2021年房地産行業銷售規模有望保持高位

來源:中國證券報 2021-01-06 09:32:03

各房企日前陸續遞交了2020年全年答卷。克而瑞地産研究中心數據顯示,2020年,TOP100房企銷售操盤額同比增長13.3%。展望2021年,機構認為,房地産行業銷售規模有望保持高位,房企銷售目標將趨於理性;投資或將關注結構性機遇帶來的增長機會,合作拿地、合作開發將繼續保持。行業集中度將進一步提升,看好具備管理紅利的房企。

行業集中度提升

克而瑞地産研究中心數據顯示,2020年,TOP100房企銷售操盤額為114839.4億元,同比增長13.3%。TOP50房企門檻同比提升17%至859億元,TOP100門檻同比僅提升9%。從行業集中度看,TOP50房企銷售額市佔率62.2%,TOP100房企市佔率同比上升至76.2%。頭部房企優勢凸顯,行業競爭和梯隊分化進一步加劇。

2020年,碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售額約5706.6億元,同比增長3.34%。中國恒大2020年實現合約銷售金額7232.5億元,同比增長20.3%,完成全年銷售目標的111%;合約銷售面積8085.6萬平方米,同比增長38.3%。

從權益銷售口徑來看,克而瑞地産研究中心數據顯示,TOP100房企2020年全口徑累計銷售金額同比增幅較前值提升至12.4%;權益銷售金額同比增幅較前值提升至10.8%。

華安證券認為,權益口徑增速低於全口徑,或反映出此前受融資收緊影響房企合作拿地項目入市所致。從百強與全國增速來看,或已形成強者恒強形勢。

天風證券指出,房地産行業趨勢有望由融資驅動規模增長轉向至經營驅動品質增長,加之“因城施策”常態化,行業融資端再收緊或進一步催化企業間的分化。

關注都市圈投資

2020年,監管部門“三道紅線”對房企有息負債提出精細化管控,房企關注資金端,投資方式和策略生變,重視合作拿地,關注一二線城市,青睞都市圈投資機會。

中指研究院數據顯示,2020年50家代表房企招拍挂權益金額佔比均值為80%,較2019年有下降;TOP10和TOP11-30陣營房企權益金額佔比均小幅下降。整體上,房企通過招拍挂方式合作拿地的案例增多,收並購方式變得活躍。

另有機構報告稱,長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主陣營,合計佔比達58.4%,僅長三角佔比就達25.4%。

“都市圈未來對人口的吸引力將具備一定優勢,是未來新房市場進行結構分配的重點區域,房企佈局的動力和區域內市場競爭都將加大。佈局都市圈將是公司投資的一個重要方向。”金輝控股執行總裁陳朝榮早前表示。

“十四五”規劃建議提出,優化行政區劃設置,發揮中心城市和城市群帶動作用,建設現代化都市圈。加快建設交通強國,完善綜合運輸大通道、綜合交通樞紐和物流網路,加快城市群和都市圈軌道交通網路化,提高農村和邊境地區交通通達深度。

“2020年監測的50家典型房企拿地銷售比為34%,2021年投資強度或降低。長期來看,重點城市群及核心一二線城市需求端更具韌性,2020年百億規模以上房企在二線城市及三大城市群業績貢獻均超過60%。因此,預計未來房企投資會聚焦這些重點城市,把握不同城市房地産市場週期階段,關注結構性機遇帶來的增長機會。”中指研究院企業研究副總監劉水對中國證券報記者表示。

行業“穩”字當頭

2020年12月31日,央行、銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》,劃定銀行房地産貸款集中度“紅線”,明確2020年12月末,銀行業金融機構房地産貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求,超出2個百分點以內的,業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年。超出2個百分點及以上的,業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。銀河證券認為,該政策對房地産行業影響可控。

在“房住不炒”主基調下,疊加“三道紅線”等多種因素影響下,2021年房地産行業的發展趨勢又將如何呢?

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜告訴中國證券報記者,“2020年底中央政治局會議、中央經濟工作會議、住建部座談會均明確提出‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位’‘促進房地産市場平穩健康發展’,短期內房地産市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性,預計限購、限貸等政策難現放鬆。”

招商證券認為,房地産貸款集中度“紅線”政策是對2019年以來政策的延續,和之前的調控目標是一致的。從更高視角理解,不是限制房地産行業的發展,而是進一步促進租購並舉、住房租賃等方向的轉型。該政策或倒逼資金流向更優質的區域及城市,對小房企及三四檔金融機構或有較大的影響,將進一步促進行業優勝劣汰,利好具備管理紅利的房企。

佳兆業集團控股副總裁劉策早前稱,公司在規模跨越的同時,將經營品質作為核心。2020年初,公司堅持向管理要紅利,重點實施包括提升品質品質、銷售價格、開發速度,控制建安成本、融資成本等“四升四降”舉措。

萬科董事會主席鬱亮此前也稱,房地産行業的土地紅利和金融紅利已經遠去,未來需要把握“管理紅利”。未來企業應該聚焦好産品、好服務,實施長期主義。

克而瑞地産研究中心預計,2021年房地産行業銷售規模有望保持高位,但各區域、各城市市場或將進一步分化,繼而演變為一城一行情。在此格局下,更看好長三角、粵港澳大灣區、核心城市以及周邊衛星城市的市場。整體上,在“房住不炒”政策主基調下,房地産行業發展仍將以“穩”字當頭。在市場下行壓力疊加“三道紅線”管控的背景下,房企將面臨降負債、促增長的雙重挑戰,預計會有更多房企陷入“負增長”。投資方面,受限于資金面狀況,且政策監管不放鬆,預計融資將同步放緩,房企拿地整體將保持謹慎。

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