繼2020年12月31日央行和銀保監會為個人房貸設置紅線之後，近日，房貸額度收緊影響已經非常明顯。記者採訪數家仲介機構獲悉，二手房成交客戶房貸業務目前還是在進行，不過有些銀行暫停放款，有些銀行當前房貸放款排隊等候時間延長，目前因處於政策消化期，等候放款的時間多數是沒有確定的，後續影響還需政策進一步明確。對於近期購房者而言，受政策影響買賣雙方可能交易時效拉長，建議買家對此要有心理準備，並做好時間和資金的規劃。

不同銀行影響不同 交易中兩種情況可換銀行

去年12月31日，央行聯合銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》，分五檔設立“兩條紅線”指標，其中房地産貸款佔比，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。個人住房貸款佔比，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%，並宣佈自2021年1月1日起實施。消息發佈之初，業內人士大多表示，“兩道紅線”設置了過渡週期，超出2個百分點內，過渡期為2年，超出2個百分點及以上的，過渡期為4年。因此，這項管理制度的出臺，不會對房貸市場形成直接、重大衝擊。此外，踩線的銀行為少數，並且高出“紅線”的百分點不多，對全國房地産市場大局影響不大。不過，從1月執行情況來看，處於政策消化期，往年銀行衝刺信貸“開門紅”的慣例節奏被打亂，對市場交易環節和買家心態的影響也開始顯現。

合富房地産服務中心資深經理湯麗娟對記者表示，房貸額度收緊對一月的市場和成交影響還比較明顯的。二手房成交客戶房貸業務目前都還是在進行中，遞申請並沒有停，不過有些銀行暫停放款，有些銀行放款排隊等候時間延長，以往是兩周左右放款，現在可能要一個月到兩個月，目前因銀行內部也在處於政策消化期，要等候多久才能放款的時間多數是沒有確定的，後續可能會更加明確一些。從受影響的情況來看，超紅線的銀行額度會非常緊張，四大國有銀行和沒有超紅線的銀行會相對好一些，大多表示只是放款時間延長，需要等候。事實上，每年年底的房貸額度都是比較緊張的，從去年第四季度開始，一些商業銀行的房貸額度就已經開始緊張了。

鏈家興民分店商圈經理萬元婕也表示，近期成交客戶會有受到房貸額度收緊的影響，不同銀行的放款時間不一樣，放款至少2-3個月，甚至更長，部分商業銀行已經停止接單。對市場的影響，以珠江新城為例，對於大標的影響不大，因為這部分買家基本都是全款。但對於“剛需”的客戶、改善型的客戶而言，在觀望和博弈中選擇等待的多，不少想看看年後市場的行情。

如果因銀行原因暫時不能放款，是否可以選擇換銀行申請房貸呢？湯麗娟表示，如果房貸審批還沒有通過，或者還沒有去房管局完成過戶、抵押的就可以換銀行。但如果已經完成過戶，房屋變為新買家名下，又抵押到新的銀行，就難以轉換銀行了。

房貸額度影響利率 置換購房影響更大

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，近期房貸收緊確實對二手業務開始産生一些影響，主要體現在交易環節。受政策影響買賣雙方可能交易時效拉長，即業主收款時間、客戶收樓時間延後。對置換客戶，甚至中長期來看不利於改善型客戶。因為時效的拉長肯定不利於其購置新房産。同時國家政策都是優先保障首套剛需客戶的，預計未來首套房客戶受到的影響相對較小。

不少業內人士表示，銀行貸款額度緊張，無論是首套房還是二套房，貸款利率都可能呈現上升趨勢。目前，銀行新發放的個人商業住房貸款利率為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）+加點值。具體加點值則會在確定區域差別化信貸政策規定的加點下限後，再綜合考慮銀行經營情況、借款人風險狀況和信貸條件等因素確定。人民銀行1月20日公佈的 LPR為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65% ，均與前期持平，這也是自2020年5月以來LPR連續第9個月保持不變。最新消息顯示，工、農、中、建四大行的首套房貸利率調整為LPR+55bp，二套房貸LPR+75bp，而此前則是首套房為LPR+40bp，二套房則是LPR+60bp，變更後首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。

對於近期想買房賣房的，湯麗娟建議，買家選擇貸款銀行時不要再主要從利率方面考慮。相對而言，一些商業銀行在利率上可能會有些優惠，但四大行一般會比較平穩，還是建議選擇個人房貸佔比比較高的四大行。

萬元婕也表示，針對目前放貸收緊的情況，建議賣家注意收款時長，買房時效要對接好，避免因為付款週期長違約。買家根據自己需求，有適合的房子可以考慮入手，由於利率採用LPR+加點值方式確定，也要考慮利率會隨市場波動。

李茂喆則建議置業者理性看待房地産，不要違背房住不炒，按自身需求購房，勿使用違規方式、資金購房。業主、客戶在收款、收樓時效上應有相應預期，對於急需收款、收樓的客戶應注意規劃時間。