濟南新增一處20萬方教育綜合體 總價23萬起買套鳳凰路地鐵房!

來源:中國網地産 2021-03-13 21:31:50

中國網地産3月13日訊  繼萬虹廣場、大悅城、天街落地之後,近期濟南東站片區又新增一處建面約20萬方的大型城市綜合體。相對常規的綜合體,它是定位於教育主題的城市綜合體,涵蓋了高端酒店、總部辦公、SOHO辦公、服務式公寓、集中商業等多種業態,將引進K12教育鏈各類品牌特色培訓機構和平臺,成為輻射東部、滿足各種教育需求的新去處,23萬起就可以搞定一套鳳凰路地鐵口的公寓。

濟南新增一處20萬方教育綜合體 總價23萬起買套鳳凰路地鐵房!-中國網地産

(天鴻萬象中心20萬平米綜合體項目效果圖  裴現梅  供圖)

該城市綜合體前期以服務式公寓、SOHO辦公開始銷售,在全市一片紅海之中,這裡卻是一片藍海,整棟售罄,加推一棟再去化7成,還有一棟在談整售,一面世就成為2021年濟南商辦神盤。每一種現象都有它的內在邏輯,銷售的本質還是對預期充滿信心。武功再好,也怕菜刀,區域再好,也怕競爭。西客站、CBD已經成了商務辦公的紅海區域,前期大量的商業用地公寓已經交付或者準備交付,這些區域有機會,但機會已經很少,需求比較大,供應更大,這就是不匹配的邏輯,投資公寓和SOHO選什麼區域,選就選沒有競爭的區域,供應極度稀缺的區域。

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(天鴻萬象中心20萬平米綜合體項目效果圖  裴現梅  供圖)

現在是炙手可熱,東站區域前期開發的主要是住宅,商業用地本身就很少,坐落在東站核芯的天鴻萬象中心,總價23萬起的辦公SOHO和公寓,在東站甚至是一份的存在,獨享千億東站這個大金主,周邊商業樓盤很少,而且全是建面約50-60平大面積戶型,大面積戶型和LOFT不適合做酒店,小戶型公寓和辦公成了酒店香餑餑,未來也不會再有。

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(《濟南市建築設計導則(試行)》新規正式試行 圖 濟南自然資源和規劃局官網)

2021年1月1日,《濟南市建築設計導則(試行)》新規正式試行,導則中明確規定:“商業、商務辦公類建築塔樓最小分割單元的套內面積不應小于150㎡,酒店平面應採用通廊式佈局,不得按單元式住宅設計”。新規一齣意味後期商辦産品再也做不了小面積的了,以後全部將是150平起步的總部辦公樓,整個東站區域,這種宜居住、宜辦公、做酒店、宜投資多種用途集于一身的産品,只剩下萬象中心這不到一千套的小戶型SOHO和公寓,後期將全部都是大量的150平米以上的總部辦公,再加上東站一年上千萬的差旅客流,面對上千萬的辦公租住需求和差旅酒店需求,萬象中心的小面積産品將會嚴重的供不應求和炙手可熱。山東省交通樞紐東站投資上千億;鳳凰路黃河大橋投資30多億;黃臺聯絡線投資30多億;6號線、9號線、R3線,三條地鐵投資幾百億;省企總部城投資200億;濟鋼改造幾百億……政府真金白銀的投入就是要打造出名副其實的千億東站核芯區,將成為東強北起雙重戰略重要的承載地。作為齊魯新樞紐,東站集高鐵(濟青、石濟)、城鐵(濟萊、濟濱)、高速(濟青、濟樂)、地鐵(R3線、6號線、9號線)、機場、高架、黃河大橋七維交通于一體,串聯了奧體、CBD、高新區、新舊動能轉換先行區,進而對接京津冀、長三角、中原城市,據統計,東站2020年發送旅客達到1433萬人次,2040年可達2240萬。線路覆蓋範圍之廣,客流之大,是其他地方難以企及的。

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(濟南王舍人片區控規圖  圖 濟南市自然資源和規劃局官網)

這些都是看得到的數據,另外小編也去附近的酒店轉了下,從地圖上可以很明顯地看出,東站片區內僅有2家酒店,即格林豪泰、全季酒店,正常工作日,我登錄幾個酒店常用app,竟然沒房了,每天90%以上的入住率,成為濟南酒店最供不應求的區域,為什麼酒店少,因為大部分都是住宅小區,早期幾個項目面積大檔次低,也無法滿足高端酒店需求。天鴻萬象中心,建面約20萬方大型綜合體,正好佔據了天時地利的優勢,成為酒店搶住東站的不二之選。雙地鐵口換乘,下樓就是地鐵,6號線9號線(即將開建)雙線穿越項目,地鐵一站地緊鄰天街,地鐵五站地CBD,樓下雙地鐵讓萬象中心和CBD、東站無縫銜接,周邊龍湖天街、萬虹廣場、萬象城地鐵直達,也就20分鐘時間,配套極其方便。買住宅,買商鋪,還是買公寓?這是一個選擇問題,也是需求問題。住宅目前限購加上價格基本不漲,租金回報率低,幾百萬的住宅只有兩千的租金,這是住宅的客觀問題,所以自住還行,投資已經不合適了。商鋪總價高,動輒幾百萬,性價比高的還可以,比如萬象東方在售的12999元/平起的商鋪很合適,其他單價兩三萬的早已透支了租金空間。剩下的就是公寓和SOHO,有點閒錢,每個月兩三千的穩定租金,反而成為保值增值的最佳選擇。

買公寓不同於買住宅,看單價,更要看總價,更要關注交房時間,考慮資金成本,考慮運營品質。理財産品收益率隨著全球放水的蔓延,越來越低是大勢所趨,保本的低風險收益率未來下降到3%甚至1%都有可能。在大媽都在談論基金的時代,理財更成為每個年輕人的痛,在動蕩的資本市場被割韭菜的滋味確實難受。公寓和SOHO的投資邏輯倒是簡單很多了,買公寓最多人考慮的也就是投資回報率,説白了就是算明白賬:①看看我投多少錢?②能賺多少錢?

(責任編輯:)
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