前海媽灣進入“單元一體化”開發建設新進程

來源:深圳特區報 2021-03-02 16:20:26

寫字樓均連接地鐵口,多棟寫字樓下停車場互通互聯,既方便又快捷,這就是前海首個採用“單元一體化”開發建設的前海媽灣十九單元03街坊。

走進前海媽灣十九單元03街坊(下稱“十九單元03街坊”),自助選菜稱重餐廳、潮汕獅頭鵝、瓦鍋飯、中式營養快餐、港式茶餐廳、711、全家等便利店,分佈在不同樓層各式各樣的餐飲商鋪琳瑯滿目。

為實現土地效益的最大化,十九單元03街坊首次嘗試“小地塊、多單位、整體開發”的開發模式,使得前海自貿大廈、信利康大廈、前海世茂金融中心等7個位於該街坊的重點産業項目“一體化”互聯互通,以雲廊連接,形成“空中共用層”。整個街坊可提供38.8萬平方米辦公空間。截至目前,入駐企業222家、辦公人員超13000人。作為前海“三城一港”現代自貿城的重要組成部分,十九單元03街坊經過短短幾年的發展建設,現代自貿新城已初具規模,發展之快,令人驚嘆。

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“門對門”式一體化辦公引鳳來

“每天從鐵路公園地鐵站口出來後,不到10分鐘就已經坐到自己的工位上了。”位於信利康大廈的深圳市科脈技術股份有限公司的員工向記者講述了自己的通勤情況,“不管是颳風下雨還是艷陽高照,出門都不用帶傘,實現了‘家門對公司門’辦公。”據該公司市場品牌中心經理余倩介紹,公司總部2020年1月遷址到十九單元03街坊,辦公面積達4000平方米。“這邊層高較高、場地寬敞,坐在辦公室也能夠看海景,能為我們員工提供舒心、舒適的辦公環境。”余倩説。

相比之下,以中小民營企業工商管理培訓為主營業務的深圳博商學院更看重十九單元03街坊一體化設計帶給其學員的科技感和設計感。“我們平均每週有4個班上課,一個班大概有60到70名學員。由於來上課的都是企業家人士,一體化建設帶來的停車出入便利以及空間觀感上的設計時尚感是我們選址十九單元03街坊的重要考量。”深圳博商學院負責人帶記者參觀了其公司內部結構及教室佈置並表示,2019年,他們作為第一批企業入駐信利康大廈17樓約2000平方米,在公司持續的發展壯大下,目前在十九單元03街坊的總辦公面積已擴大到5000平方米。

根據《前海深港合作區十九單元03街坊地下空間及地上公共空間整體概念方案》和《前海深港合作區十九單元03街坊開放導控文件》,前海管理局整體把控街坊內各地塊的設計,指導後續地塊的開發建設。在設計理念方面,十九單元03街坊針對不同的企業文化特徵,設計具有個性化的景觀,體現現代感、科技感、前衛感的景觀風格,注重生態環保,設計資源可迴圈景觀,通過“雲端生活”主題理念貫穿空間設計,形成整體統一的“雲”共用平臺。採用統一的設計語言,空間佈局簡潔統一,動線互相關聯、互相吸引、互相滲透,使街坊各地塊景觀形成一個統一的整體。

作為信利康大廈業主單位,深圳市信利康供應鏈管理有限公司副總裁鐘觀宜告訴記者:“信利康大廈是十九單元03街坊最早投入運營的總部産業大廈,建成後不到一年,入駐率就達100%。這得益於該街坊‘一體化’的設計、交通規劃和完善的商業配套。目前大廈有平安銀行信用卡中心、點貓科技、博商學院、科脈技術等40多家企業入駐,以科技、金融、物流、現代服務業四類為主。”

科技向規劃引鳳來,科技化發展留人才。位於十九單元03街坊的前海自貿大廈也迎來入駐企業和人才的蓬勃發展。前海自貿大廈的高科技企業平安國際智慧城市科技股份有限公司(下稱“平安智慧城市”)辦公室主任胡玲玲向記者介紹公司入駐後的發展情況。“我們2019年1月將總部搬到前海自貿大廈,入駐兩年多來公司迅速發展,目前員工大概有2500人,其中超七成員工為程式員等科技型人才。”她表示,平安智慧城市作為平安集團旗下專注于新型智慧城市建設的科技公司,目前在十九單元03街坊總辦公面積約5萬平方米。“在我看來,前海通過這種‘街坊一體化’開發模式,能夠實現空間的最大利用,也是我們這類大體量公司選擇前海最重要的因素之一。”胡玲玲説。

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“煙火味”配套服務 人氣旺

記者走訪了解到,鐵路公園地鐵口周圍、前海世茂金融中心、信利康大廈等是附近上班族和居民用餐的最常選擇。在午間用餐時間,前海世茂金融中心商業就餐區人氣火爆。“我們前海分店每日客流量上千人,日均營收額超2萬元沒有問題。”前海世茂大廈偉旺簡餐相關負責人説。以麥當勞、奈雪的茶、老碗會、小貝肉夾饃、正月水餃、谷田稻香等連鎖店為主的商業就餐區,承擔起了附近上班族的就餐需求,有的餐廳門口甚至排隊3米多長。“我就在樓上辦公,這裡每天12點到1點人是最多的,這家店大概每天有20多個菜品,一頓餐大概是二三十塊。”在自助選菜餐廳就餐的小李告訴記者。

世茂股份深圳公司相關負責人介紹,前海世茂金融中心2019年10月正式啟用,目前入駐32家商家,不僅服務本大廈辦公人士,也有健身、美發等休閒場所,超市等便民場所,服務於周邊街坊日常所需。

在信利康大廈,記者同樣看到其一、二層的商業餐飲區生意火爆,門庭若市。“像大牛火鍋、廷湘湘菜館等主要是接待聚餐和滿足三到四人用餐需求,而針對上班族,我們也有自助稱重式餐廳、快食店、便利店等等,每天上午11點到12點都是這樣的火爆情況。”鐘觀宜向記者介紹。

胡玲玲對此感受頗深:“像我們公司每天大概有1000人辦公,每天到公司食堂用餐人員有五六百人左右,其他人喜歡去附近的餐飲店,都能夠滿足他們不同的就餐喜好。”

除就餐服務外,其他辦公配套服務設施也應有盡有。“我們在福田卓悅廣場、南山高新園都有分店,把分店開到前海,主要是覺得這邊的辦公企業和人員比較聚集,能夠集中為他們提供海報、易拉寶、標書、名片等列印及印刷類服務。”位於十九單元03街坊的印刷店老闆接受記者採訪時表示。

在綠化方面,十九單元03街坊結合規劃目的和原則,選擇能快速成林、成景的樹種,構成城市“森林”景觀,展示前海特有的多樣化景觀。同時,合理控制標高,豐富景觀空間。近幾天,深圳天氣舒適,記者看到不少上班族在休息時間到雲廊上的小桌椅休息、聊天。

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互聯互通 推動交通佈局最優化

用速度連接城市,以溫度推進民生。十九單元03街坊建設規模大,強度高,高峰小時通勤客流集聚,單個地塊獨立進行交通設施佈局十分困難,且不利於實現總體交通系統的最優化,尤其是地塊(車庫)出入口與地下交通組織。針對這些問題,前海管理局相關負責人表示,前海結合各地塊建築方案,對內部交通設施進行整體統籌規劃,使其互聯互通、資源共用,同時保證規模佈局、總體交通組織和內外銜接等方案儘量最優,以實現效益最大化。

一直以來,十九單元03街坊始終踐行産城融合與緊湊集約發展的理念,去年,前海首個採用“單元一體化”開發建設新模式的十九單元03街坊正式啟動地下停車場一體化運營。該停車場由七家業主共同委託深圳市前海智慧交通運營科技有限公司(簡稱前海智交公司)開展專業的一體化運營,創新共商共管機制,構建智慧交通前海模式。

該停車場在地下空間一體化、交通組織一體化的規劃要求指導下,全程統籌設計施工和管理運營協同,打破傳統模式引入智交公司這一專業的停車場運營團隊,創新停車場行政許可“一證通辦”、導入智慧管理和清分結算系統、創建業主聯盟共商共管機制,真正實現了多業主停車場的互通互聯、統一管理、一體運營,體現了“共建、共治、共用”的新模式、新理念,為高品質停車服務和車位資源高效利用探索突破並奠定基礎。

由於該地塊涵蓋多個項目、多個建設主體,每個項目建設過程中又涉及多個流程、多個專業領域,呈現協調因素多、實施難度大的特點,對統籌主體提出了較大挑戰。為更好地推進十九單元03街坊的整體開發建設,根據前海管理局部署,由前海控股作為十九單元03街坊整體統籌開發的主體,從設計、施工、運營三個方面合理統籌。

十九單元03街坊多業主互聯共用停車場由於獨特的設計理念,整個停車場完全互聯互通,各宗地邊界上沒有物理隔離,無法通過在各宗地邊界上的連通道加裝道閘的方式來實現停車費用的清分結算,與傳統停車場有著巨大的區別,設計一種新的停車費用清分機製成為該停車場順暢運營的一大挑戰。

前海智交公司結合物聯網、雲計算等先進技術,設計出一套完整的費用清分系統。該系統結合高清車牌識別錄影機等物聯網設備的應用,通過對車輛入場、找車位、車輛停泊、車輛出場等過程中車輛形成的軌跡進行識別與匹配,在管理系統中預設清分演算法來判定停車費收益的歸屬。

“由於出入場資訊採集、車位資訊採集受設備性能和使用環境影響,資訊採集精度無法達到100%,可能導致少量數據缺失或數據錯誤的情形。”前海智交公司有關負責人表示,該公司在管理系統中設計了對應的容錯機制,對因資訊採集問題導致無法匹配的費用按照一定的規則進行二次清分,確保全部停車收益合理分配,為多業主停車場一體化運營順利落實提供了技術支援。

通過對單元地塊整體統籌工作的開展,實現了街坊區域內整體效益的提升。目前作為十九單元03街坊整體統籌開發主體的前海控股,正努力踐行單元一體化開發統籌主體責任,持續推動單元一體化開發統籌從1.0到2.0再到3.0的轉型升級,力爭整體提升單元地塊內各業主開發建設的速度和品質,成為前海單元開發綜合效益最大化的典範。

(責任編輯:)
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