1000元-1700元/月的隔斷房作為進城務工人員的首次過渡房，是目前的成交主力。這個片區一般都是二房東，疫情嚴重的時候沒有人租，這些隔斷房就由二房東自己住。現在進城的人多了，這些房源開始迎來帶看潮，每天下班都有人敲門看房，這種情況很長一段時間都沒有了。”長期與二房東合租的租客王宏（化名）對中國證券報記者表示。

疫情影響轉淡

中國證券報記者調研發現，目前租房市場普遍走出疫情影響。從近期第三方機構披露的租賃數據看，春節過後，重點城市租賃市場成交量和成交價環比均出現了不同程度的上漲。但由於疫情防控仍未完全放開，從同比數據看，仍然處於相對低點。

貝殼研究院數據顯示，2021年2月，全國重點18城租賃成交量環比上漲8.5%，多數城市成交量環比上漲。自去年9月開始，全國租賃成交量連續五個月環比下降後，首次環比止跌上揚，市場即將進入租賃旺季。從租金水準來看， 2021年2月重點城市平均月租金為42.1元/平方米，平均租金指數環比上漲1.5%，同比下降5%。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地産法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，目前説大城市住房供不應求沒有問題，但是説租賃住房供不應求很難成立，因為沒有人租不到房。租房市場面臨的問題不是供給不足，而是租賃亂象較多，比如長租公寓頻頻“爆雷”，租賃市場監管及相應政策有待完善。

長租房難題有望解決

“很多人租房都是短期行為，即使高房價下租房划算，也很少有家庭靠租賃住房來解決自己一生的住房問題。更何況現在孩子上學還是與住房捆在一塊兒，擁有産權房孩子上學更有優勢。目前來看，家庭租賃長租房的需求數量並不多，大部分只是過渡而已。在疫情影響下，租房人群對産權房的需求更強烈了。”趙秀池指出，“建議重新評估需要新建租賃住房的數量。”

針對長租房的供給問題，趙秀池指出，不要忽視個人房東在租賃市場中的作用，個人房東提供的租賃住房一樣可以是長租房，這一點應該引起足夠的重視。不是發展長租房就要發展機構租賃，也不是一提到長租房就需要新建。二房東的租賃機構除非有低成本的房源供應，其盈利模式才能成立。因此，如果有工業廠房改建、集體土地上建設，或者舊房需要改造，需要一定投資並能帶來增值，可以鼓勵機構租賃參與。

多位分析人士指出，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提到的“有效盤活存量住房資源”“支援將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”等對於長租房企業來説意義重大。此前，很多長租房公寓是將辦公樓等區域進行改裝，由於消防等問題，面臨較大的監管風險，使得長租房企業只能以試點的方式進行，無法全面鋪開。預計隨著監管部門細則出臺，長租房將迎來規範化運作的新時期。