一線城市頻現高溢價地塊

來源:中國證券報 2021-02-03 10:35:37

2021年以來,熱點城市土拍持續火爆,一線地塊多數以最高限價出讓,熱點地區商辦地塊競拍也顯著升溫。部分熱點城市住宅地塊溢價率明顯走高,並出現了單宗金額超百億元的“地王”地塊,引發市場關注。

高溢價地塊增多

2月2日,北京3宗地塊集中出讓,包括順義區兩宗地塊以及通州區1宗多功能用地,總起始價為85.15億元,總成交價為128.9億元。其中,順義區新國展三期22-02-007-1、22-02-007-2住宅地塊總用地面積10.5萬平方米,總規劃建面為26.3萬平方米。地塊以二類居住用地為主,但要求配建7.5%的商業及公共設施約2.0萬平方米,人防工程面積2.9萬平方米。住宅最終規劃建築面積為21.4萬平方米,居住用地容積率為2.5,不限房價。

經過共計75輪競拍,最終由保利+華潤以18億元建設資金+67.77億元土地總價+23%自持成交,溢價率為35%。刨除建設資金成本及自持面積,可售商品住宅及商業綜合樓面價為46529元/平方米,是2021年以來綜合樓面價第二高地塊。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出,此次拍地不以競價為先,而是先對異地建設會展設施面積進行競拍,即承擔新國展二期的建設資金,可見北京土拍規則正在多元化、多方式地展開。房企在開發住宅用地的同時,將更多融入區域産業發展,承擔部分公共設施建設的責任。

克而瑞研究中心指出,在長三角二、三線城市優質地塊供應明顯增加的情況下,土拍溢價率低位回升至13.2%,但較2020年二季度階段性高位仍差距明顯。其中,二線城市土拍升溫,溢價率升至14.7%,環比增加6.5個百分點。土地流拍現象也明顯緩解,不僅流拍數量環比大幅減少,而且流拍率降至8.6%,環比下降5.2個百分點。

地區分化明顯

除高溢價外,中國證券報記者觀察到,部分熱點地區2021年以來還成功出讓了單宗金額超百億元的“地王”地塊,引發市場關注。

1月5日,上海市黃浦區成功出讓一宗商住用地。最終,上海建工集團股份有限公司、上海城投控股股份有限公司以底價176億元摘得,樓面價為89567元/平方米。該樓面積已遠超上海歷年來出讓地塊的樓面價。該地塊僅1人報名,故確定出讓方式為掛牌出讓。地塊用途為商業、住宅用地,土地總面積為12.51萬平方米。其中,商業建築面積佔比不小于地上建築面積的25.4%,商業部分需全部自持。地塊起始價為176億元,競買保證金為35.2億元。

據統計,目前該地塊總價在上海排名第四。上海地塊總價第一位為2020年年初出讓的徐匯濱江地塊,總成交價為310.5億元;總價第二是黃浦區小東門街道商住地,總成交價為248.5億元;第三是徐匯區徐家匯中心項目商地,總成交價為217.7億元。

中指研究院指出,2021年1月政府推地力度與去年同期基本相當,300城宅地推出規模同比微降0.2%,部分地塊最終出讓截止時間在2月,1月整體成交規模同比下降約兩成。但優質地塊成交佔比仍較為突出,成交樓面積結構性漲幅顯著,溢價率也有所回升。從重點城市土地成交情況來看,杭州、上海1月宅地出讓收入超400億元,整體規模遠高於其他重點城市。

中國證券報記者進一步梳理髮現,城市等級之間的分化較為明顯。機構數據顯示,2021年1月,一線城市住宅用地成交規劃建築面積累計同比增速提升較快,達到89.6%,而二線城市累計同比下滑16.8%,三四線城市同比下滑42.9%。一線城市成交樓面價同比下滑29.3%,而二線城市同比增長31.9%,三四線城市同比增長37.2%。其中,一線城市樓面價的大幅下跌主要是高基數造成,2020年1月北京等一線城市高單價地塊成交推動一線城市成交樓面價達到近年最高值,而2021年1月一線城市成交樓面價基本穩定在2019年、2018年同期水準。而在二線和三四線城市中,寧波、蘇州、常州、徐州、台州、鹽城、泰州、南通、金華、衢州等長三角城市由於區域規劃利好,成交樓面價累計同比增長較快,是導致總體成交樓面價上漲的重要原因之一。

預計熱度不減

從計劃供應額度看,2021年2月,全國351城計劃供應住宅用地規劃建築面積達10905萬平方米,如果全部順利成交,預計成交規劃建築面積單月環比增長39.3%,累計同比降幅收窄至3.7%。雖然有春節假期,但市場整體回歸穩定的速度或將提升。

2021年2月,上海計劃出讓12宗住宅用地,包含虹口、普陀等城市核心區地塊。2月,上海計劃出讓住宅用地起始總金額達376億元,有望在2月超越杭州成為住宅用地成交金額最高城市。其中,虹口1宗住宅用地單宗起始金額已達111億元,將成為繼1月單宗176億元地塊後的又一高總價地塊。結合此前上海調控政策要求加大住宅用地供應,上海住宅用地市場活躍度將持續一段時間。

從新房供應和成交角度看,鋻於2021年春運返鄉需持七日內核酸檢測陰性證明,疊加企業鼓勵員工就地過年,預計2021年春運返鄉人數或將顯著低於歷史同期,三、四線城市返鄉置業潮或將明顯弱于往年,成交整體回升幅度有限。隨著就地過年人數大幅增多,春節假期核心一、二線城市房地産市場或將反常回暖,甚至迎來難得的銷售窗口期,屆時成交有望明顯回升。

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來源:中國證券報2021-02-03 10:35:37
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