春節過後，房企在償債壓力以及融資監管的預期下，積極制定融資計劃。從最近3天來看，房企在債券市場的融資計劃就超300億元。

在業內人士看來，受“三道紅線”與“五檔房貸”雙管齊下的影響，境內整體融資環境日益趨緊，部分房企的融資額度出現銳減。春節過後，更有不少房企面對舊債期限將至，轉戰美元債融資，加緊在成本較低的窗口期補充資金。

借新還舊，房企紛紛發佈融資計劃

在2月最後一週，房企積極發債融資的舉動更加明顯。從最近3天來看，房企融資計劃超300億元。

在2月23日一天內，有3家房企透露近期獲得金融機構的貸款額度。其中，禹洲集團與一組金融機構訂立一份融資協議，獲授一筆2.385億美元的美元定期貸款融資及一筆2.34億港元的港元定期貸款融資。華潤置地也在當天同銀行簽訂一筆貸款融資協議，金額為20億港元。此外，中梁控股稱，公司接獲恒生銀行不多於2000萬美元的貸款融資信貸函件。

在當前作為主要融資渠道的債券市場，房企更是不遺餘力。2月24日，華發股份發行規模不超過50億元的2020年公開發行住房租賃專項公司債券，獲上交所反饋。濱江集團當天也稱，擬發行規模7億元的2021年度第三期短期融資券。

從融資用途來看，大多是借新債還舊債。2月22日，金輝集團擬向專業投資者公開發行的83.49億公司債券，在上交所平臺顯示狀態為“已反饋”。金輝集團方面表示，募集資金扣除發行費用後用於償還到期的公司債券本金及利息。

同在2月22日，萬科2021年面向專業投資者公開發行公司債券在深交所的狀態更新為“已受理”，涉資80億元。募集説明書顯示，本次債券募集資金擬全部用於償還到期的公司債券等用途。

2月24日，金地集團公告，擬公開發行2021年第一期公司債券，發行規模為不超過20億元。所募資金同樣擬用於償還到期的公司債券。

部分房企融資額度縮減，2月融資規模縮水？

值得關注的是，在房企積極融資的過程中，部分房企的融資額度出現縮減，這其中也有來自融資環境的壓力。

據上交所2月24日披露，雅居樂在提交註冊的2021年公開發行公司債券中，擬發行金額從之前披露的“不超過82.47億元”調整為“不超過70億元”，最高融資額下降了12.47億元。

融資規模縮水的還有珠江投資。2月22日，珠江投資發佈公告披露其2021年公開發行公司債券（第二期）的結果。該期債券發行工作已于2021年2月19日結束，實際發行規模為16.91億元，最終票面利率為7.50%。而原擬定發行規模為不超過40億元。

面對眾多融資計劃，從2月份實際發債情況來看並不理想。在業內人士看來，因為受春節假期影響，交易日相對較少，這將影響2月整體發債規模。其中在此前的兩周內，房企整體信用債融資相對冷清。

據億翰智庫統計數據顯示，2021年2月第2-3周，典型50房企融資金額合計91.72億元。2月第三周境內信用債規模達9億元，僅濱江集團發行一筆短期融資券，票面利率為4.07%，較上次發行上升0.12個百分點。

而在海外債方面，億翰智庫統計數據顯示，2月第三周，華發股份發行5億美元海外債，票面利率為3.6%，較上次發行利率下降0.8個百分點。此外中國金茂再次發行永續債，融資規模達5億美元，票面利率為6%。

償債壓力陡增，房企抓緊發行美元債

事實上，從2021年以來，房企在債市展開“搶跑”，尤其是美元債受到房企的歡迎。據同策研究院監測，今年1月，40家房企共發行28筆公司債，其中18筆為美元債，金額佔公司債的77.71%，佔融資總額的46.59%，成為當月為房企“輸血”的主要渠道。

同策研究院分析人士認為，與以往年初機構額度寬鬆不同，今年房企融資情況並不樂觀。除了公司債融資金額大幅上漲，其他融資渠道均不同程度下滑。其中，1月，房企境內銀行貸款環比下降44.45%。受“三道紅線”與“五檔房貸”雙管齊下的影響，境內整體融資環境日益趨緊，而部分房企舊債期限將至，只能轉戰海外市場。

貝殼研究院分析人士也認為，2021年開年以房企搶跑美元債市拉開債券融資的序幕。作為傳統發債高峰，新年首月房企發債1630億元，不及上年同期，發債規模也低於市場預期。這説明融資新規效果不斷顯現，將影響房企全年的發債計劃。為此，年初不少房企抓住境外債融資成本較低的窗口期加緊發債。

房企密集發債的背後是償債壓力。據克而瑞統計數據顯示，95家房企2021年到期的債券為7223.81億元，同比增長22.45%，其中境內到期債券同比增長5.77%至4188.89億元，境外到期債券同比增長56.52%至3034.92億元。

對此，彭博亞太區房地産分析師指出，今年房企違約情況會增加，但相信違約情況並不普遍，預計今年有1至2家房企出現高風險債務問題也不足為奇。

從目前來看，在房地産境內融資方面，仍然處於收緊狀態。而在境外融資方面，雖然房企海外發債只能用來借新還舊，但是相比以往融資成本出現走低。比如，2月22日，中國奧園發行一筆3.5億美元優先票據，利率為5.88%。

對於今年的融資市場，貝殼研究院分析認為，不斷加碼的監管政策與較高的到期債務規模，將給2021年房企增加更多挑戰。而受疫情影響，海外流動性較為充裕，境外債市回暖明顯，預計短期內房企融資將以境外債為主。