去杠桿對於房企而言，既是一塊很好的“試金石”，也是通往高品質發展的必由之路。對於房企來説，“慢時代”的房地産行業仍有廣闊天地，大有可為。只要能真正解決這個時代的痛點，終究會獲得市場的認可。

日前，中國人民銀行、銀保監會發佈通知，決定建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度，分檔設置房地産貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限。有市場人士認為，貸款規模受限對於房企利空，房企未來的經營存在巨大隱憂。

自“房住不炒”定位明確以來，有關部門對房企融資行為持續作出規範，防範化解房地産領域金融風險。從防範系統性風險的角度來看，地産行業去杠桿勢在必行。

凈資産收益率（ROE）是衡量公司運用自有資本效率的重要財務指標，體現了自有資本獲得凈收益的能力。指標值越高，説明投資帶來的收益越高。而根據有關分析方法，ROE取決於凈利率、總資産週轉率、權益乘數（資産負債率越高，權益乘數越大），要提升ROE，就需要從提升凈利率、總資産週轉率、資産負債率三個角度來進行。

在房地産行業的黃金時代，行業投資和銷售都處於高速增長狀態，房子不愁賣。房企為了維持較高的ROE，大多選擇了一種“高杠桿、高週轉”的模式。事實證明，這種方式也非常見效。數據顯示，2006年至2009年，房地産上市公司盈利能力大幅提升，ROE從不到4%提高到12%，此後房企的ROE持續穩定在這一較高水準。

然而，高杠桿是一把“雙刃劍”，面對較大的市場波動，高杠桿往往意味著高風險，這也是近年來資本市場給房企遠低於市場平均市盈率估值的原因之一。經驗表明，房地産是週期之母，遠有日本房地産泡沫、近有美國次貸危機，這些源發自房地産行業的危機最終引爆了全面的金融危機。近年來，隨著我國城鎮化率不斷提升，房地産行業增速不斷下滑，在樓市調控政策下，一些城市房價回調，高杠桿帶來的系統性風險逐漸顯現，因現金流問題倒閉的房企開始增多。

據貝殼研究院統計，2018年至2019年這兩年房企償債規模成倍增長，2020年償債規模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務規模預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關，房企償債壓力繼續攀升。無論是落實“房住不炒”要求，還是防範金融風險，地産行業去杠桿已成定局。

那麼，杠桿降下來，週轉率保持合理水準後，就相當於給房企判了“死刑”麼？顯然不是。

在地産“慢時代”中，凈利率成為更為關鍵的指標。要維持較高的盈利能力，就需要房企打破“路徑依賴”，轉型升級，改變過去粗放的經營模式，向管理要效益，向創新要效益。過去一年，頭部房企萬科一直在強調一個理念：地産經歷了土地紅利、金融紅利，如今進入到管理紅利階段。對於管理紅利，萬科認為關鍵在五點：創造價值、建立競爭優勢、長期主義、科技賦能、精細運營。提升效率，降低成本，從而提高凈利率，管理紅利恰恰可以解決“慢時代”房企的發展問題。

可以説，去杠桿對於房企而言，既是一塊很好的“試金石”，也是通往高品質發展的必由之路。畢竟，房地産市場體量巨大，除了新房銷售，存量市場的住房租賃、城市更新、物業服務等都是萬億級的市場，而且行業仍然存在諸多痛點。對於房企來説，“慢時代”的房地産行業仍有廣闊天地，大有可為。只要能真正解決這個時代的痛點，終究會獲得市場的認可。比如僅僅成立兩年多的貝殼，因為利用數字技術提升了二手房交易效率，在美股上市後市值很快超過了萬科和保利的總和。

當然，更重要的是，在轉變發展模式的陣痛期，房企要努力控制好債務風險，提升資産品質，改善資産負債表。畢竟，活下來才是前提。

（原題為《房企去杠桿勢在必行》）