新市民住房困難?代表委員強調增加供應、租購同權

來源:新京報 2021-03-10 10:27:24

今年全國兩會政府工作報告涉房內容的表述中,“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”成為新的提法,並成為代表委員、輿論關注的熱點話題。 

令人關注的是,新市民、青年人為何被重點提及?何為新市民?如何緩解新市民、青年人的住房困難?事實上,政府工作報告也指明瞭方向,諸如切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給,規範發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔。

但是,在相關舉措具體落地過程中,究竟該如何進行政策傾斜?除了住房問題外,更加重要的平等教育、醫療等公共服務權利又該如何實現?

新市民等住房問題嚴峻,政府工作報告著重提及

青年人的概念已經清晰,何為新市民?

 早在2014年7月份,國務院總理李克強召開國務院常務會議時指出,對於長期居住在城市並有相對固定工作的農民工,要逐步讓他們融為城市“新市民”,享受同樣的基本公共服務,不能把他們視為城市“二等公民”。

彼時新市民的提法指的是長期居住在城市並有相對固定工作的農民工,隨著城鎮化的加速推進,以及人才向大城市的涌入,新市民的範圍逐漸擴大。

諸如,《全國住房公積金2017年年度報告》中曾提及新市民,在全國住房公積金繳存職工中,新開戶職工方面,農村轉移人口及新畢業大學生等新市民966.28萬人,佔新開戶職工的52.85%。

又如2018年修訂通過的《佛山市新市民積分制服務管理辦法》,其中的新市民是指離開常住戶口所在地進入本市居住,持有本市居住證的非本市戶籍人員。

再如2020年廣州市政府與中國建設銀行等有關單位簽署的《發展政策性租賃住房戰略合作協議》,其中指出要著力解決廣州新市民,特別是非戶籍常住人口和新落戶新就業大學生的住房問題。

可以看出,目前的“新市民”,主要是泛指原籍不在當地、因各種原因來到一個城市工作和生活的各類群體的集合統稱。如果再進一步精準定位,則是擁有穩定工作的非本地戶籍常住人口。

對於這類群體,2021年政府工作報告首次提出,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。那麼,新市民、青年人為何被重點提及?

隨著新型城鎮化的推進,越來越多的人流向中心區域、大城市、核心城市等,但是相比于原住居民以及更早實現定居的人來説,近幾年新涌入的新市民在居住問題上面臨著突出矛盾。新市民的收入與高房價有著較大差距,購房支付能力有限,而租賃市場更是面臨著租金上漲、供需結構失衡以及黑仲介、虛假資訊、合同霸王條款等亂象。

而幫助新市民、青年人等緩解住房困難,是我國以人為本、推動新型城鎮化高品質發展的要求。中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家楊暢表示,政府工作報告要求“十四五”期間城鎮化率進一步提高,人口向大城市、核心城市聚集的態勢明顯,而房價處於一個穩定上升的過程,對於新市民、青年人來説,買房存在著較大壓力,政策需要給予適當的支援和幫助。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,新市民、青年人的住房問題是目前住房市場的核心問題。儘管從發展歷程來看,從1998年房改至今大規模的住房開發使得8.5億城鎮人口告別住房短缺,城市家庭戶均住房套數超過1.1,住房自有率超過85%;但是從現狀來看,新市民、青年人居住條件非常差。

“根據國家流動人口調查數據,目前我國流動人口有30%-40%居住在雇傭單位提供的宿舍或工棚,其他大部分人租住在城中村、城郊村、地下室、群租房,居住面積狹小,居住條件惡劣,安全風險很大。尤其是在大城市,居住情況更加嚴峻。”許小樂稱。

租賃住房向新市民傾斜,供應、監管雙管齊下

如何幫助新市民、青年人等緩解住房困難?今年的政府工作報告也指明瞭方向,“切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給,規範發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔。”

可以看出,政府工作報告中,“租賃住房”出現多次,這説明,在解決大城市住房問題尤其是幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難上,租賃住房是重要方式。

北京房地産仲介行業協會秘書長趙慶祥表示,大城市房價高,新就業大學畢業生及中低收入沒有住房的居民,要解決住房問題,主要是通過住房租賃來解決。此外,維護城市運作、保障的群體,諸如快遞員、服務員、環衛工人等,收入不高,但對於城市的健康運作意義重大,這類人群要考慮通勤、職住平衡等,只能通過住房租賃解決居住問題。

那麼,保障性租賃住房供應應該如何向新市民、青年人傾斜呢?許小樂建議,應加快完善住房保障體系,擴大保障性租賃住房供給。比如,增加保障性租賃住房土地供應,支援利用集體建設用地和企業自由存量用地建設,允許將閒置的工業廠房、商業辦公用房等存量房屋改建成政策性租賃住房。

除了增加保障性租賃住房供應外,在市場化租賃住房方面,許小樂還建議,鼓勵居民將富餘住房用於出租,但不徵收稅費;對於企事業單位出租閒置房屋的,給予稅率優惠。在人口凈流入較多、住房價格高的大中城市,通過改造、新建等方式增加租賃房源。另外,培育專業化機構化住房租賃企業等。

此外,隨著長租公寓等“爆雷”頻頻,租賃市場亂象叢生,業內專家還建議加快完善市場監管體系,防範行業風險,維護租房者權益。 

落實租購同權,解決新市民公共服務痛點

事實上,想要安居樂業,保障居住權益只是第一步,新市民還面臨著平等教育、醫療、養老等多方面痛點。

全國政協委員、觀瀾湖集團主席兼行政總裁朱鼎健表示,進一步解決大城市學前教育和義務教育學位緊缺,推進全民醫保、異地就醫結算,健全大病救助制度等,對於處於“夾心層”的新市民、青年人來説,可能是比較迫切的問題。

在業內人士看來,要解決新市民的上述痛點,逐步實現“租購同權”是關鍵。何為“租購同權”?就是租房者與購房者享受同等的公共服務權利。

2017年7月份,廣州市政府辦公廳印發的《廣州市加快住房租賃市場工作方案》明確指出,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。

2020年12月份,蘇州市政府發佈的《市政府辦公室關於進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》指出,落實租賃房屋常住人口在社區公共戶落戶政策,破除隱形門檻。在業內人士看來,租房可落戶能真正保障租客的權益,對落實“租購同權”具有積極作用。

更重要的是,2020年12月16日至18日舉行的中央經濟工作會議,曾提到“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”。

2021年政府工作報告也提出,“更好解決進城務工人員子女就學問題”,“讓每個孩子都有人生出彩的機會”。此外,“十四五”規劃也明確,“加快城鎮學校擴容增位,保障農業轉移人口隨遷子女平等享有基本公共教育服務”。

許小樂表示,目前我國落戶的政策與房屋掛鉤,在實際執行過程中是以“房屋所有權”為原則,這也就意味著“租房”獲得社會福利的優先級較低,“租購歧視”現象存在,會影響城市租賃市場的發展。

租購同權如何破局?“突破的重點是優化公共資源分配方式,尤其在落戶及子女教育方面逐步減少‘租購差異化’”,許小樂認為,“各城市除放寬落戶條件,減少租購差距甚至取消與購房的掛鉤外,首先需按城市常住人口數量,加大對基本公共服務資源的投入;其次優化教育資源的分配方式,加大對實際居住或繳納社保時長等的衡量。此外,還需擴大租賃稅收優惠,現在部分城市辦理居住證或入學要求提供租賃備案證明,但由於個人出租房屋需承擔租金收入稅負,業主備案意願低,增加了租房家庭子女入學難度。”

全國人大代表、58同城CEO姚勁波則表示,從中長期來看,各地可根據公共設施完備情況,逐步將公共服務與房産所有權鬆綁,推進其直接與人綁定,進而縮小租購之間權益差,促進落戶及教育、醫療等重點公共服務均衡化,實現以人為本的公共服務資源配置。

增加共有産權住房供應,提升新市民需求匹配度 

除了租賃住房外,增加共有産權住房供給是幫助新市民、青年人等緩解住房困難的另一個方式。 

何為共有産權住房?這是近幾年來政府力推的政策性住房,政府與購房者共同擁有房屋産權,購房者以低於市場價格購買部分産權,在出售時,政府擁有優先回購權,購房者只能獲得自己資産數額部分的變現,從而實現保障住房的封閉運作。共有産權住房在保障剛需購房者權益的同時,還有利於消除牟利和尋租空間。

2017年9月14日,住建部印發《關於支援北京市、上海市開展共有産權住房試點的意見》,其總體要求為,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租並舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,通過推進住房供給側結構性改革,加快解決住房困難家庭的基本住房問題。

2017年9月30日,《北京市共有産權住房管理暫行辦法》正式實施,70%面向北京市民,30%面向符合購房條件的外地戶籍“新北京人”。2018年,上海進一步擴大政策受益面,將非滬籍住房困難家庭有序納入共有産權住房保障範圍。目前,北京、上海進行大量試點建設後,形成了相對完善的供應體系。

目前來看,共有産權住房解決了部分中低收入人群的住房問題。58安居客房産研究院分院院長張波認為,通過不斷落實的共有産權房供應,以及近幾年的試點,對共有産權房的配售定價、産權劃分、使用管理、産權轉讓等規則梳理出來一整套的辦法,可以為其他城市推進共有産權房的住房保障及供應體系搭建起到推動作用;此外,對於房價穩定,以及整個市場也會起到明顯的促進作用。

但是,在共有産權房的供應等方面,仍有一些問題存在。許小樂表示,以往共有産權住房項目多分佈在城市相對偏遠的區域,教育、醫療、交通等公共資源不完善,不便於居住者日常生活和工作。而申請共有産權的客群多是年輕的上班群體,對於以上公共資源需求更直接更迫切,因此造成以往共有産權房與需求匹配度較低。因此,許小樂建議,在未來共有産權房推廣落地的過程中,項目選址在周邊配套相對完善的區域。

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